제84회(임시회) 성북구의회
도시건설위원회 회의록
제2호
성북구의회사무국
일 시 : 1999년10월19일(화) 오전10시
장 소 : 제2회의실
의사일정1. 월곡지구도시계획(상세계획)결정(안)
심사된안건1. 월곡지구도시계획(상세계획)결정(안)(성북구청장제출)
(10시05분 개회)
1. 월곡지구도시계획(상세계획)결정(안)(성북구청장제출) ○위원장 유흥선 안녕하십니까? 도시건설위원회 위원장 유흥선 위원입니다. 어제에 이어서 회의를 계속하도록 하겠습니다. 의석을 정돈해 주시기 바랍니다.
성원이 되었으므로 제84회 성북구의회 임시회 제2차 도시건설위원회 회의를 개회하겠습니다.
계속해서 의사일정 제1항 월곡지구도시계획결정안심사의건을 상정합니다.
먼저 조성재 도시관리국장님으로부터 본 안건에 대한 제안 설명과 영상자료에 의한 설명을 듣도록 하겠습니다. 조성재 도시관리국장님 제안설명해 주시기 바랍니다.
○도시관리국장 조성재 안녕하십니까? 도시관리국장 조성재입니다. 성북구민들의 복리증진과 성북구 발전을 위해 항상 애쓰시는 유흥선위원장님을 비롯한 여러 위원님께 감사드립니다.
다음은 월곡상세계획 결정에 관한 의견청취안에 대하여 제안설명을 드리겠습니다.
도시계획법 제12조 제1항 규정에 의거 도시계획은 도시계획 입안자의 신청에 의하여 관계 지방의회의 의견을 듣고 서울시 도시계획위원회의 의결을 거쳐 결정하도록 되어 있습니다.
서울시의 도시기본계획의 공간구조상 생활권 중심지인 월곡동 46번지 일대에 대하여 96년12월24일 용도지역을 주거지역에서 준주거지역으로 변경하면서 동시에 상세계획 구역으로 결정되어 상세계획을 수립하게 되었습니다. 그동안 수차례 서울시의 상세계획 자문위원의 자문과 협의한 내용을 토대로 상세계획안을 결정하고자 우리 구의회의 의견을 청취코자 하는 사항이 되겠습니다.
상세계획구역 전체는 준주거지역으로 지정되어 있으며 면적은 5만 8,000평방미터가 되겠습니다. 총 필지수는 298필지이고 건물은 183개 동으로서 현재는 주거용이 28.2% 상업용이 21.7%가 주로 주거 위주의 지역으로 되어 있습니다.
상세계획의 내용을 보면 도시 기반시설 확보를 위해서 도로 공공 공지등 도시계획 시설을 계획하였습니다. 그리고 토지이용의 합리화를 위하여 가구 및 택지계획을 수립하였고 장래 상권활성화를 위해서 자율적으로 권장용도의 건물을 건축토록 유도하였습니다. 또한 건폐율, 용적률, 건축물의 배치, 공지계획 특별설계 단지도 하였습니다. 도로는 기준 간선도로를 제외하고 13개 노선을 계획하였습니다. 그러나 대부분 현황도로와 기존의 도시계획 도로를 정비하는 차원에서 했습니다.
보행자의 일시 휴식공간 조성을 위해서 공공용지도 한 개소를 마련하였습니다.
가구 및 택지 계획에서는 작은 필지는 가급적 이웃 필지와 합하여 건축토록 권장하였으며, 불가피한 경우에는 대지 최소 면적 이상이면 재개발 건축도 가능토록 하였습니다.
본 구역의 경우 90㎡ 미만의 필지가 전체 면적의 9.2% 정도가 되겠습니다. 참고로 석관지구의 경우는 5.6% 정도가 90평방미터 미만의 대지가 되겠습니다.
건축물의 용도계획은 준주거지역에서 정해진 용도의 건축물은 모두 건축 가능토록 하였으며, 권장하는 용도로 건축시에는 용적률의 인센티브가 주어지도록 하였습니다. 다만, 도시 혐오시설과 위험시설 등에 대한 용도는 규제하였습니다.
다음은 건폐율 용적률 건축물 높이 등에 대해서 말씀드리겠습니다. 가급적 공지 부분이 많도록 건폐율은 축소하고 용적률은 상세계획을 따르면 높이 건축할 수 있도록 하였습니다. 또한 건축선을 후퇴해서 건축토록 함으로써 도로확장의 효과가 있도록 하였고, 대형건물 등에 대해서는 공개용지를 확보토록 하였습니다.
본상세계획 구역내에서는 일조권과 도로에 의한 사선제한 등을 받지 않도록하여 이면지역에서도 건축물을 높이 질 수 있도록 상세계획에서 그 계획을 하였습니다.
월곡지구는 석관지구와 같이 이면도로를 정비하는데 주안점을 두어 공공용지에 대한 주민 부담이 없도록 하였고, 각종 인센티브 제도를 이용해서 주민에게 혜택이 돌아가도록 공공 목적을 달성토록 하였습니다.
이상으로 제안 설명을 마치고 다음은 용역사인 태원엔지니어링의 책임기술자로부터 상세한 설명을 듣도록 하겠습니다.
(슬라이드 상영)
○위원장 유흥선 조성재 도시관리국장님 수고하셨습니다. 이어서 전문위원님으로부터 검토보고를 듣도록 하겠습니다. 임낙길 전문위원님은 검토보고해 주시기 바랍니다.
○전문위원 임낙길 전문위원 임낙길입니다. 월곡지구도시계획상세계획결정안에 대한 검토보고를 드리겠습니다.
(검토보고는 끝에 실음)
○위원장 유흥선 임낙길 전문위원님 수고하셨습니다.
이어서 본 안건에 대하여 질의 답변 시간입니다만, 질의 답변은 잠깐 10분 정도 정회를 했다가 질의로 들어갈까요?
(「조금 쉬어서 하죠」하는 위원 있음)
그러면 약 10분간 정회를 선포합니다.
(10시42분 회의중지)
(10시58분 계속개의)
○위원장 유흥선 의석을 정돈해 주시기 바랍니다. 회의를 속개하겠습니다.
질의 답변은 어제와 같이 일문 일답으로 하고 필요시 한두분씩 보충질의를 받도록 하겠습니다. 그러면 질의하실 위원님은 질의하여 주시기 바랍니다.류성열위원님 질의해 주시기 바랍니다.
○류성열위원 아까 도면을 통해서 설명을 들었을적에 화랑로변이 종암동에서부터 석계역까지 화랑로라고 일컫는데 그 전부터 항상 건의를 했던 사항입니다. 그런데 미관 4종을 그대로 적용을 한다고해서 그렇게 들은 것 같애요. 그래서 그 말씀을 드리면 미관 4종은 본위원이 알기로는 집을 4층 미만으로 짓는 것이 통용화 되어 있다, 그런데 지금 어떤 현상이 벌어졌느냐 하면 화랑로변에는 지금 순환도로가 생겨서 고가도로가 생기거든요. 그러면 고가도로가 생김으로써 화랑로 주변에 살고 있는 주민은 절대 피해를 보고 있는 것이라는 것이죠. 그러면 피해보는 대상에 관에서는 도로변에 있는 사람 편의도 편의지만 그 사람들도 어딘가 모르게 득을 줄 수 있는 과정을 찾아야 되지않겠나 해서 미관 4종을 이 차제에 화랑로변의 미관 4종은 폐지했으면 좋겠다, 이것은 나 본위원의 뜻이 아니고 화랑로변에 사시는 전체 주민의 뜻이라는 것을 인식을 하셔 가지고 좀 건의를 해서 화랑로변의 미관 4종은 폐지하자는 것을 강력히 제가 말씀을 드려서 건의를 하겠습니다. 그것이 과연 될 수가 있는 것인지, 거기에 대해서 우선 답변을 듣고 다음 묻겠습니다.
○위원장 유흥선 국장님 조금만 기다리세요. 거의 질문은 어제 우리가 했던 같은 것일 것입니다. 그래서 일괄질의를 받고 일괄답변하고 했으면 합니다.
○김갑제위원 일문 일답해요.
○위원장 유흥선 그러면 답변해 주세요.
○도시관리국장 조성재 류성열위원님 질문에 답변드리도록 하겠습니다. 미관지구라는 것은 현재 1종에서부터 5종으로 나누어져 있습니다. 그 중에서 1종내지 2종까지는 대부분 상업지역에서 고층화를 유도하기 위해서 미관지구화가 지정되어 있고요, 그 다음에 여기 화랑로처럼 4종 미관지구는 당초 지정목적은 주거환경보호를 위해서 층수 제한을 아까 말씀하신 4층 이하로 제한되어 있는 것이 맞습니다. 그런데 이번에 도시계획법이 전면적으로 개정작업중에 있는 내용중에서 미관지구에 대한 부분이 전면적으로 수정중에 있습니다. 그리고 또한 미관지구에 대한 기준자체가 건축법에서 폐지가 되었습니다. 그래서 내년 5월부터는 미관지구에 대한 층수 규제나 기타 이런 부분은 없어지게 됩니다. 그래서 저희들도 이번 4종 미관지구에 대해서 원래 다른 쪽으로 바꾸려고 하는 그런 계획도 해 보았으나 실질적으로 이 상세 계획 결정이 금년말에서부터 내년초에 서울시에서 된다고 한다면 실질적으로 5월달까지는 별 실익이 없기 때문에 미관지구에 대한 검토를 따로 하지않았습니다. 그래서 앞으로는 건축물에 대한 높이는 미관지구에 대한 규제라기 보다는 차라리 저희들 상세계획에 의해서 최고높이가 지정되기 때문에 그것에 따라서 지으면 되기 때문에 별로 미관지구로부터의 규제는 없다고 볼 수가 있겠습니다.
○류성열위원 거기에 대해서 보충질문하겠습니다. 지금 상세계획은 석관지역하고 월곡지역하고 미아지역하고 이렇게 세군데로 분류되어서 상세 계획을 하고 있습니다. 그런데 미관 4종은 그 상세 계획하는 구역을 제한 데를 말씀을 드리는 것입니다. 상세계획을 세군데를 제한 나머지가 미관4종에 적용된다는 얘기죠. 화랑로변에. 그래서 상세계획되는데에는 이것이 필요가 없다고 인정이 되는데 이 상세가 되지않는 여타지역들의 미관4종을 이 차제에 없애 달라는 얘기입니다.
○도시관리국장 조성재 그 부분 다시 말씀드리겠습니다. 미관 4종 자체에 대한 층수규제 자체가 건축기준이 없어집니다. 앞으로. 그렇기 때문에 내년 5월부터는 사실상 높이가 미관 4종으로 인해서 어떤 층수 규제는 없어지기 때문에 특별히 미관 4종 지구에 적용했던 4층 이하의 규제를 하고 싶으면 별도의 어떤 블록별로 높이제한을 따로 고시하도록 되어 있습니다. 그렇기 때문에 미관 4종 때문에 층수규제는 앞으로 없다고 말씀드릴 수 있겠습니다. 그렇기 때문에 별도로 어떤 고도지구를 지정한다든가 아니면 또는 도로폭에 의한 사선제한의 제한을 해서 가구단위로 높이를 제한한다든가 이렇게 앞으로는 적용규정들이 바뀌고 있습니다. 그렇기 때문에 4종 미관지구를 해제하거나 갖고 있으나 그것은 앞으로 내년 5월부터는 별 실익이 있는 것은 아니겠습니다.
○류성열위원 그런데 미관 4종이라는 것을 여기에 아까 설명서에는 미관 4종으로 못을 박았단 말이에요. 그러면 앞으로 우리 조국장님이 말씀하시다시피 앞으로 내년도 5월이면 폐지되는 것이나 마찬가지라는데 아예 이 미관 4종을 빼 버리면 그런 적용을 안받지 않느냐 하는 얘기입니다. 이렇게 붙여놓고 나중에 허가나갈 때 미관 4종입니다하면 할 말이 없다는 것입니다. 그래서 이 공식석상이니까 말씀을 드리는 부분이니까 그렇다라면 아예 미관지구는 삭제해 달라는 얘기죠.
○도시관리국장 조성재 그 부분에 대해서는 그래서 지금 서울시에서도 미관지구에 대한 부분이 아까 말씀드린 1종 지역에서 5종까지 쭉 있는데요 미관지구에 대한 어떤 전반적인 부분을 1종에서부터 5종에 대한 미관지구를 전반적으로 통털어서 검토를 해 가지고 화랑로도 이 상세계획뿐만 아니라 시점과 종점의 어떤 미관지구를 전반적으로 검토해 가지고 폐지할 것은 폐지하고 이렇게 다 할 것입니다. 그렇기 때문에 상세 계획 따로 조정하는 부분은 전체적인 것과 연계해서 해야 하기 때문에 그때 가서 검토되어질 것이고 어떤 건축기준 부분에 대해서 아까 말씀드린대로 별도로 그것은 없다는 말씀을 드리겠습니다.
○김갑제위원 그러면 3m후퇴도 포함되는 것입니까?
○도시관리국장 조성재 그 부분에 대해서 미관지구의 기준중에서 가장 규제가 많았던 부분이 층수하고 건축한계선의 3m 후퇴부분이거든요. 그래서 미관지구를 적용을 앞으로 해제 된다고 하면 3m 부분들이 상당히 논란이 있습니다. 그래서 그 부분은 현재 미관지구가 이제 내년 5월부터 안되는 것을 대비해 가지고 그 부분은 별도로 건축선을 고시를 하도록 그렇게 추진하고 있습니다.
○김갑제위원 그런데 사실 그래요. 고가도 주변에서 가장 우리 석관, 장위 그쪽에서 결사반대 하다하다 못해 가지고 지금 이미 고가도로가 설치가 되었는데 고가도로가 설치되면 가장 문제가 상권이 죽어 버립니다. 그래서 그것을 더군다나 반대를, 물론 소음공해, 매연공해도 있겠습니다만 제일 문제는 상권이 죽기 때문에 고가도로를 다 반대하는 것인데 차제에 그러한 점도 좀 보완을 해서 건축선 3m를 강력히 주장해야 될 것이에요. 인센티브 하는데 그런것이야말로 인센티브를 주어야죠. 그 사람들이 상권에 손해보고 소음, 매연공해 다 있는데 그러한 인센티브라고 할까 해서 건축선 3m 후퇴선을 강력히 주장해 주셔야 되겠습니다.
○도시관리국장 조성재 네. 알겠습니다.
○위원장 유흥선 박덕기 위원님 질문하세요
○박덕기위원 박덕기위원입니다. 몇가지만 질의하겠습니다. 어제 김갑제위원님도 말씀하셨는데 지금 상세계획이 아까 말씀대로 블록화 되게 되었습니다. 특히 장위지역하고 월곡지역 어제보면 역세권에 진짜 석관역있는데 같이 연결이 되어야 되는데 같이 연결이 되지않고 이렇게 블록으로 해서 어떤 인센티브가 주어졌을 때 그 주변에 여러 가지 민원문제 그리고 또하나 지금 어제 삼선지구나 이쪽에는 도시설계로 묶였다고 그랬습니까? 도시설계로 끝났죠. 그런데 도시설계하고 상세계획하고의 차이점, 또 앞으로 아직 지정되지 않은 곳이 되어야 될 곳이 많습니다. 예를 들어서 보면 두군데를 이렇게 하면서 의정부하고 동대문하고 관문이라고 할 수 있는 종암시장 네거리 거기 종암경찰서도 있고 호텔도 있는 그 지역은 준주거지역으로 되어 있고 상세계획으로 안되어 있습니다. 그러면 일부 상업지역이고 그랬는데 그런 지역을 가령 서울시에서 이번에 상세계획으로 지정한 것인지 아니면 구에서 이렇게 상세계획으로 해 달라고 올린 것인지 거기에 대해서 자세하게 말씀해 주시고요 특히 그 두번째는 대지내 공지라든지 어떠한 공공보행통로의 조성지침을 따를 경우에 여기에 주어지는 인센티브에 대해서 다시한번 구체적으로 실례를 들어서 설명해 주시기 바라고 그리고 세 번째로는 우리가 시에 공람한 결과 이 월곡지구는 공원녹지과 또는 도시시설계획과 도시계획과에서 의견을 다 낸 것으로 알고 있습니다. 그런데 이러한 주무부서에서 이렇게 의견을 내서 그분들의 의견이 무엇이며 타산성이 무엇인가에 대해서 구체적으로 설명해 주시기 바랍니다. 이상입니다.
○위원장 유흥선 답변주시죠.
○도시관리국장 조성재 네. 박덕기위원님 질의에 대해서 대략적으로 답변드리도록 하겠습니다. 상세구역을 지정하게 된 것은 어제도 말씀드렸습니다만 주거지역을 준주거지역으로 상승시키면서 업존을 시키면서 그 지역을 계획적 개발을 하기 위해서 그냥 놔 두면 난개발될 수 있고 하기 때문에 그것을 예방하기 위해서 토지이용계획과 건축계획을 같이 복합적으로 하는 종합계획을 수립해서 계획적 개발을 추진하기 위해서 상세계획을 같이 엎어서 하는 것이 되겠습니다. 그래서 블록화되었다는 말씀이 당초 주거지역을 준주거지역으로 묶은 그 부분만 상세계획으로 한 것이지, 그 일대를 같이 포함해서 한 것은 아닙니다. 그래서 그 부분만 한 것입니다. 그래서 블록이 된 것입니다. 대부분 주거지역을 준주거지역으로 지금 용도지역을 상승시킨 부분은 대부분 역세권 주변이 되겠고 어저께도 말씀드렸지만 저희들 구청에서는 원래 석계역까지 포함해서 준주거지역으로 확대시키는 것을 건의했으나 서울시에서 받아 주지않았기 때문에 현재 그 석관동 일대 그부분하고 월곡 지역만 지금 준주거지역내지 근린상업지역으로 바뀐 부분이 되겠습니다. 바뀐 부분만 이번에 상세계획에 들어가는 것이 되겠습니다. 그리고 상세계획 구역과 도시설계 구역의 차이점은 근본적으로 상세계획은 도시계획법에 의해서 도시계획의 일환으로 도시계획이 하나로써 추진되고 있는 것이고 도시설계는 도시계획법이 적용된 것이 아니라 건축법에서 82년도에서부터 건축법에서 하나의 건축계획을 계획적 건축을 짓기 위해서 도입된 제도가 되겠습니다. 그래서 법적으로 보면 상세계획은 토지이용계획, 그러니까 도로라든가 기반시설을 갖추고 토지이용계획 플러스 건축계획 같이 들어가는 것이 상세계획이 되겠고 도시설계는 토지이용계획은 할 수가 없고 다만 건축계획만 수립해서 건축물에 대한 규제라든가 또는 인센티브 그렇게 적용하고 있는 것이 통상 그렇게 하고 있습니다. 그래서 도시설계는 건축법 적용하고 있고, 상세계획법은 도시계획법이 적용하고 있습니다. 종암준주거지역에 대한 상세계획을 왜 동시에 하지않았느냐 하는 말씀이신데요 종암준주거지역은 이번에 주거지역에서 준주거지역으로 업존이 된 것이 아니고 종전부터 거기는 준주거로 되어 있었기 때문에 따로 이 상세계획같이 같이 엎어서 되지는 않았습니다. 그래서 그것은 종전에 된 부분이기 때문에 이번에 상세계획에 들어가지 않았습니다. 그리고 대지내 공지라든가 인센티브제도는, 인센티브에 대한 전반적인 말씀을 드려야되겠는데 그 부분은 상세계획을 지금까지는 하나의 규제로만 운영되는 측면이 있었습니다. 그래서 주거지역을 준주거로 용도지역을 바꾸어주므로 인해서, 용도지역 바꾸는데 가장 큰 이점이 두가지가 있다고 볼 수 있습니다. 첫 번째는, 용적률을 상승시켜주는 것이 있고, 두 번째는 용도에 대한 제한을 풀어주는 것이 있습니다. 예를 들어서 주거지역에 대해서는 위락시설이 안되는 것을 상업지역에는 위락시설이 들어가고 숙박시설이 들어가고 이런 부분들이 용도지역 변경에 의해서 큰 혜택을 얻고있거든요.
그다음에 용적률이 주거지역에서는 최고 400%까지, 공동주택인 경우에는 300%까지 가능한데 그것이 근린상업지역같은 데서는 800% 내지 900%까지 가능하고, 준주거는 600에서 700%까지 가능하도록 거의 2배 이상에 가까운 용적률을 풀어주고 있습니다. 그렇게 되기 때문에 그부분에 대해서 어떻게 보면 바로 인접되어있는 주거지역과 준주거지역으로 용도지역이 상승됨으로써 형평성이 너무 과다하고 개발 자체가 무질서하게 개발되는 것을 조금은 계획적으로 개발을 유도하기 위해서 용적률을 어떻게 하느냐면, 기본용적률이라고 해서 당초 최저의 용적률을 당초의 주거지역 용적률, 400%가 되겠습니다. 400%에서부터 상세계획지침을 하나하나 적용해가지고 할 수 있는 허용 용적률이 준주거는 550%까지 가능하고 근린상업지역같은 경우는 650%까지는 인센티브를 받으면 가능합니다. 인센티브중에서 여기서 제시된 것들이 공동건축을 한다, 예를 들어서 이웃집과 둘이 서로 연결해서 했을때는 20%를 가산해줍니다. 말하자면 400%에서 420%가 되고, 3필지를 같이 묶어서 했을 경우 30% 가산해주고, 그래서430까지 가능하고 또 3필지 이상이나 5필지까지 했다면 50%를 가산해 줍니다. 그러니까 용적률 자체가 주거지역 용적률이 400%에다 50%해서 450%까지 가능합니다. 공동건축만 해도 50% 인센티브를 받는 것이고 거기다 건축한계선이라고 해서 건축을 3미터 후퇴를 했다, 그러면 3미터 후퇴한 면적을 가지고 대지면적을 나눠가지고 거기다 또 가산해서, 한 10%가산하면 40%가 가산되는 그렇게 또 가산하는 것이 있고, 건축한계선을 지켰을 때 그런 것이 있고. 그다음에 공지부분에 대해서 약간의 나무심고 그런 공개공지를 만드는 게 있습니다. 그런 것을 했을 경우 30% 가산해주는 것이 있고, 그다음에 주차장을 서로 이웃에서 공동주차장을 만들었을 경우 가산해주는 것이 있고, 이렇게 쭉 가산해가지고 그런 저희들 상세계획이나 지침 운영했을 경우 550까지 가능하고 550이 넘을 경우는 또 어떻게 하느냐면 자기땅 일부를 도로가 좁아가지고 도로를 내놓는 경우가 있습니다. 기부채납하는 경우가 있습니다. 그러면 기부채납한 면적에 있어서 15%정도를 더 가산해서 용적률 해가지고 최대 얼마까지, 지금 준주거지역같으면 700까지 가능합니다. 550 플러서 150까지 더 할 수 있는, 그래서 맥시멈 700까지 지을 수 있는, 그렇게 해서 계속 상승해 나가는 그런 제도가 바로 상세계획이 되겠습니다.
그다음에 공람결과에 대한 의견은, 저희들이 월곡구역 같으면 8월3일부터 16일까지 14일간을 2개 일간지에다 공람하고 또 각 동사무소에 공람을 하고 저희들이 또 도시개발과에서 동사무소에 가서 주민의견청취를 했습니다. 실질적으로 개별적으로 의견 들어온 것은 없었고, 다만 서울시에서 배포된 유인물 후면에 나와있는데요, 서울시 공원녹지과라든가 시설계획과라든가 도시계획과에서 저희들한테 의견을 줘가지고 일부의견은 이번에 저희들이 반영했고, 반영하지 못한 몇가지 사항도 있습니다. 그래서 의견은 들어와서 저희들도 검토하고 있었습니다. 이상입니다.
○위원장 유흥선 네, 다음 박연수위원님.
○박연수위원 상세계획선을 질문드리겠습니다. 지금 월곡지역에 보게되면 일부분 1블럭 뒤에 시장 뒤로 흐르는 도로선이 있는데 이 계획선을 그을적에 도로 따라서 선을 그어주면 좋았을텐데 어떻게 중간을 이렇게 그었나 이렇게 생각이 되는데 그거 하나 답변해 주세요. 그리고 도표상에 위에 도로가 이렇게 돼있어요. 도로따라서 선을 그어줬으면 좋았을텐데 어떻게 중간을 그었느냐,
○도시개발과장 박창식 도시개발과장이 말씀드리겠습니다. 박연수위원님께서 말씀하신 부분은 원인이 생긴 것이 지금 저희 자료를 가져왔는데 원래 월곡이 여기까지 저희가 준주거로 올렸어요. 그런데 서울시에서 현재 시의회나 우리 서울시 와서 심사를 하면서 이것을 제척을 해버렸어요. 그래서 도로가 원래 이 위에 도로가 있기 때문에 없어도 되는데 이것이 밑으로 오는 바람에 도로를 낸 겁니다. 그래서 그 부분이 생겼습니다.
참고로 아까 박덕기위원님께서 질문하신 것 자료가 있기 때문에 보고를 드리겠습니다. 원래 저희들이 장위, 석관지구가 파란것하고 분홍색밖에 안 됐는데, 원래는 전체를 저희들이 상세 계획을 하려고 했던 거예요. 그런데 서울시에서 너무 많다, 많이 축소가 됐습니다. 그래서 장차 저희 구청장님도 이번은 그렇다하더라도 앞으로 이것은 계속 해야 될 것 아니냐 지금 복안을 가지고 서울시하고 계속 협의하고 있습니다. 이렇게 지역마다 우리는 범위를 넓히려고 했는데 실질적으로 서울시에서 자꾸 줄이는 바람에 이런 차질이 왔던 겁니다.
○위원장 유흥선 다른 위원님. 류성열위원님.
○류성열위원 물론 우리 국장님하고는 대화가 있었습니다만, 확고히 하기 위해서, 짚고 넘어가지 위해서 이것은 왜 지금 말씀을 드려야 하냐면, 제가 살고 있는 곳이고 또 월곡시장 낮에는 제가 사무실도 다니고 있고 해서 말씀을 드리겠습니다.
아까 도표를 통해서는 봤습니다만, 정확성을 기하기 위해서 말씀을 드리도록 하겠습니다. 제가 지적도를 가지고 왔습니다만, 월곡시장은 우리 위원회에서도 영세상인과 더불어 영세 아파트에서 주민들이 살고 있습니다. 그런데 거기는 땅이 세평 아니면 두평, 지분은 그렇게 되어 있고 시장은 8평, 5평, 6평 이렇게 등등해서 약 190명이 상주해서 살고 있는 것으로 알고 있습니다. 그래서 예산이 없어서 돈이 없어서 우리 구청 예산 5,000만원을 들여서 건물 안전진단을 냈습니다. 아시는 바와 같이 E급 판정을 받아가지고 철거명령을 관에서 10월15일자로 철거명령이 떨어졌습니다. 그래서 궁여지책으로 연기 신청을 했습니다만 어떻게 떨어질지도 모르고 그런 과정에서 상세계획을 가지고 논의하게 되었고 의견청취를 듣는 순간이 되어서 한 말씀 드리겠습니다.
월곡시장을 볼 것 같으면 앞에는 은행 건물이 하나있고 그 옆에 개인 건물이 또 하나 있고 또 그 옆에도 개인 건물이 있고 그 동덕여대 들어가는 데로 또 개인 사유지 건물이 두 개나 있습니다. 또 이 밑으로 내려가서 두 개가 있어서 뺑뺑 돌려 월곡시장하고 관계없는 개인 소유지들이 있습니다. 그래서 상세구역하면 실질적으로 다 묶어야 되고 개발을 상세계획을 만들어서 다 했으면 좋은데도 불구하고 우리가 먼저 절충을 해가지고 해보니까 은행건물이 180평인데 40억을 달라고 합니다. 그 옆에 360평을 한 사람이 사가지고 공고상으로 서류상으로 서류재판으로해서 180평을 잘라내서 또 180평에 건물을 지었던 것입니다. 그것 역시 30억을 달라고 합니다. 그 옆에 74평이 있는데 그것도 18억을 달라고 합니다. 이렇게 하다보니까 한 150억이 필요로 했습니다. 그래서 이것을 계획을 해가지고 사려고 절충을 해보니까 이런 선이 나왔었는데. 지금 E급 판정을 받아가지고 단전 단수가 들어오는 실정에서 상세계획 설명을 듣는데, 지금 E급 판정을 받아서 상세계획을 들으면서 단전 단수가 들어갈 것 같으면 여기 190명이라는 사람들은 굉장히 난관에 봉착해 있습니다. 그래서 이것을 부분적으로 풀어주지 않으면 상세계획을 묶기는 묶되 부분적으로 개발을 하지 않으면 190명이라는 주민과 상인은 허공에 떠있다 이런 관점에서 말씀을 우리 위원님들도 인식을 해 주셔가지고 이것을 부분적으로 푸는데 대해서 거기에 대해서 상세하게 말씀을 해 주시기 바랍니다.
그리고 월곡시장과 삼각형 특별설계단지가 지금 섬유단지로 도면을 통해서는 섬유공장을 거기 유치하기로 나와 있습니다만, 사실 우리가 그전에 거기를 상세계획팀들하고 상의를 해서 섬유계통을 넣어달라 공장지역으로 해달라고 해서 된 것 같습니다. 그런데 지금 상세계획 용적률이 400%부터 최대 550%밖에 안 되어 있다, 그런데 도로 내놓고 쌈지공원 내놓고 등등 할 것 같으면 현재 최대 프로테이지가 550% 밖에 안 올라간다는 것입니다. 그러면 이것을 지금 만드는 과정에서 최대 용적률을 600%부터, 400%가 아니라 550%부터 700%를 적용해준다든지 이 특별단지에 대해서는 이런 것도 적용이 되어야 되지 않겠느냐는 생각이 들어서 이것을 상향조정해줄 의사는 없는지 이것을 말씀해 주시기 바랍니다.
○도시관리국장 조성재 류성열위원님 질문에 답변 드리도록 하겠습니다.
첫 번째, 월곡시장 지역에 대한 공동개발건이 되겠습니다. 공동개발하는 부분에 대해서 원칙적으로 공동개발은 5필지라고 그래서 주거지역같으면 90㎡ 이하인 경우에는 인접대지하고 같이 지을 수 있도록 규제지침으로 만들어져 있습니다. 그러나 최소 대지면적 이상인 경우라면 그것은 같이 공동개발 유도하기 위해서 권장으로 저희들이 지금 지침에서 작성이 되어 있습니다. 그렇기 때문에 반드시 그 부분을 묶어서만 되는 것은 아니겠습니다. 그래서 그런 필지여건이나 주변 여건에 대해서 과소필지라고 하더라도 그런 경우는 도시계획위원회 거쳐서 개별로 지을 수도 있지만 현재 월곡시장처럼 필지 자체가 거기는 과소 필지가 된 것이 아니고 지역여건상 공동개발하는 것이 바람직한 입지이기 때문에 저희들이 그렇게 권장사항으로 유도하는 것이기 때문에 그 부분에 대해서는 크게 걱정 안 하셔도 될 것 같습니다.
두 번째는 특별설계단지에 대한 용적률 부분인데요. 용적률 부분은 아까도 잠시 말씀드린 바와같이 최저의 기본 용적률 자체에는 주거 지역의 용적률 400에서부터 전체적으로 인센티브에서 가산을 하도록 그렇게 되어 있습니다. 그래 가지고 용적률이 주거지역과 준주거지역에 대한 차이만큼에 대해서 평균을 그만큼 가산해서 400에서부터 150% 가산해서 550까지가 허용용적률이 되겠습니다. 그래서 허용용적률까지 올라가고 허용 용적률에서부터 그 이상올라가는 부분에 대해서는 자기 대지의 일부를 도로라든가 공원이나 기부채납했을 경우는 550에서부터 다시 가산되어 가지고 700까지 가능하기 때문에 아까 위원님께서 걱정하신 그런 부분들이 충분히 용적률 인센티브제도나 허용보상용적률로 인해서 최대까지 갈 수 있다는 그렇게 되어 있습니다. 그리고 그 부분에 대해서는 허용용적률 550%가 되느냐, 당장 주거지역과 용적률 차이에 2분의 1만큼에 대한 가산하는 부분에 대해서는 서울시에서 상세계획에 작성 지침에 의해서 그렇고 기본용적률과 허용용적률을 작성하도록 그렇게 되어 있습니다.
○류성열위원 그래서 다시한번 묻겠습니다. 지금 월곡시장도면을 가져왔습니다만 여기도 역시 400%에서부터 시작을 하는 것 아닙니까? 용적률이 400%부터 기준이 아닙니까?
○도시관리국장 조성재 네. 그렇습니다.
○류성열위원 그래서 이 지역은 특수지역이란 말이에요. 지금 사실 E급 판정을 받아서 190명을 얼마만큼 살려내느냐, 죽이느냐 하는 기로에 놓여있는거나 마찬가지거든요. 그래서 이 차제에 이런 특수지역은 법으로 되었는지 안되었는지 나는 모르겠습니다만 400%를 550%로 시작을 해 주면 이 사람들이 살 길이 트인다는 얘기죠. 이것이 특수지역이거든요. 그래서 어렵지만 이것을 400%가 아니라 500%에서부터 시작을 해 주십사하는 것입니다. 그래야 용적률이라도 높여야 건축업자가 덤벼들 수 있지 지금 400%에서부터 시작하면 550%를 가도 우리가 설계를 한번 해 가지고 하니까 덤벼들 사람이 없어요. 그러면 이것을 살려주는 길은 오로지 용적률을 높여주는 길밖에 없다, 그러면 여기에서 관청이나 상세계획하시는 분들이 의논해서 이것은 예외규정을 두면 안되겠지만 이것을 어차피 살려주어야 된다는 얘기예요. 살려주는 측면에서는 용적률을 400%가 아니라 500% 에서부터 시작을 해 주셨으면 좋겠다하는 본위원의 간절한 부탁입니다. 그러면 550%로 시작하면 이것은 살려줄 수 있어요. 건축업자가 덤벼들어요. 그런데 400%에서 시작을 하니까 전혀 덤벼들지 않아요. 어디다 갖다 기댈수가 없어요. 여기는 특수지역입니다. 190명을 살린다는 전제조건하에서 용적률을 550%에서부터 시작을 해주십사 하는 부탁입니다. 어떻습니까? 해 주실 용의가 있으십니까?
○도시관리국장 조성재 용적률 부분에 있어서는 저희 나름대로 판단해서 할 수 있는 그런 사항은 현재는 아니겠습니다. 왜냐하면 서울시 전역에 대한 지금 상세계획에 대한 지침에 의해서 지금 주거지역은 준주거지역으로 올린다든가 주거지역에서 상업지구로 바뀌었을 경우 지번 용적률 자체는 종전에 용도지역에 대한 최대치보다 상세계획으로 변하는 부분에 대해서 계속 인센티브를 주어가지고 허용용적률까지 올라가고 거기에서부터 상승된 부분에서 다시 허용용적률에서 다시 가산해 가지고 보장용적률이라고 하나의 최대치까지 이렇게 가이드 라인이 되어 있습니다. 그래서 그 가이드라인은 저희들도 다 같이 형평성 유지 때문에 지켜야 될 것으로 보고 특별한 어떤 지역에 대해서 가산한다는 것은 전반적으로 기준 자체가 수정되기까지는 곤란할 것 같습니다.
○위원장 유흥선 또 다른 위원님? 박순기위원님 질의하십시오.
○류성열위원 그렇지 않으면 못살아요. 다 쫓겨나야 돼요. 하여튼 이것은 구분을 해서 틀림없이 해 주시는 것이죠? 부분개발할 수 있는 것은 틀림없죠?
○도시관리국장 조성재 공동개발 부분에 대해서는 아까도 말씀드린 바와같이 권장사항으로 유도하는 것이기 때문에 뒤에 시장하고 전면에 있는 은행건물하고는 반드시 의무사항으로 지켜야 된다는 사항은 아니겠습니다.
○류성열위원 네. 되었습니다.
○위원장 유흥선 박순기위원님,
○박순기위원 지금 상세계획 지정에 있어서지정하면 추구하는 목적이 있을 것입니다. 목적이 있으면 그 목적달성을 위해서 회의를 하는 것이고 본 상세계획을 지정함에 있어서 미리 계획된 것에 대해서 기대효과를 아마 판단해 보고 평가를 해 본 자료가 있는지 거기에 대해서 답변해 주시기 바랍니다.
○도시관리국장 조성재 박순기 위원님 질의에 대해서 답변드리도록 하겠습니다. 저희들 용역회사에서 검토를 해가지고 현재 전면에 대해서 보면 현재 주거지역인 경우에서부터 준주거로 바뀜으로 인해서 용적률 변환한 것이라든가 기타 용도지역이 바뀜으로 인해서 용도가 바뀌는 부분들, 이런 부분에 대해서 그리고 또한가지는 이면도로에 대한 층수 부분들이 당초에는 2,3층 정도까지 못 올라갔었던 부분들이 이번 상세계획을 하면서 5층내지 6층까지 올라갈 수 있는 기타 이런 부분을 종합적으로 볼 때 어떤 개발의 효과는 상당히 있다고 보겠습니다. 다만 이 부분들이 기존건축물이 되어 있기 때문에 기존건축물 헐고 새로 지어야 된다는 그런 부분 때문에 개발 속도는 좀 제한되리라 보고 있습니다. 그러나 이 부분들이 어느 한 건물만이라도 먼저 시작해서 짓기 시작하면 그 영향으로 인해서 상당히 빠른 속도로 개발이 될 것이라고 저희들은 보고 있습니다. 그래서 저희들 구 같은 데에는 지금 구세가 상당히 열악하고 또 지역적으로 보면 상업지역이나 준주거지역이 조금 다른 구보다 상당히 부족한 실정이 되겠습니다. 그래서 저희들 입장에서도 보면 가능하면 빨리 또 빠른속도로 개발하도록 저희들도 그렇게 유도를 하고 싶은 그렇기 때문에 이번에 상세계획하면서도 그런 부분을 유도하기 위해서 인센티브 제도를 다른 구청에서 하는 기획보다는 상당히 그런 부분을 많이 도입했다는 것을 말씀드리고 싶습니다.
○박순기위원 본위원이 왜 이런 말씀을 드리느냐면요 지금 류성열위원님이 말씀하셨다시피 상세계획을 지정을 했더라도 지정을 해 놓고 주민들이 받아들이기에 효과가 없으면 할 수가 없으면 이것은 무용지물이란 말이에요. 그 판단이 우선 제일 중요하지않나, 주민들이 이용할 수 있고 효과적으로 사용할 수 있는 판단이 먼저 서 있어야 됨을 말씀드립니다.
○위원장 유흥선 다른 위원님 또 질의하실 위원님 계십니까?
○류성열위원 한가지만 더 질문하겠습니다.지금 전면이 20m가 됩니다. 3m 후퇴할때는 60m가 들어갑니다. 그러나 내놓는 부분이 전면을 3m를 eP어놓고 대도로 35m 도로에서 3m를 후퇴하니까 후퇴부분이 20m, 전면이 기장이 20m가 남아요. 63m가 되면 60m가 들어가요. 그러면 엄청나게 들어가는 것입니다. 땅이 엄청 많이 들어가요. 그랬을 때 과연 인센티브를 과연 어떻게 적용할 것이냐 말씀드렸죠. 말씀을 드렸는데 한 100평정도 된다, 그러면 60m가 들어가면 어떻게 되는 것이냐, 60m 면 몇 평이나 들어가는 거예요?
○도시개발과장 박창식 56평 정도 들어갑니다.
○류성열위원 그러면 이것이 많이 들어가는 것이라니까요. 100평에서 반이 들어가는 것이에요. 그러면 어떻게 인센티브를 적용한다고 그랬는데 어떻게 처리되어야 되느냐 한심한 얘깁니다.
○박덕기위원 예를 들어서 세로가 3m, 가로가 20m 란 말이에요. 그러면 60㎡에요.
○도시개발과장 박창식 네, 맞습니다.
○박덕기위원 그러면 평수로 따지면 20평이 안되어요. 한 18평 되는 거예요.
○도시개발과장 박창식 네. 맞아요.
○박덕기위원 18평이면 어떻게 하면 이렇게 한다는 얘기아닙니까. 그러면 용적률이 400 아닙니까? 400 곱하기 전체가 100평이면 100평분에 18평을 뺀 것을 계산합니까? 18평을 계산합니까?
○도시개발과장 박창식 나누어 가지고 18평을 하는 것이죠.
○박덕기위원 그러면 100분에 18해서 답이 나오지 않습니까?
○도시개발과장 박창식 네.
○박덕기위원 그러면 크게 플러스가 안되네요. 그러면 550%밖에 안되네요.
○도시개발과장 박창식 그렇게 하면 35%씩 올라가요.
○박덕기위원 그래야 400%에서 얼마 안되는 거예요.
○류성열위원 그러면 435%밖에 안된다는 얘기예요.
○도시개발과장 박창식 그것만 뗐을 때 그 정도 나가죠.
○박덕기위원 400 곱하기 해 봅시다. 100평에서 18평이라고 하면 70이란 말이에요.
○도시관리국장 조성재 류성열위원님 질의에 대해서 답변드리겠습니다. 지금 공동개발이라든가 건축선후퇴부분에 대해서 인센티브제도에 대해서 자세히 설명을 드리면 지금 시장부지 같은 부분에 대해서는 우선 첫 번째 공동개발 권장으로 인해 가지고 전체 필지수가 17필지인가 되거든요. 그 중에서 앞에 전면도로 빼고서도 한 5필지 정도는 지금 공동개발 권장할 수 있는 부분이 있거든요. 5필지 보면 한 50% 정도가 용적률이 가산이 될 것입니다. 그러면 450 %가 될 것이고 그 다음에 건축한계선으로 인해서 후퇴되는 부분들이 면적으로 계산해서 정확하게 아직 안나와있지만 그 부분도 한 30% 내지 40% 정도가 가산이 될 것으로 보이고요.
○류성열위원 어떤 부분에서 40%가 올라간다고요?
○도시관리국장 조성재 건축한계선, 3m 후퇴부분에 의해서요. 그 다음에 대지에 가각 부분에 대한 공개공지 부분이 또 있습니다. 공지만드는 것이 있거든요. 코너부분에. 공개공지 부분이 모서리가 되겠는데 그 부분에 대해서 30%가 가산이 될 것이고요 그리고 그 건물에 대해서 만일 그 건폐율을 적용한다고 하면 건폐율이 일반율이 60%인데 60%에 대해서 1층 부분에 거기를 갖다가 50%로 건폐를 한다고 하면 건폐율에 대해서 인센티브제도를 할 수 있는 부분이 20%가 더 가산이 더 되겠습니다. 그리고 그 건물에 대해서 인센티브가 되는데 만일 필요하면 건물에 지상부를 갖다가 탑상형으로 해서 어느 정도 네모형태의 모양을 갖춘 탑상형 건물을 짓는다고 하면 60%가 또 가산이 되겠습니다.
○류성열위원 인센티브를요?
○도시관리국장 조성재 네. 건물모양에 대해서. 건물모양에 대해서도 인센티브를 60%를 가산하면 아마 400%에서부터 충분히 550%까지 찾을 수 있는 그렇게 되고 거기에서부터 후면 12m 도로를 개설하는 부분이 있거든요. 거기에 일부 대지가 들어가거든요. 그 부분에 대해서 12m 도로하고 측면에 도로에서 12m 일부가 조금 저촉되는 부분이 있습니다. 그런 부분을 기부채납한다고 하면 거기에서 용적률이 또 한 70%, 80% 가 가산될 것으로 보고 있거든요. 그러면 550에서 그것을 한다고 보면 한 620, 630%까지도 찾을 수 있지않겠나, 기부채납 면적은 정확히 계산된 것이 아니기 때문에 나중에 설계하시면서 정확하게 나오면 아마 용적률 부분에 대해서는 400%에서부터 그런 모든 저희 상세계획 내용을 따르고 기부채납한다면 어느 정도 600%까지 되지않나 저는 그렇게 생각하고 있습니다.
○류성열위원 그런데 본위원이 아까 20m 얘기한 것은 개인 문제를 놓고 말씀을 드렸단말이에요. 개인이 도로변에 있는데 그 점용이 20m가 된다 말이에요. 그런데 3m를 후퇴하니까 결과적으로 60m이니까 18평이라는 것이 줄어들잖아요. 그러면 개별적으로 그것을 독립해서 공동건물로 안지었을 경우에 대비를 해서 말씀을 드려보는 것이거든요. 그랬을적에는 100분의 18이라고 해도 30%밖에 안늘어난다고 하는데 그러면 그것밖에 적용을 못 받는 것인지.
○도시관리국장 조성재 건축한계선이라는 것은 건축물에 대한 대지는 그대로 놓아 둔 상태에서 건물만 들여서 짓는 그런 형태가 되는 것이거든요. 그래서 들여짓는 면적에 대해서 전체 대지면적 비율만큼 가산하는 그런 상태이기 때문에 물론 공동개발을 해 가지고 지으면 그 후퇴면적이 많기 때문에 가산면적이 많을 것이고 공동개발하지않으면 코너부분만 3m 후퇴되기 때문에 그 부분만 가산이 되는 그렇기 때문에 용적률이 대지후퇴로 해서 얻는 면적은 아마 상당한 차이점이 있을 것입니다. 그 전체적인 공동개발하느냐, 안하느냐에 따라서는 좀 나올 수 있겠습니다.
○위원장 유흥선 네. 답변되셨죠?
○류성열위원 네.
○위원장 유흥선 더 이상 질의하실 위원님 안계십니까?
(「네」하는 위원 있음)
더 이상 질의하실 위원님 안계시면 질의를 종결하고 토론 및 의결을 어제 말씀드린 바와 같이 10월 23일 10시에 개의되는 제6차 도시건설위원회 회의시 의결하도록 하겠습니다.
의사일정 논의가 끝났으므로 오늘 회의를 마치겠습니다. 산회를 선포합니다.
(11시38분 산회)
○출석위원(10인) 김갑제 류성열 박덕기 박순기 박연수 유흥선 윤갑수 임무원 임태근 한낙규○출석전문위원 전문위원임낙길○출석공무원 도시관리국장조성재 도시개발과장박창식