제84회(임시회) 성북구의회
도시건설위원회 회의록
제1호
성북구의회사무국
일 시 : 1999년10월18일(월) 오전10시
장 소 : 제2회의실
의사일정1. 석관지구도시계획(상세계획)결정(안)
심사된안건1. 석관지구도시계획(상세계획)결정(안)(성북구청장제출)
(10시11분 개회)
○위원장 유흥선 안녕하십니까? 도시건설위원회 위원장 유흥선의원입니다. 바쁘신데도 불구하시고 이렇게 참석해주신 도시건설위원회 위원 여러분과 조성재 도시관리국장님을 비롯한 관계공무원 여러분 다시 만나뵙게 되어 반갑습니다. 또한 결실의 계절을 맞이하여 가정에 건강과 기쁨이 충만하시기를 거듭 기원합니다.
의석을 정돈해 주시기 바랍니다. 성원이 되었으므로 제84회 성북구의회 임시회 제1차 도시건설위원회 회의를 개회하겠습니다.
1. 석관지구도시계획(상세계획)결정(안)(성북구청장제출)
○위원장 유흥선 이어서 의사일정 제1항 석관지구도시계획결정안심사의건을 상정합니다.
먼저 조성재 도시관리국장님으로부터 본안건에 대한 제안설명과 영상자료에 의한 설명을 듣도록 하겠습니다. 조성재 도시관리국장님 설명해 주시기 바랍니다.
○도시관리국장 조성재 안녕하십니까? 도시관리국장 조성재입니다. 우리 성북구민들의 복리증진과 성북구 발전을 위해 항상 애쓰시는 유흥선 위원장님을 비롯한 여러 위원님께 감사드리며, 석관 상세계획결정에 관한 의견청취안에 대하여 제안설명 드리겠습니다.
도시계획법 제12조 제1항 규정에 의거 도시계획은 도시계획입안자의 신청에 의하여 관계 지방의회의 의견을 듣고 서울시 도시계획위원회의 의결을 거쳐 결정하도록 돼있습니다. 서울시 도시기본계획의 공간구조상 54개의 지구중심지인 석관동 일대에 대하여 96년10월8일 용도지역을 준주거지역과 상업지역으로 변경하였고 동시에 상세계획구역으로 결정되어 상세계획을 수립하게 되었습니다. 그동안 수차례의 서울시 상세계획자문위원회의 자문과 협의한 내용을 토대로 상세계획안을 결정하고자 의회의 의견을 청취코자 하는 사항이 되겠습니다.
먼저 상세계획구역의 현황은 구역 면적이 13,300㎡로써 근린상업지역이 61,800㎡이고 준주거지역이 71,200㎡가 되겠습니다. 총필지수는 641필지로 건물은 332동이고 현재는 주거용이 80% 이상이고 상업용이 16%, 기타 4%인 주거위주의 지역이나 지하철과 내부순환도로 건설등으로 상업용도의 잠재력이 있는 지역이 되겠습니다. 상세계획안의 수립내용을 말씀드리면, 도시기반시설 확보를 위해서 도로, 주차장, 공공공지 등 도시계획시설을 계획하였습니다. 그리고 토지이용의 합리화를 위하여 가구 및 택지계획을 수립하였고, 장래생활권 상업권 활성화를 위하여 자율적으로 권장용도의 건물을 건축토록 하였습니다. 또한 건폐율, 용적률, 건축물의 배치, 공지계획 특별설계단지계획 등도 하였습니다.
다음은 잔여계획의 개요를 말씀드리면, 도로는 기존의 간선도로를 제외하고 29개 노선을 계획하였습니다. 그러나 대부분 현황도로와 기존의 도시계획 도로를 정비하는 차원에서 계획하였고 순수하게 신설하는 도로는 3개소, 약250미터에 불과합니다. 주차장은 지하철 돌곶이역 주변에 2개소와 석관사거리 옆에 노상주차장 1개소를 계획하였고 보행자 휴식공간조성을 위해서 공공용지 3개소를 계획하였습니다. 가구 및 획지계획에서는 작은 필지는 가급적 이웃필지와 합하여 건축토록 권장하였으며, 불가피한 경우에는 대지 최소면적 이상이면 개별건축도 가능하도록 하였습니다. 건축물의 용도계획은 준주거지역과 상업지역에서 각각 정해진 용도의 건축물은 모두 가능토록 하였으며 권장하는 용도로 건축되는 용적률에 인센티브가 주어지도록 하였습니다. 다만 도시혐오시설과 위험시설에 대해서는 규제하였습니다.
다음은 건폐율, 용적률, 건물높이에 대한 설명을 드리겠습니다. 가급적 공지부분이 많도록 건폐율은 축소하고 용적률은 상세계획에 따르도록 높이 건축할 수 있도록 하였습니다. 또한 건축선을 후퇴해서 건축토록 함으로써 도로확장의 효과가 있도록 하였고 대형건물등에 대하여는 공개공지를 확보토록 하였습니다.
그리고 상세계획 구역내에서는 일조권과 도로에 의한 차선제한등을 받지 않도록 하여 이면지역에서도 과거에는 2층 내지 3층밖에 건축할 수 없었던 것을 상세계획에 따르면 5 내지 7층까지도 건축토록 하였습니다. 석관지구는 길음지구와는 달리 그런대로 이면도로도 있고 개발잠재력도 다소 떨어지는 지역으로써 공공용지에 대한 주민부담이 없도록 하였고 각종 인센티브 제도를 활용하면 주민에게 혜택이 돌아가도록 공공목적도 달성토록 계획하였습니다. 이상으로 제안설명을 마치겠습니다. 감사합니다.
○위원장 유흥선 네, 영상자료 준비되었습니까?
○도시관리국장 조성재 네, 다음은 대원엔지리어링 용역사로 하여금 상세한 설명을 드리도록 하겠습니다.
(슬라이드 상영)
○위원장 유흥선 네, 조성재 도시관리국장님 수고하셨습니다.
이어서 전문위원의 검토보고를 듣겠습니다. 임낙길 전문위원님 검토보고 해주시기 바랍니다.
○전문위원 임낙길 전문위원 임낙길입니다. 석관지구 도시계획 상세계획 결정안에 대해서 검토보고를 드리겠습니다.
(검토보고는 끝에 실음)
○위원장 유흥선 네, 임낙길 전문위원님 수고하셨습니다.
이어서 본 안건에 대하여 질의 답변 시간을 갖도록 하겠습니다. 질의 답변은 일문일답으로 하고 필요시 한 두분씩 보충질의를 받도록 하겠습니다.
그러면 질의하실 위원님은 질의하시기 바랍니다.
(「10분 쉬었다 하죠」하는 위원 있음)
그러면 회의의 효율성을 위해서 약 10분간 정회를 하고자 하는데 이의가 있으십니까?
(「없습니다」하는 위원 있음)
이의가 없으면 약 10분간 정회를 하겠습니다.
(11시04분 회의중지)
(11시17분 회의계속)
○위원장 유흥선 의석을 정돈해 주시기 바랍니다. 회의를 속개하겠습니다.
질의하실 위원님 질의하시기 바랍니다. 김갑제위원님 질의해 주시기 바랍니다.
○김갑제위원 상세계획 지구만 문제가 아니라 재개발에서도 가장 문제가 되고 있는 것이 공공용지 부담율인데 그러면 지금 석관지구는 공공용지 부담율이 얼마나 됩니까? 그것을 말씀해 주시고, 이것을 우리 구청차원에서 공공용지부담율을 50% 낮춰달라고 해서 계속 추진하고 있다고 얘기를 들었는데 어느정도 가능성이 있는지 답변해 주시기 바랍니다.
○도시개발과장 박창식 도시개발과장이 말씀드리겠습니다. 김갑제위원님 말씀하신 저희 관내는 상세계획이 3군데가 있어요. 길음권역에 여기 의회 청취도 들은 바 있습니다. 지금 서울시에 올라가 있는 상태인데, 길음권역이 있고 오늘 설명하는 석관지구가 있고 또 월곡지구가 있습니다. 그래서 3개 권역으로 저희들이 구에서 용역을 해서 추진중에 있는데 길음권역을 말씀드리면 거기는 공공용지 시설 부담이 약 18%에서 19%정도 됐습니다. 그래서 일단 우리 의회청취나 구도시계획심의에서는 그정도 할 수밖에 없지않느냐 해서 일단 안을 결정해서 올라갔는데 공람하는 과정속에서 금방 위원님 말씀하신대로 너무 많다 그런 얘기가 지금도 자꾸 민원이 들어오고 있습니다. 그래서 저희 구에서는 서울시하고 협의하기를 이 부분이 실질적으로 18%나 19%해서는 사업이 앞으로 주민개발이 실질적으로 요원하지 않느냐 그래서 이 부분에 대해서는 저희 구에서도 한 절반정도를 하향 조정하는 것으로 지금 방침중에 있습니다. 결정이 되면 저희들이 의회에도 보고를 드리겠습니다만, 그렇게 추진중에 있고 그래서 주민면담, 길음3동에 갔을 적에도 일단은 우리 구청의 안을 저희 구청장님께서 길음권역은 실질적으로 공공용지가 부담이 많기 때문에 서울시하고 협의해서 절반정도로 낮추는 것으로 방안을 결정 진행중에 있습니다. 이렇게 답변 드린 바 있습니다.
그다음에 석관지구가 저희들이 길음권역을 먼저 용역을 했어요. 그러다보니까 공공시설 투자비가 너무 많아가지고 민원이 많고 사업이 늦다는 것을 저희들이 감지를 해가지고 이 부분을 용역 과업을 줄 적에 용역자한테 공공용지를 부담을 안 하는 방법으로 용역을 하자 이렇게 착수가 됐던 겁니다. 그리고 실질적으로 석관이나 월곡지구는 길음권하고 근본적으로 달라요. 토지형태라가든가 앞으로 개발 여건이라든가, 그래서 거기는 길음권 텍사스촌 말하자면 월곡동 그런데는 도로망이 없거든요. 사실 상가 건물만 많고 그래서 월곡동이나 석관동은 이면도로에 간선도로가 있기 때문에, 다만, 간선도로를 한 개 선으로 후퇴해가지고 도로를 확대하는 쪽으로 유도를 했고 불가피하게 막다른 도로를 뚫었습니다. 그래서 저희들이 이 부분을 해결하는 것으로 했느냐면 일단 건축한계선이라든가 이런 것을 제공한 사람에 대해서는 용적율로 층수를 그만큼 더 짓게 만들었습니다.
예를 들어서 자기가 10평을 내놨으면, 건폐율이라든가 용적율 여타 지역 같은 경우 그만큼 손해를 보지만, 여기는 내놓은 것 만큼 위로 지을 수 있게끔, 그대신 그것을 지으려면 여타 지역처럼 일조권이라든가 높이 제한을 하면 도저히 못짓습니다. 그래서 이 상세구역만큼은 높이 제한이나 일조권을 배제를 했습니다. 그래서 위로 높이 지을 수 있게 저희들이 계획을 수립했기 때문에 이것만 승인되면 실질적으로 주민부담은 하나도 없다, 오히려 이익이 간다, 또하나는 석관이나 월곡은 공공용지 부담을 주민들한테 하나도 안 시켰습니다.
○김갑제위원 그러면 길음지역만
○도시개발과장 박창식 예. 길음지역만 부담이, 거기는 전체가 상업이고 다만 아까 말씀하신대로 도로망 이런 것이 실질적으로 열악하기 때문에 그 부분을 초기에 할 적에 18% 19% 했는데 그것이 실질적으로 많기 때문에 절반정도로 하향조정을 서울시하고 협의하는,
○김갑제위원 그런데 제가 지금 생각하는 것은 참 의아스러운데요. 그러면 지금 재개발지역에도 공공용지 부담율이 있는데 상업지역으로 개발함에 있어서 공공용지부담율이 없다면 상당히 획기적인 방안인데 과연 그렇게 돼요? 그럴만한 여건이 돼요? 월곡지구 어디를 얘기하는 겁니까?
○도시관리국장 조성재 월곡시장 있는 주변하고 삼각형 땅이 있는데 거기가 되겠습니다.
○김갑제위원 문제네요. 사실상 거기하고 우리하고 딱 길 하나 사이인데 그렇게 차이가 난다면 문제는 크네요. 우리는 어떤 인센티브를 받아야 되나요. 공공용지부담을 50%로 가정해서 한다고 하더라도 인센트브가 있어야지 거기는 그렇고 여기는 이러면 길 하나 사이에 문제가 큽니다.
○도시관리국장 조성재 길음구역하고 여기 석관동이나 월곡구역하고는 약간의 지역적인 여건도 다를 수가 있는데, 길음구역은 간선도로변 말로 이면도로에도 12m 도로를 개설하는 것으로 그렇게 되어 있습니다. 그리고 88번지 있는데는 내부 도로가 없어서 12m 내지 15m의 도로를 개설하는 그런 부분이 있기 때문에 거기는 공공부담으로 하는 것으로 되어 있었고, 지금현재 석관지구라든가 월곡구역은 현재 기존도로, 이면도로나 이런 부분들이 6m, 8m, 10m 이런 부분들을 기존도로를 다 이용해서 기존도로에서 막힌 부분만 이번에 뚫어주는 것으로 그렇게 되어 있습니다. 그리고 일부 4m 도로나 이런데 부족한 도로는 건물을 자기 대지에서 1m를 후퇴해가지고 그 부분을 활용할 수 있도록 그런 것을 도입해가지고 여기 석관지구는 가능하면 도로나 개설하기 위해서 주민 부담은 없는 것으로 하고, 일부 막힌 부분 뚫는 데는 그것은 저희 공공 부분에서 부담하는 것으로 이렇게 계획을 했습니다.
○김갑제위원 88번지 일대는 월곡이라고 얘기하지 않고 또 월곡지구가 따로 있습니까?
○도시개발과장 박창식 88번지는 행정명은 월곡동인데 길음권에다 묶어져 있고, 월곡시장 있습니다. 장위동 쪽에 가는데 거기를 얘기합니다.
○위원장 유흥선 됐습니까? 또 다른 위원님. 박연수위원님 질의해 주십시오.
○박연수위원 첫 번째 제가 질문드리는 것은 재개발에 관해서는 공공시설 부담이 옛날에 300% 정도의 용적율이 갈 적에는 재개발하는 지역에서 부담을 해도 됐지만 지금 250% 이하로 내려가는 그런 시점에서는 우리 서울시 산하에서 공공시설에 전적으로 부담을 해야 됩니다. 이 열악한 지역에 재개발을 진작하지 않고 현재까지 있었다는데 그 문제점이 있고, 할 수가 없었기 때문에 문제가 있었고, 지금에 지구지정을 받아서 지역개발을 한다고 하는 지금의 현재 재개발하는 지역에는 무조건 우리 행정부에서 책임을 공공시설에 대한 부담 책임을 져야된다 이것입니다.
그리고 지금 상세계획 인센티브를 준다, 말하자면 상세계획을 우리가 건설함에 있어서 인센티브를 준다는 것은 그만큼 융통성이나 여유를 준다는 뜻인데 거기에 이르는 용적율 문제하고 소규모의 적은 평수를 가진 주민들은 이 계획이 개발이 된다 하더라도 어쩔 수가 없습니다. 그런 주민들은 반드시 상세계획이 되어서 땅값이나 대지값이 상승해서 팔고 간다거나 어느 독지자가 인수해서 개발을 한다거나 이런 문제로 흘러가야 될 것인데 우선 우리 어렵게 사는 주민들은 용적율에 대해서 여러 가지 어려운 조건의 부담을 안고 어떻게 해야되는지 하는 문제점들이 있습니다. 거기에 대한 문제하고 재개발에 대한 공공시설 두 가지만 답변 좀 부탁드립니다.
○도시개발과장 박창식 박연수위원님께서 우선 재개발문제에서 공공시설 투자비가 너무 많다는 말씀은 최근에 와서 부쩍 상승되어가지고 주민들의 반발이 있는데 사실입니다. 그래서 지금 이 부분을 서울시나 저희 구청도 개선방안을 연구를 하고 있고, 다만 이 부분을 우선 서울시 재정이 실질적으로 지금 저희 구청장님이 정릉4구역가지고 시장님을 면담을 했습니다. 정릉4구역이 공공시설투자를 305억이라는 주민 부담이 너무 많다 이것을 지원해달라 이랬을 때 시장님께서 말씀하신 서울시 현재 벌여놓은 재개발을 짓는데 8조원의 재원이 들어간답니다. 그래서 도저히 감당을 하지 못하고 다만 정릉 4구역이 294억을 솔샘길 투자하는데 지원해주지 않았느냐 그래서 이 부분은 인식은 하지만 재정이 없어서 어렵다 그렇게 답변해서 앞으로 이 부분을 그럼 어떻게 하느냐 그래서 서울시에서 사안별로 해서 일부분을 지원해주겠다, 정릉4구역이 기 했지만 여타 지역도 그래서 연구를 하고 있는 것으로 알고 있습니다.
그다음에 지금 재개발이 옛날에는 용적율이 300% 가까이 줬습니다. 그래서 지금은 도시계획 차원 측면에서 기본계획이라든가 도시계획위원회에서 250% 이하로 규제를 하고 있는데, 그래서 이 부분을 재개발에 민간이 물론 개발을 주도적으로 하고 있지만 이 부분을 사업시행시기를 지금은 어떤 시기를 방치해 놓은 상태입니다. 다만 주민의 2/3 동의만 얻으면 조합인가라든가 사업시행 인가 받아가지고 주민들이 자체적으로 시공자하고 협의해 가지고 이주시키고 나중에 사업을 해가지고 착공 이후에 관리처분을 하는 이런 수순으로 가는데 이 부분가지고 문제가 있다 해서 서울시에서 법을 조례를 개정하기를 이런 수순으로 가다가는 결국 주민 어려운 사람들 피해만 간다 그래서 사업을 먼저 타당성 먼저 검토해서 주민이 타당성 있으면 사업을 하고 만약에 없으면 당분간 보류를 해놓고 하자 이런 차원에서 관리처분을 이주하기 전에 제도화 되어 있습니다. 이주하기 전에 관리처분을 먼저 해가지고 내 지분이 어떤 상태로 나타나고 내가 얼마를 들여야 아파트에 들어가고 이런 부분을 먼저 주민들이 파악을 한 후에 이주를 하고 사업을 해라 이렇게 제도적으로 되어 있기 때문에 그런 시기를 조절함으로 인해서 아까 말씀한 현재 재정 여건이 열악해서 지원은 못하지만 시기를 주민들이 자율적으로 조정하는 부분에서 다소 해소가 될 것 같다, 다만 그것은 시기를 조정해준 부분이고, 다음에 어제도 금요일날도 저번에 말씀을 드렸습니다만, 다섯가지 사항만 어느정도 그 중에서 몇가지만 채택만 된다면 재개발 사업은 어느정도 추진되지 않겠느냐 저희들은 그렇게 예측을 하고 있습니다.
그다음에 상세계획 측면에서 공공시설 부담에서 실질적으로 공공시설 부담이라는 것은 도로가 대 주류를 이루고 있는데 석관지구같은 경우에도 예를 들면 아까 서두에서도 말씀을 드렸습니다만, 자기가 도로를 일부 현황도로가 지금 이면도로가 6m인데 불가피하게 상세계획에 의해서 8m도로를 개설하겠다 이렇게 계획이 되어 있어서 양쪽으로 1m씩 후퇴를 하면 그 부분을 예를 들면 층수를 더 짓게끔 해줬습니다.
그런데 아까 말씀하신대로 그냥 층수를 주거지역이나 준주거 이런 데서는 일조권, 도로사선제한하면 높게 못지어요. 그래서 아까 말씀드린 높이 제한이라든가 일조권 적용을 배제하는 상태에서 무조건 위로 지을 수 있게끔 해줬기 때문에 주민들은 설령 조금 내놨더라도 그 부분을 자기가 도로를 제공했더라도 집을 지을 수 있는 그만큼 이익을 자기가 가져오기 때문에 서로 그 부분에 대해서는 많이 이해를 하고 이 사업에 따라줄 것으로 저희들이 예측이 됩니다.
그리고 아까 더불어 말씀하신 성북구에 3개 구역이 있는데 이렇게 길음권은 조정하고 석관, 월곡 추가로 할 부분은 인센티브 적용을 함으로써 3개 지구가 합리적으로 되도록 주민이 사업을 하도록 유도를 하면서 추진하고 있습니다.
○박연수위원 과장님 설명을 잘 들었는데요. 재개발에 있어서는 제일 마지막 문제를 안고 있는 것이 관리처분입니다. 그런데 지금현재까지는 우리가 재개발지역이 집을 철거를 다한 후에 관리처분을 해서 작업이 들어가게 되는데 성북에 재개발 지역의 조합장들의 이야기를 들어보면 집을 철거하지 않고 관리처분을 먼저 한다는 것은 어떻게 보면 구청에서 민원이 많이 야기되니까 민원을 피하기 위해서 하는 것 아닌가 이렇게 오해를 많이하는데요. 그것은 왜그러냐면 집을 다 뜯어놓고 관리처분을 하게 되면 어쩔 수 없이 조합원들이 행사에 좀 어려움이 있어도 이어서 진행이 되는데 집을 헐지 않고 관리처분을 하게 되면 우리 구청의 재개발과는 민원이 줄어서 상당히 수월할지 몰라도 자체 조합에서는 상당히 분란이 일어나는 소지가 있다 이렇게 얘기들이 나오는데 그 부분은 어떻게 생각하는지 답변해 주십시오.
○도시개발과장 박창식 위원님 말씀하신 대로 저희들이 시의회에 이 부분에 대해서 시기가 어떻게 유리하고 장단점이 있는지 시의회에 가서도 설명을 한번 드린 바가 있습니다. 그런데 이 제도는 98년11월 이전에 구역지정된 것에 대해서는 아까 말씀하신 대로 적용을 안받습니다. 말하자면 관리처분을 먼저 하고 이주하라는 것은 98년11월 이후에 구역지정된 한에서 앞으로 그렇게 적용한다는 겁니다. 그래서 저희도 시에 가서 뭐라고 그랬냐면, 일단 구역지정 단계에서부터 조합인가, 기본설계 이렇게 해가지고 인가도면까지 하려면 최소한도 한 가구당 200만원꼴 정도 들어간다, 그래서 약 1,500세대 짓는 경우에 20억 내지 30억정도 초기투자가 들어가는 이 부분을 어떤 형태든 지원방법이 나와야될 것 아니냐, 그래서 그 부분을 서울시에서도 고민을 많이 했던 것같아요. 그래서 일단 이 부분에 대해서는 서울시의회나 서울시 주관부서에서는 현재 상태로 봐서는 사업성도 없는데 문제가 더 많다, 그래서 이런 제도가 되면 무슨 부수적인 효과가 있느냐, 앞으로 건설회사는 결국 관리처분이 주민부담이 많다고 인식되면 공사비를 깎을 것 아니냐, 만약 우리가 사업을 안한다, 너무 부담이 많다 그러면 예를 들어 큰 회사들이 와가지고 자기들이 평당공사비를 지금처럼 260만원 자기들이 주민하고 합의를 했지만 도저히 이것 가지고는 사업 자체를 안한다고 그러면 공사비를 더 다운해가지고 그러면 우리 이정도 할테니까 여러분 이주하고 사업을 하시오, 이렇게 타협이 들어온다는 얘기입니다. 그래서 앞으로 해봐야 알겠지만 그런 이익점도 있거든요. 그래서 시기를 98년 이전과 이후를 나눠서 일단은 시행을 하자 하는 것이 서울시의 복안이고 저희들도 그렇게 추진하려고 합니다.
○위원장 유흥선 네, 다음 임무원위원님 질의해 주십시오.
○임무원위원 우리가 지금 재개발에 대한 박위원님 말씀대로 좋은 얘기를 많이 들었습니다. 우리에게 상정된 안건만 빨리빨리 다루려고 저는 생각하고 있습니다. 그런데 이 상세구역 지정이 길음동에 보면 조금 전에 설명하신 바와 같이 그런 불이익이 있기 때문에 반대하는 것이 아니고 대지면적이 소규모이기 때문에 상당히 흉물스럽게 남아있는, 장기화될 수 있는 이런 소지가 많습니다. 이렇기 때문에 석관지역에 개인필지 조사를 했을 때 과연 지정된 건물을 조금전에 도로를 확보해주면 용적률을 더준다, 주민들은 건축을 하면서 용적률을 더 준다, 집을 더짓게 해준다, 사실 필요없다, 그 얘기는 했죠? 1층, 2층 평수를 크게 넓혀줘야만이 임대소득이 있기 때문에 고층을 지어봐야 필요없다는데 주민의 반발이 많습니다. 이렇기 때문에 중점은 상세구역 지정할 때 주민들의 의견을 듣고 또한 주민의 필지마다 몇프로가 과연 기재된 건폐율 적용을 가지고 있는지 여기에 대해 조사하신 것을 답변해 주시기 바랍니다.
○도시개발과장 박창식 지금 임무원위원님께서 말씀하신 대로 실질적으로 석관지구는 당초 주거지역이 많았죠. 그래가지고 도로변은 일반상업지역으로 만들어놓고 학교주변의 이면도로는 준주거로 지정을 해놨습니다. 아까 말씀하신 주거지역에는 최소면적이 30평이거든요. 우리가 얘기하는 90㎡가 돼야 실지 주거지역에 집을 짓습니다. 건축법에 의해서. 그래서 이 지역이 원래 상세계획이 먼저 되고 지역지구가 상향조정돼야 됩니다. 원래 수순은. 그런데 성북구의 경우를 보면 먼저 지역지구를 상향조정해놓고 무분별한 개발보다는 합리적으로 하자 그래서 상세계획이 지역지구 상향조정에다 상세계획을 다시 엎었기 때문에 조금 절차상에 앞뒤가 바뀌어서 주민들이 혼란이 오는 것은 사실입니다. 그래서 거꾸로 얘기해서 주민들이 상세계획을 원하지 않는다면 거꾸로 지역지구하고 환원돼야하는 이런 문제가 도시계획적으로 수반이 되기 때문에 저희들은 민원인들한테 그렇게 설명을 드리고있습니다마는, 그래서 상세계획을 해서 위원님 말씀대로 실질적으로 1, 2층이 남아야 전세도 나고 실질적으로 가용면적이 많이 나서 좋다는 것은 사실이에요. 그래서 장차로 봤을 때 주거지역으로 가는 게 좋으냐 일반주거지역이나 상업지역으로 갔을 때 토지이용도라든가, 땅값은 결국 상향조정해놔야만이 주민 이익이 갑니다. 그래서 지금 초기이기 때문에 주거지역상태에서 용도를 가지고 집을 지으려면 별 효용가치가 없지만 개발붐이 일어나고 시간이 조금 흐르면 지역지구를 상향한 상태에서 용도가 들어오고 그러면 그런 해소는 오히려 용적률을 높여줌으로써 이익이 가는 것이 더 많을 것으로 저희는 예측이 됐기 때문에 당분간은 좀 불편한 일이 있을지 모르겠지만 조금 지나면 그 부분이 해소될 것으로 저희들은 예상하고 있습니다.
그다음에 아까 말씀하신 대로 주거지역 내에서는 90㎡ 이하는 집을 못짓거든요. 건축허가가 못나가서 상세계획을 하면서 불가피한 사람은 공동으로 지어라, 그렇게 우리가 권장을 해서, 불가피하게 자기가 안한다면 할 수 없어요. 그러나 공동개발하므로써 우리가 그냥 놔두지 않고 용적률을 보너스를 줘요. 당신이 그만큼 노력을 했으니까 보너스를 또 주거든요, 인센티브로. 그래서 다각적으로 주민이 상세계획에 따라왔을 때 사소한것부터 규제사항, 권장사항까지 모든 것을 따라왔을 때 그때그때마다 용적률이나 모든 것을 주기 때문에 주민들의 불편사항을 해소하려고 저희들은 그렇게 계획이 돼있거든요. 그리고 아까 최소면적 데이터를 가져온 것이 없어서 나중에 서면으로 드리겠습니다.
○도시관리국장 조성재 참고로 제가 보충설명을 드리면 이런 것은 있습니다. 간선도로변은 사실은 도로폭에 의해서 높이가 올라가기 때문에 높이가 올라갈 수 있거든요. 그래서 대부분 30미터 같이 큰 도로변에는 높은 건물들이 많이 들어서는데 실질적으로 석관동같은 데는 이면도로, 뒤에는 도로가 거의 없거든요. 4미터 도로도 안되고 2미터나 이렇게 작은 도로에는 올라갈 수 있는 것이 1층 내지 2층밖에 못올라갑니다, 법적으로. 왜냐하면 도로폭에 의해서 1.5배밖에 못올라가기 때문에 4미터라면 6미터까지 올라가거든요. 6미터라면 2층도 겨우 올라갈 수 있는 정도인데 앞으로 상세계획을 하면서 이면도로에도 높이를 한 4층 내지 6층까지, 7층까지 올라갈 수 있도록 높이제한을 풀어주는 겁니다. 이번에. 그렇기 때문에 이면도로라고 해도 그 지역여건에 따라서 올라갈 수 있기 때문에 종전과 같은 그런 1,2층만 짓는 그런 것은 아니고 상당층 올라갈 수 있도록 이번에 상세계획을 하면서 그런 것들을 이번에 저희들이 해주고 있습니다. 그렇기 때문에 아마 개발여건이 달라짐으로 인해서 종전과 같은 그런 어떤 상권의 패턴이 달라질 것으로 보고 있습니다.
○위원장 유흥선 네, 박덕기위원님 질문하십시오.
○박덕기위원 한가지만 묻겠습니다. 우리 관내에서 상세계획으로 지정돼있던 곳이 세군데인데, 석관동, 월곡동, 길음지역 이렇게 세군데로 나눠져있는데 저도 지금 그런 전화를 받았었습니다. 그래서 그 지역에 계신 구의원님하고 상의하면 안되겠느냐, 그랬더니 상황판단을 제대로 못하고 특히 재개발이나 이런 상세계획같은 것은 개인의 재산권과 관계되기 때문에 굉장히 신경이 날카로와져서 어떤 사리판단과 합리적이고 논리적인 것을 떠나서 일단은 자기에게 불리하면 덮어씌운다든지 어째서 월곡지역하고 석관지역은 다 해제가 돼서 풀어줬는데 우리 길음지역은 안했느냐, 그렇게 이야기를 합니다. 그래서 한두마디를 해주니까 이미 상식을 벗어난 것같아서 그 지역의 의원님과 상의하는 것이 좋습니다 하고 전화를 끊었습니다. 그렇기 때문에 가급적이면 많지도 않고 세군데이기 때문에, 지금 두군데는 같이 나가는거죠. 월곡지역하고 석관지역. 그렇죠? 그리고 길음3지역만 차별을 주기 때문에 또 때가 때인만큼 상당히 의원님들이 때에 따라서는 곤혹을 치르고 어떠한 필요없는 말들이 유언비어로 나돌아서 마치 일을 안하는 것처럼 오해도 받을 수 있기 때문에 만약에 우리한테라도 전화가 온다든지 민원이 온다든지 찾아올 수 있습니다. 그럴적에 답변은 할 수 있도록 한 서너가지만 요약해서 다시한번 말씀해 주시기 바랍니다. 예를 들어서 다른 두 지역하고 길음3지역하고 차등을 둬야하는 점, 무엇 때문에 그렇다 하는 것을 세가지로 요약해서 말씀해주시기 바랍니다.
○도시개발과장 박창식 도시개발과장이 말씀드리겠습니다.
길음권이라고 하면 우리가 일명 택사스, 행정구역도 하월곡동으로 돼있는 그 부분하고 현대백화점 짓는 그 부분을,
○박덕기위원 뒷부분 사람들이.
○도시개발과장 박창식 네, 뒷부분 사람들이 많을 거예요. 그래서 아까 말씀하신 뒷부분에 많은 민원이 어떤 측면이냐면 상세계획 도로개설 가지고 말이 많습니다. 이면도로에다 우리가 12미터 도로를 넓혀서 도시계획도로를 개설하는 과정속에서. 그래서 그 민원을 저희들이 많이 받았는데 그 민원에 대해서는 저희가 이렇게 처리하고 진행중에 있는데, 다만 그 부분을 자기 땅이 들어간 부분에 대해서 이용을 한다, 그러나 이면도로를 불가피하게, 그 부분은 어떻게 조정을 했느냐면 좀 꼬불꼬불한 도로를 폈어요. 그러다보니까 기존도로대로 도로개설하지 왜 다시 펴가지고 내가 도로가 안들어간 부분을 도로가 들어감으로써 내 재산권에 피해를 주느냐, 이런 민원입니다. 신세계 뒷편쪽인데. 그래서 이 부분은 도시계획 차원에서 우리가 어쩔 수 없지 않느냐 하는 것을 납득은 하지만 이해는 안합니다. 그래서 그 부분에 대해서 일단 서울시로, 이것은 우리 공무원들이 이래라저래라 하는 부분은 아니고 도시계획 여러 가지 차원에서 전문팀에서 하고, 서울시 도시계획위원회에서 그 부분을 설명을 우리가 해드리겠다고 그렇게 올렸습니다. 그리고 길음권 사람들이 오해를 하는 것은 아마 왜 월곡이나 석관은 도로를 현황도로로 해줬느냐, 길음권은 왜 반드시 폈느냐, 이 부분도 따지고보면 그런 부분이 나오거든요. 그래서 상세계획이 모든 지역에 똑같이 할 수는 없다, 그 지역 특성에 맞게 할 수밖에 없는데 석관이나 월곡은 실질적으로 상권이 길음권보다 못하다, 그리고 땅값도 다르고 앞으로 개발여지도 다르고 그래서 석관, 월곡은 기존도로대로 소방도로 뚫어주는 개념에서 도로확장을 했고 길음권은 도시계획차원에서 일부 가미를 하다보니까 그런 차이가 난 것을 이해를 해주십시오. 다만, 그런 민원에 대해서는 저희들이 서울시 도시계획 심의때 주관부서에서 이 부분을 심층적으로 검토를 해서 당위성 여부를 검토를 하도록 우리가 처리해드리겠습니다 이렇게 일단 서울시에다 의견을 개진해놓은 상태입니다.
○위원장 유흥선 또 다른 위원님? 류성열위원님 질의해 주십시오.
○류성열위원 아까 자세히 못들어서 몇말씀 드리겠습니다. 간선도로나 이면도로에 최소면적 98㎡이하면 집을 지을 수 없다, 집을 짓더라도 인센티브를 적용해가지고 충분하게 대가를 부여해준다 그런 말씀을 하셨는데, 98㎡ 이하는 못짓는다고 했거든요. 그런데 그런 것도 이면도로에는 적용될 부분이 많이 있을 것으로 본다고요. 거기에 대해서 보충설명을 좀 해주시고, 상세계획이 구 의견청취가 끝나면 언제부터 적용이 되는지 그것을 말씀해 주십시오.
○도시개발과장 박창식 아까 말씀하신 주거지역 90㎡ 가 최소대지면적인데요, 아까 말씀하신 대로 주거지역내 90㎡인데 지역지구와 준주거지역으로 상향돼있거든요. 주거지역세계에서는 90인데 준주거는 150정도 올라가는데, 그래서 개별로는 집을 못지어요. 그래가지고 인접지하고 공동으로 같이 집을 짓도록 우리가 유도를 해놨습니다. 그대신, 공동개발하는 대신 서로 사람이 다르고 재산권이 다른 사람끼리 합해서 지으니까 인센티브를 더 주겠다, 보너스를. 그렇게 저희들이 상세계획을 추진하고 있고, 그다음에 이 상세계획은 지금 진행중인 구역에 대해서 건축행위는 다 해주고 있습니다. 건축허가는 나가고 있습니다. 상세계획만 따라주면. 다만, 상세계획대로 안하고 자기가 따로 규제와 다르게 집을 짓는다면 우리가 도시계획위원회에다 상정을 해서 이렇게 완화하려고 하는 주민의 뜻이 있다는 도시계획심의를 받아가지고 완화를 따져가지고 우리가 회유를 해주고 있거든요. 그래서 건축행위하는데는 하나도 지장이 없다는 말씀을 드리고, 다만 이것이 확정적으로 도시개발 상세 입안지역으로 나오는데 상세계획 지구라고 못이 박히려면 서울시 승인을 받아야 됩니다. 그래서 이것은 절차 중에 있기 때문에 좀 시간이 걸릴 뿐이고 다만, 건축행위하는데 주민들한테 아무 지장이 없습니다.
○류성열위원 지금 만약에 허가 신청을 해도 여기에 적용은 안 받는다?
○도시개발과장 박창식 이대로 상세계획대로 따르면 허가를 해줍니다.
○류성열위원 상세계획에 의해서만 허가를 내준다?
○도시개발과장 박창식 예.
○류성열위원 그러면 서울시에서 무엇을 받는 것이 아니고?
○도시개발과장 박창식 바로 해줍니다.
○류성열위원 그러면 결과적으로 90평방미터 이하 소유자
○도시개발과장 박창식 그 사람들 집을 못지어요.
○류성열위원 150평방미터 이상을 같이 합쳐서 짓는다는 말이죠?
○도시개발과장 박창식 예. 맞습니다.
○류성열위원 그랬을 때 인센티브를 주면 결과적으로 득이 됩니까? 어떻게 됩니까?
○도시개발과장 박창식 득이 되죠.
○류성열위원 확실히 득이 되는 겁니까?
○도시개발과장 박창식 예. 득이 됩니다.
○류성열위원 그랬을 때 옆에 사람이 만약에 동의가 안 됐을 때는 이 사람은 결과적으로는 못 짓네요?
○도시개발과장 박창식 그렇죠.
○도시관리국장 조성재 다시 류성열위원님 말씀 중에서 보충 드리면, 지금 건축허가를 할 때는 일반적으로 대지가 주거지역에서는 90㎡ 이하의 땅 적은 땅에는 건축이 불가하도록 되어 있거든요. 준주거지역도 90㎡이고 150㎡ 이하인 경우는 원래 건축이 제한을 받도록 되어 있거든요. 그런 땅을 사실은 단독 필지로는 곤란하기 때문에 인접에 있는 그것하고 다른 필지를 묶으면 90㎡ 넘을 수가 있거든요. 그런 경우는 공동 개발을 해가지고 건축을 할 수 있도록 그런 경우 공동개발을 유도를 해주고 그러면서 공동개발 두 집간에 합의가 이루어지기 어려울 수 있기 때문에 거기다 인센티브를 줘가면서 공동개발을 유도하는, 사실은 적은 땅에다 건물을 지으면 바닥 면적도 적고 건물 모양도 안 좋기 때문에 가능하면 어느정도 건물 규모가 생길 수 있는 그런 것을 유도하기 위해서 공동개발을 유도하는 그런 취지가 되겠습니다.
○류성열위원 지금 현재도 90㎡ 이하는 건축허가가 안 나갑니까?
○도시관리국장 조성재 그것은 주거지역에서 90㎡ 이하는 건축법상 최소 대지면적 이하는 불가능하게 되어 있는데 종전에 이미 분할된 대지 이런 것은 특례규정으로해서 나가는 것들도 있습니다. 말하자면 도로로 잘려나가서 미달된 것들 이런 것들은 별도로 특별규정에 의해서 나가는 경우도 있지만 대부분은 90㎡이상으로 분할만 되고 안되게 되어 있습니다.
○위원장 유흥선 김갑제위원님
○김갑제위원 여기 상세계획을 보면 바둑판처럼 예쁘게 잘 잘라놨어요. 그런데 이것이 지적대로 잘라지지는 않았다고 생각이 되는데, 지적대로 잘라졌다면 다행이고, 지적대로 안 잘라졌을 때에 아까 얘기대로 150㎡ 공동건축을 하려고 할 때에 지금 그려놓은 이것대로 안되고 조금 벗어났을 때에도 가능합니까?
○도시관리국장 조성재 현재 나눠진 필지는 기존 필지를 그대로 두고 그것가지고 공동개발을 연계할 수 있도록 표시한 상태가 되겠습니다.
○김갑제위원 공동개발이 가능하도록 그려놨다 이겁니까?
○도시개발과장 박창식 예.
○김갑제위원 왜 그러냐면 지적대로 안 되어 있으면 예를 들어서 그 옆에하고 둘이면 충분히 할 수가 있는데 이것대로 하려면 옆에를 조금 침범한다든지 그 모양대로 안 될 수도 있다는 얘기죠. 그래서 그것도 가능하냐 하는 얘기죠?
○도시관리국장 조성재 김갑제위원님께서 질의하신 그 부분에 대해서는 현재 필지, 현재의 대지 모양을 두고서 인근대지와 같이 합해서 지을 수 있다든가 이렇게 표시한 것이고 따로따로 임의로 선을 그은 것은 아닙니다.
○김갑제위원 알았습니다.
○위원장 유흥선 다른 위원님 질의해 주십시오. 박순기위원님 질의해 주십시오.
○박순기위원 주민들 의견을 들었을 텐데요. 주민들이 내세웠던 쟁점사항이 무엇이었는지 우리 집행부에서 그 사항에 대해서 답변한 내용 그것을 말씀해 주시고요. 두 번째는 우리 임낙길전문위원님이 아까 지적을 했는데 석관 역세권하고 연계성에 대한 정책적인 판단이 있었는지 거기에 대해서 답변 좀 해주시기 바랍니다.
○도시개발과장 박창식 우선 도시개발과장이 말씀드리겠습니다. 저희들이 공람공고를 8월초에 했습니다. 저희 구에 주민 의견으로 들어 온 것은 없고, 유관부서에서 서울시하고 쟁점적으로 우리가 검토할 부분이 있습니다. 이 부분은 자료에도 나와있는데 화랑로 부분의 층수제한이라든지 이런 것은 서울시 의견이 있었고, 주민이 집단적으로 상세계획으로 인해서 민원이 있던 것은 석관동에 저희들이 추석전날 22일날 한 350명의 집단 민원을 받았어요. 그래서 저희들이 석관1동사무소에 9월22일날 가서 상세계획을 가지고 저희 주무부서에서 가서 설명을 드렸습니다. 주민대표들하고 구의원님들하고. 그래서 상세계획을 잘못 인식을 하고 있는 부분. 아까 위원님들 같이 걱정하는 부분이 많더라구요. 그래서 이 상세계획은 근본적으로 지역지구가 상향조정하면서 수순이 조금 바꿔졌었는데 이렇게 이익이 있고 말하자면 공동개발과 관계 사항도 아니고 도로도 근본적으로 현황도로를 이주를 해서 건축한계선을 제한해서 수립을 했다고 해서 저희들이 설득을 시킨 바 있습니다.
그래서 350명 주민들이 민원을 취소를. 그 정도면 우리가 이해를 했다 해서 진정서를 제출하지 않았습니다. 다만, 월곡지구는 저희들이 주민설명회를 갖지는 못했어요. 주민 공람은 했는데, 그래서 시간이 되면 월곡은 저희들이 또한번 동사무소 가서 설명을 구체적으로 해주려고 합니다.
○김갑제위원 그런데 여기 보니까 삼선교는 통 말이 없습니까?
○도시개발과장 박창식 거기는 도시설계를 했습니다. 상세계획이 아니고 도시설계를 했습니다.
○위원장 유흥선 또 다른 위원님 질의하실 위원님 계십니까?
○박순기위원 역세권문제 답변해 주시죠.
○도시개발과장 박창식 죄송합니다. 저희들이 원래 역세권이 석관1동사무소, 주민들이 그런 말씀을 하시더라구요. 왜 석계역이 앞으로 역세권이 더 발전할 가능성이 있는데 왜 그 지역을 상세계획으로 안 넣고 상업지구나 준주거로 상향조정을 안했느냐, 원래는 저희 구청에서 석계역과 전부 상세계획을 하려고, 지역지구로 상향조정하려고 저희 구청에서 입안을 했는데 서울시에서 그것을 의회 청취하면서 너무 많다 성북이. 그래서 많이 빠졌습니다. 그래서 저희 구청장님께서는 현재는 5년단위로 도시계획이 변경이 되기 때문에 현재는 안 됐지만 장차 거기로 우리가 석계역 쪽으로 지역적으로 상향조정을 해야되지 않겠나 누차 말씀을 하시거든요. 저희들도 도시계획 차원에서 지금은 서울시에서 자꾸 통제를 하는 마당이거든요. 그래서 시기가 되면 저희들이 확장을 해서 상세계획을 추가를 하면서 지역지구로 상향조정하는 이런 안은 가지고 있습니다.
○위원장 유흥선 다른 위원님 질의하실 위원님 안 계십니까? 더 이상 질의하실 위원님 안 계십니까?
(「없습니다」하는 위원 있음)
더 이상 질의가 없으시면 질의를 종결하고 토론 및 의결은 10월23일 토요일 10시에 개회되는 제6차 도시건설위원회 회의시 다른 안건과 일괄하여 의결하도록 하겠습니다.
도시건설위원회 위원 여러분 그리고 조성재 도시관리국장님을 비롯한 관계공무원 여러분 수고 많으셨습니다.
의사일정 논의가 끝났으므로 오늘의 회의를 마치겠습니다.
산회를 선포합니다.
(11시56분 산회)
○출석위원(10인) 김갑제 박덕기 박순기 박연수 류성열 유흥선 윤갑수 임무원 임태근 한낙규○출석전문위원 전문위원임낙길○출석공무원 도시관리국장조성재 도시개발과장박창식