제84회(임시회) 성북구의회
도시건설위원회 회의록
제5호
성북구의회사무국
일 시 : 1999년10월22일(금) 오전10시
장 소 : 제2회의실
의사일정1. 구단위주택재개발구역지정결정계획(사업계획)수립에관한의견청취(안)(계속)
심사된안건1. 구단위주택재개발구역지정결정계획(사업계획)수립에관한의견청취(안)(계속)(성북구청장제출)
(10시05분 개회)
1. 구단위주택재개발구역지정결정계획(사업계획)수립에관한의견청취(안)(계속)(성북구청장제출) ○위원장 유흥선 안녕하십니까? 도시건설위원회 위원장 유흥선 위원입니다.
의석을 정돈해 주시기 바랍니다.
성원이 되었으므로 제84회 성북구의회 임시회 제5차 도시건설위원회 회의를 개회하겠습니다.
이어서 의사일정 제1항 구단위주택재개발구역지정결정계획수립에관한의견청취(안)을 계속하여 상정하겠습니다.
오늘은 본 안건에 대하여 질의 답변시간을 갖도록 하겠습니다. 질의하실 때에는 의견청취안 몇 쪽이라고 말씀하여 주시기 바랍니다. 그러면 질의하여 주시기 바랍니다. 김갑제위원님 질의해 주시기 바랍니다.
○김갑제위원 포괄적인 얘기를 하겠습니다. 용역을 받으셔서 지구지정 타당성 검토를 해가지고 의견청취를 하고 있는데, 어저께 설명에 의하면 용적율이 220%, 200% 또는 180%도 있는데 이것이 확실한 뭐라고 얘기해야 될까 관리처분 문제는 확실치 않더라도 과연 사업성이 타당한가 또는 최소한도의 사업을 할 수 있는지까지의 검토는 안되는 겁니까? 만약에 된다면 그대로는 안될 것인데, 약간의 경비라도 더 용역을 줘서라도 그래도 한 50% 이상의 타당성 검사를 해준다면 차후에 그 지역에서 사업을 추진하는데 상당히 참고가 되고 힘이 되리라고 생각하는데 그럴 수는 없는 것인지 답변 주십시오.
○도시관리국장 조성재 도시관리국장이 답변드리겠습니다. 현재 재개발구역내 용적율은 180%에서 220% 3단계로 각 구역별 특성에 따라서 나눠져 있습니다. 지금현재 특별관리구역이라고 해서 구릉지중에서 70m 고지에 해당되는 자연환경을 보존해야 될 지역이 필요한 데는 180%로 되어 있고 40m 정도 있는 구릉지 하단 부분 그런 데는 주거 환경정비지구라고 해서 200%로 되어 있고, 그다음에 역세권 지역을 중심으로 해서 간선시설이 옆에 있는 그런 부분들은 지금 주거공급 촉진지역이라고 해서 220%를 기본 용적율이 되어 있습니다. 그러면서 지역에 따라서 공공시설을 부담한다든가 해가지고 용적율에 가산할 수 있는 데가 있습니다.
예를 들면 주거공급촉진지역 같은 데가 220%인데 실질적으로 역세권에서 가까운데 까지는 공공시설 부담에 따라서 300%까지도 할 수 있는 그렇게 융통성있게 운영되는 그런 것은 되어 있습니다.
그리고 참고로 말씀드리면 저희가 주거지역에서 용적율은 아파트가 최대 300%까지 되거든요. 그래서 재개발 구역도 공공시설 부담이나 기타 이런 부분에 관련해가지고 탄력적으로 운영은 되고 있습니다. 그래서 저희들이 이번 기본 계획 수립하면서도 그런 부분들이 각 구역별로 건축 가능 용적율이라고 표현은 했습니다. 예를 들어 200%인데도 224%까지라든가 또 220%에서도 264%까지 된다든가 이렇게 해서 건축 가능 용적율을 한 것이 있습니다.
○김갑제위원 지금 사회에서나 경제여건으로 변화가 있다면 모르지만 실전에서는 일반적으로 앞으로 재개발은 다 어렵다고 생각하는 겁니다. 왜냐면 사업성이 떨어진다는 얘기죠. 그래서 보통 지금 다 그렇게 알고 있는데 앞으로 한 50개 정도가 그런 쪽으로 진행을 해야 되겠는데 만약에 진행을 하다가 사업성이 도저히 저하되어서 사업을 못할 경우에 그 피해가 건설회사쪽에서 피해가 되든 주민쪽에서 피해가 되든 되어야 될터인데, 그것을 미리 방지하고자 해서 지구지정 용역만이 아니라 사업타당성, 본위원이 전제하는 것이 100%를 바라는 것은 아닌데 욕심이라면 한 50% 이상의 사업성까지는 분석해줄 수 없느냐, 그렇다고 한다면 진행하는 쪽에서도 상당히 편리할 것이고, 앞으로 그러한 경비문제나 소요되는 문제라든지 분쟁도 없을 것이라고 보는데 그것이 사업성 타당 조사하는데 많은 용역비만 안 들어간다면 그렇게라도 한 번 했으면 더 좋지 않겠는가 해서 질의하는 겁니다.
○도시관리국장 조성재 김갑제위원님 질의에 대해서 답변드리도록 하겠습니다.
원래 각 구역별로 경제성 사업성에 대한 검토가 일반적으로 재개발 구역지정할 때 그 당시를 기점으로 해가지고 분석 자체를 하는 것이 가장 바람직하겠지만, 사업이라고 하는 것은 보는 관점에 따라서는 많이 다르게 볼 수 있다고 보고 있습니다. 저희들은 재개발 사업에서 가장 부담되는 부분들이 공공시설 부담이라든지 이런 부분들을 줄여주면 사업성있다고 올라가고 그다음에 재개발 사업의 절차라든가 기타 이런 부분도 지금현재 시점으로 보면 재개발사업의 구역지정하는데도 한 1년 반내지 2년이 걸리고 있습니다. 그러면서 나가는 비용들 이런 부분도 상당히 많이 들고 있거든요. 그런 부분들 저희들이 줄여주기 위해서 이번에 바로 구단위기본계획을 수립하고 있는데요. 구단위 기본계획이 되어 가지고 서울시에 올라가서 승인만 된다고 하면 아마 구역지정 절차기간이 현재 1년반 내지 2년 걸리던 것이 한 6개월 이내로 줄어들 것으로 봅니다.
그럼으로 인해서 투명하고 이 재개발구역은 이런 건축계획으로 했을 경우 사업성이 어느정도 예측이 가능합니다. 그렇기 때문에 그런 부분으로 해서 조합원들도 알 수가 있고 그러면서 경제성 분석하면서 저희들이 이번에 반영한 것 중에서 큰 부분들이 공공시설 부담 부분에 대해서도 가능하면 전체적인 교통 세입과 국부적으로 감안해서 그런 부분에서 공공시설 부담이 가장 적을 수 있는 부분을 저희들도 상당히 많이 기본계획에다 반영하도록 그렇게 했습니다. 그래서 그런 부분들, 그래서 사업성이 제고될 수 있는 부분들, 그리고 용적율 부분에 대해서도 아까 잠시 말씀드렸지만 그런 어떤 부분들 해서 가능하면 지역을 크게 훼손하지 않고 자연경관을 그래도 보존하면서 용적율도 제고하는 것을 많이 감안해서 이번에 했기 때문에 아마 상당 부분은 종전보다는 그래도 예측 가능하면서도 사업성도 되지 않겠나 생각하고 있습니다.
○김갑제위원 그런데 이 용적율에 대해서는 사업성만 제고된다면 누구도 반대할 사람 아무도 없습니다. 그것은 반대할 사람이 없는데, 용적율은 어찌됐든지 다시 220%, 200%까지 얘기되는 것이 그렇다고 볼 때에 사업성이 상당히 떨어지니까 아까 본위원이 얘기한대로 사회적이나 정책적으로 바꿔지지 않는 한이라는 것이 그런 얘기입니다. 왜냐면 공공시설 부담이라도 국가나 자치단체에서 부담해준다는 그런 뭐가 있다고 하면 모르겠는데 현재 하고 있는 재개발법으로 현재 진행하고 있는 것으로는 앞으로는 재개발이 어렵다는 것이 공통적인 얘기입니다. 그러니까 지금 우리가 50개를 검토함에 있어서 크게 용역비가 들어가지 않는다면 구청차원에서라도 앞으로 사업성까지 검토해 줄 수 있겠느냐, 분석해 달라, 그것을 100% 보장하라는 것은 말도 안되니까 아까 말한대로 50% 정도라도 분석해 준다면 상당히 도움이 될 것 같아서 다시 얘기합니다. 그래서 그것은 우리 국장님이 잘 연구해 보십시오.
○위원장 유흥선 또 다른 위원님. 박연수위원님 질의해 주십시오.
○박연수위원 대한 컨설팅에 질문을 드리겠습니다. 우리가 지금현재 검토하고 있는 이 내용은 쉽게 말해서 앞으로 진행되어야 될 행정간소화를 하기 위해서 대한 컨설팅에서 계획안을 잡아서 우리가 검토하고 있습니다. 그런데 행정간소화라는 것은 과거에는 지역별로 많은 재개발 지역 주민들이 애타게 기다렸고 서울시로 올라가면 너무도 시일이 걸렸기 때문에 쉽게 말해서 소식이 없을 정도로 늦었기 때문에 행정간소화에 대한 폐단이 많았다, 그런데 앞으로는 절대적으로 간소화해서 우리 성북구에도 50여 군데 계획안이 올라와서 이것은 잘됐다고 봅니다. 그런데 공공시설완화 문제에 있어서 아시는 대로 답변해 주세요. 이것은 지금의 용적율이 상당히 미약하기 때문에 지역주민들이 사업성이 없어서 하느냐 안하느냐 해서 공공시설에 대한 부분은 반드시 서울시에서 정부차원에서 부담을 해야 된다 등등 세입자 이주비라든가 여러 가지 기타 5가지 안이 건교부로 올라가 있는데 그런 문제도 정부차원에서 없는 사람을 위해서 부담을 해야 된다고 상당히 지역별로 주민들이 희망하는 사항입니다. 그래서 꼭 그것이 되긴 되어야 되겠는데 아시는대로 대답을 해주시고, 어제 설명에 건물 구조 형편이 타워형하고 판상형을 설명을 했습니다. 그런데 타워형은 서울시에 어디든지 조합주민들은 반대합니다. 왜그러냐면 탑식으로 되어 가지고 마주보는 건물 위치가 되기 때문에 서로가 보인답니다. 서울시 도시건설위원회에서는 재개발 지역 면적을 넓혀 쓰라고 해서 타워형을 권장을 한대요. 그런데 어는 정도 강제식으로 권장을 한다고 하는데 조합원들은 전부 적극 반대죠, 서로 보이게 되니까, 그래서 판상형을 조합원들이 희망하는데 그것을 그대로 들어주지 않고 있다 하는 그 문제 말씀 좀 해 주시고, 설명 책자에 보면 인수로가 있습니다. 가다가 신한 아파트 앞에서 끊기는 것으로 알고 있는데요, 그것이 강북구를 통해서 대일고등학교 뒤로해서 솔샘길로 연결할 수 있는 계획안은 안 잡았는지 그것 좀 설명해 주세요.
○대한컨설턴트이사 이태경 질의하신 것에 대해서 답변을 드리겠습니다. 행정 간소화 문제는 지금 재개발 기본계획을 수립하는 가장 큰 원인 중에 하나가 행정간소화를 위해서 위원님이 말씀하신 것처럼 그 문제를 해결하기 위해서 이번 용역을 발주하고 50개 지역을 각각 따로 진행을 하면 상당한 시일이 걸릴겁니다. 저희가 580일 정도 지구지정할 때 시간이 걸리는 것을 이번 기회에 주민들 동의하고 심의만 잘 처리가 되어서 심의 올라가서 결정만 되면 바로 지구지정이 되는 부분이거든요. 그런 부분을 적극적으로 추진하고 있는 상태고요. 공공시설 문제는 현재 법상으로도 지금 20m 이상 되는 도로들은 원래 국고나 자치단체에서 부담하도록 규정상으로 다 되어 있습니다. 그래서 금방 지적하신 사항들이 법적으로 정비가 되어 있는 상태인데 국가에 지금 예산이 없는 상태입니다. 그것들이 지금 제대로 집행이 안되어 있을 뿐이지 법적인 체제는 완비가 되어 있습니다. 그런데 그 부분에 대해서는 지금 굉장히 적극적으로 서울시에서는 연구하고 있어요. 심지어는 서울시 사람들은 서울시에서 재개발에 관련된 비용을 성북구에서 다 가져간다는 말을 할 정도로, 서울시에서도 국고로부터 충분한 예산을 가지면 돈은 많이 지원해줄텐데 그런 부분이 서울시에 떨어지는 비용이 작고 또 그 부분중에 성북구에서 갖고 와야 할 것은 그런 부분들은 성북구에서도 이번에 저희가 용역 과정에도 문제점으로 확실하게 지적이 되었고요 건의사항으로 조금 더 강력한 의미로 건의를 더 하겠습니다.
○박연수위원 그러면 대한컨설팅에서 볼때에는 반드시 이것이 시정이 되긴 될 가능성이 있는데 국고가 비어서 조금 어렵지않느냐, 그렇게 봅니까?
○대한컨설턴트이사 이태경 아마 지금 서울시에 가서 회의를 해도 시장님하고 추진위원회 재개발 구역에 계신분들하고 많은 논의가 이루어진 것으로 알고 있습니다. 그런데 그때 주가 아마 요구사항들이 공공시설 투자부분에 대해서 많이 이야기 하셨는데 제가 보기에는 그 비용이 없어 가지고 지원을 못해 주는 것 뿐이지, 그리고 이번에 또 재개발지구를 정리해서 추진하게 된 이유가 이제는 민간주도로 끌고 나가는 부분보다는 공공체계하에서 이 재개발을 끌고 나가보자, 왜 그러냐하면 민간위주로 모든 사업을 진행을 하다 보니까 민간의 사업성 부분이 너무 첨예하게 많이 이야기가 되고있거든요. 그래서 적절한 수준에 공공투자를 지원해 주고 공공의 너무 충고를 올리지않는 결국에 사업성이라는 것은 그런 공공시설투자가 안되니까 자체에서 사업성을 해결하기 위해서는 분양이 가능한 분양을 해서 사업성을 충당해야 되는 부분이 생기거든요. 그런 생각은 상당히 지금 하고 있습니다.
○박연수위원 그러면 우리가 지금 현재 서울시, 국회, 건교부해서 각 부서별로 한 너댓분들이 희망하는 안을 가지고 몇 수차에 들어갔습니다. 그런데 이것이 대한컨설팅이 볼때에는 이것이 꼭 정리가 되어야 되겠죠?
○대한컨설턴트이사 이태경 정리가 되어야 될 부분입니다.
○박연수위원 협조를 해 주시고 나머지요.
○대한컨설턴트이사 이태경 타워형하고 판상형에 대해서는 그간 주택분양이 거의 주택가격이 일률적으로 분양이 되어 왔습니다. 즉 이제 판상형 같은 경우에 남향위주로 배치가 되면 뭐 싸이드에 있는 주택이든 가운데 있는 주택이든 운에 맡길뿐이지. 가격형성이 단일가격으로 전부 형성되어 왔습니다. 그런데 최근에 와서는 타워형으로 옮겨 가면서 이제 북향집은 비용단가를 애초에 금액산정을 달리하는 기법으로 분양가를 산정하는 경우가 생깁니다. 그러니까 남향으로 되어 있는 주택은 가격을 조금 많이 올려서 받고 그것은 이제 점차 그런 추세가 그 같은 단지내에서도 뭐 주변에 산쪽으로 가 있는 주택은 가격을 더 올려 받을 수 있고 뭐 이런식으로 해결하는 경우가 있고요 또 타워형으로 가능한한 저희들도 판상형으로 하되 판상형 단점은 너무 넓은 주택이 되어 버리니까 시야를 많이 가리는 폐단이 있습니다. 그래서 적절한 위치에 그 부지형태라든지 이런 것을 고려해서 가능하면 판상형으로 배치하되 어쩔 수 없는 경우나 또 이 지역에 꼭 그렇게 해 주는 것이 전체의 어떠한 다른 지역 주민들한테도 이득이 된다고 하면 타워형으로 우리가 배치를 해 본 것입니다.
○박연수위원 그래서 타워형은 미관을 가릴뿐더러 미분양사태가 많이 생긴답니다. 그러니까 마주 보이게 되고하니까. 그래서 이제 그것이 문제가 있는데 서울시도시건설위원회에서는 자꾸만 그래도 그 방향을 권장을 하고 그 방향으로 하라고 강력하게 지시가 내려온다 이렇게 하는데 대한컨설팅에서는 그런 기술적인 문제를 풀어줄 수 있는 방안은 없는가 하는 것입니다.
○대한컨설턴트이사 이태경 이제 그것이 이렇습니다. 이것이 예를 들어서 타워형이 많냐, 판상형이 많냐, 이것은 각기 장단점이 따로 있기 때문에 제가 어떤 것이 맞는다고 말씀드리기에는 어렵고요, 금방 위원님께서 말씀하신대로 우리가 가능하면 판상형 왜냐하면 선호도가 아무래도 그런쪽이 많으니까 부지형태로 봐서 판상형이 가능한 것은 전부 그렇게 배치를 하고요 그리고 꼭 용적율이나 이런 부분에 있어서 서울시에 심의를 올려서 그 판상형으로 놓았을때에는 5층 정도로 밖에 안해 주는데 타워형 정도로 올려주면 10층까지도 제한이 가능하겠다 그러니까 주민의 상업성 부분에서 더 유리하겠다, 하는 판단이 들어온 것은 판상형으로 제한한 사례가 있습니다. 그래서 그것은 뭐 이것이 좋고 나쁘다는 것은 저는 기술자이니까 그렇게 말씀드리기는 어렵고 가능하면 주민들편에서 지금 유리한 쪽으로 배치를 했다는 것을 이해해 주시면 고맙겠고요.
○위원장 유흥선 그것을 지금 박연수위원님이나 김갑제위원님이 질의하시는 내용중에는 지금 현재 우리 성북구만 보더라도 미아리 길 같은 것, 아리랑길 같은 것, 인촌로 길 같은 것 이런데에 확장공사 한다면 보상비가 엄청나게 많이 나가거든요. 그런데 재개발하게 되면 시나 자치단체에서 또 돈 안들이고 길이 쭉 쭉 뻗어진다 이말입니다. 공공시설 같은 것 다 이렇게 만들어지지. 재개발이 다 수용을 한다 이 말입니다. 그 법은 시에나 지방자치에서 해 주게 되어 있는데 시행이 안되고 있지 않습니까? 그런 것은 지금 현재 애 먹고 골탕먹는 사람들은 조합원들이란 말입니다. 그러면 거기에 걸맞는 사업성이라도 맞춰줘야 손해를 덜 볼텐데 그런 엄청난 돈을 시나 자치단체에 이익을 보면서 조합원들만 괴롭힌다 이 말입니다. 지금 현재 여기 앉아있는 위원들의 공통적인 생각일 것입니다. 그래서 대한컨설팅 용역회사 대표님들하고 또 우리 지금 지방자치단체위원들이 같이 한 목소리로 해서 가급적이면 우리 대한민국 재개발을 조합원들한테 득이 갈 수 있는 정부도 손해 보지말고 우리 조합원도 손해 보지말고 같은 형평성을 유지할 수 있는 그런 선을 잡아 달라고 하는 것이 바로 공통적인 이야기입니다. 저희들 생각은 그것이에요. 그래서 앞으로 그런 것을 건의를 해서 우리 조합원들한테 부담을 적게 주고 일반분양해서라도 들어간 돈만큼은 더는 안남는다 하더라도 손해는 안봐야 된다는 말입니다. 법에서 줄 것도 안주지. 조합원들을 계속 허리띠를 졸라매는 것이에요. 그러면 결론에 가서 조합원들한테만 불이익을 주는데 이러지말고 거기에 걸맞는 사업성을 맞춰줄 것을 건의를 해 주십사하는 것이 저희 위원들 바람입니다.
○대한컨설턴트이사 이태경 그래서 아마 서두에 저희가 8개 지구에 역세권 지역에 대한 문제를 그래서 200% 정도 용적율로 제한이 되어 있는 것을 220%로 상향조정하게 된 이유가 그렇게 건의를 하여간 적극적으로 해서 서울시 심의에 가서 부닥쳐 보자, 이런 의미에서 성북구하고 추진을 하고 있습니다. 인수로는 지금 도면으로 보시는 곳이 이 색으로 칠해진 부분이 인수로거든요.
○박연수위원 그것이 왜 가다가 끊겨 가지고 위로 연결부분은 계획을 잡았나 안잡았나 이런 얘기입니다.
○대한컨설턴트이사 이태경 그 부분을 위로 연결시키는 계획을 진행시키려하면 위쪽으로 소로망들이 반듯하게 되어 있지도 않습니다. 그리고 그 윗쪽 성북구 쪽으로 넘어가게 되면 그쪽에 길 낼 수 있는 여건이 아직 안되어 가지고 거기에 성북구 자체내에서의 계획만 가지고 되는 것이 아니고요 결국 그 위에 강북구라든지 이런데하고 같이 협의조정해야 될 부분인데요. 그것은 그리고 그쪽에 도로를 만약에 연결해서 이어준다고 하면 교통처리상에 있어서도 지금 여기 자체에서 오는 교통량 처리에 있어서 4차선을 제안했는데 통과교통이 엄청나게 늘어날 것입니다. 그러니까 예를 들어서 성북구에 있는 사람들이 이 삼양로를 워낙 차량통행이 밀리게 되니까 다 이 길을 타서 올라올텐데 그러면 서울시 심의가 이런쪽에 들어가 있어서도 이것에 대해서 해결방안을 제시하기가 굉장히 어렵습니다. 그러니까 이 자체내에 처리하는 것을 4차선으로 해결하겠다라고 얘기하는 것이 지금 여건으로써는 만약 그렇지않고 위에 강북까지 연결해서 연결된다고 하면 이쪽에 뚫어내는 것도 문제일뿐더러 4차선가지고도 안되고 6차선이나 8차선으로 더 늘려라 이런 문제가 되게 되면 또다른 어떤 주민들이 일부 비용부담을 해야 될 부분이 생길 가능성이 있습니다.
○박연수위원 그러면 지금 우리가 계획안을 잡아 놓는다고 그래도 말하자면 몇 년후에 할는지 10년후에 할는지 어찌하려는지 아까 국고가 비어서 못한다고 그랬는데 어느때가 정리가 될는지 모르지만 미리부터 계획안을 잡아놓는 것이 아니냐 그렇게 생각이 들고요, 그리고 대한컨설팅이 설명은 잘못된 설명인데 그것을 뚫어 놓으면 차가 많이 올라가서 소통이 문제가된다 그 설명은 안되죠. 그러니까 일단 길을 뚫을 때는 차가 가라고 뚫는 것인데 차가 많이 진입을 해서 소통이 문제가된다 하면 그런 설명은 하지 말아야죠.
○대한컨설턴트이사 이태경 그 말씀은 취소드리고요 동선상으로 이 인수로쪽은 이미 그 전에 쓰고 있는 도로가 이어져 와 있지 않습니까? 이 뒤쪽으로는 현재 길이 연결이 현재 되어 있지 않습니다. 그러니까 이 뒤쪽으로 길을 연결하려면 나머지 주택지 부분에 별도로 도시계획결정을 해서 그분들을 다 철거를 시키고 도로를 내야할 부분이 생깁니다.
○박연수위원 하여튼 우리가 바둑판 같이 길을 많이 내서 우리 주민들이 편리하게 갈 수 있도록 해 주는 것이 좋고 또한 그것이 언제인가 계획안을 잡게 되거든 그 부분도 조금 협조를 부탁드립니다.
○김갑제위원 계획잡아야 될 길이에요. 반드시 해야 될 길이에요.
○대한컨설턴트이사 이태경 하여간 그 뒤에 길이 더 연결될 수 있는지 아니면 성북구내에서 가능하면 하는 건의를 검토를 해 보고요 강북구하고 같이 협의할 사항은 강북구하고 협의를 진행해서 검토되도록,
○도시관리국장 조성재 도시관리국장이 그 부분에 대해서 보충설명 드리도록 하겠습니다. 저희도 그 부분에 대해서 당초 인수로 부분, 지금 현재 계획이 20m로 지금 쭉 되어 있는데요 그 신한아파트 쪽 있는 데에서부터 국민학교 사잇길에서 올라가가지고 정상부분에 지금 강북의 가수용시설이 있는 부분이 있습니다. 거기로 넘어가가지고 현재 미아 재개발 구역하고 연결하는 계획을 처음에 저도 검토를 쭉 했었거든요. 그런데 그 부분에 대해서 현실적이나 기타 이런 부분을 봐서 연결하는 것이 더 바람직한 것인지 아니면 현재 상태에서 계획을 삼양로하고 연결되는 그 네거리가 있습니다. 네거리까지를 확장하고 그 이후는 줄이는 것이 바람직한 것인지 종합적으로 검토를 해 본 결과 인수로 부분에 대해서는 삼양로 네거리 부분, 20m로 되는 부분을 기점으로 해 가지고 거기에서 관통해서 돌게 하는 것이 더 유리하다는 것들을 저희들은 결론 얻어 가지고 지금 네거리에서부터 시작해 가지고 신한아파트 올라가는 그쪽은 차라리 20m를 거기까지 확장해서 연결하는 것보다는 더 축소하는 것이 더 타당성이 있다 이런 의견들이 많이 나오고 있습니다. 왜냐하면 우선 인수로를 확장해서 위로 올라가면 공공부담도 늘어나는 부담들도 있고 그 다음에 그 지역적인 여건으로 봐서 관통도로 만들면 지금 아파트가 우리 8개 단지가 쭉 들어서면 거기에서 나올 수 있는 세대수가 한 8000세대 정도 저희들 예상하고 있는데요 8000세대, 10000세대 정도 되면 거기에서 나오는 소통을 위에서부터 넘겨오는 것에 어떤 통과 교통량하고 또 아파트에서 나오는 차량하고 서로 거기에서 더 복잡해 질 수 있는 그런 우려도 있다는 이런 의견도 있습니다. 그래서 그 부분은 그렇게 하는 것 보다는 지금 상태에서 인수로를 네거리까지 확장하고 거기에서부터는 좌우로 나가는 위로 올라가는 옆으로 가는 것은 축소하는 것도 공공부담도 줄어들면서 또 교통소통도 자체 해결하는 것이 다 유리하다는 그런 의견도 있었기 때문에 저희들이 현재로써는 그위로 연결하는 것은 고려하지않고 있습니다.
○박연수위원 국장님 설명은 현재 상황을 설명하신 것 같고 그러나 우리로봐서는 백년대계를 앞에 두고 우리가 일을 해야 되기 때문에 반드시 우리가 강북, 성북이 이렇게 따져서는 안되는 것이고 그것이 앞으로 또 많은 발전이 되어서 고지대 일대가 어디든지 편리하게 갈 수 있는 이런 안을 계획해야 되지않느냐 하는 것을 아쉬워서 말씀을 드리는 것입니다.
○김갑제위원 그런데 그 도로개념이 막가는 것 보다는 관통하는 것이 원칙아닙니까? 도로개념이.
○대한컨설턴트이사 이태경 말씀을 올리겠습니다. 관통도로가 좋은 경우가 있고 막다른 길이 좋은 경우가 있습니다. 그것은 이제 막다른 도로를 만드는 도로기법을 적용하는 것이 많이 있습니다. 그런데 그런 경우에 휴양단지같이 쾌적한 환경을 조성하기 위해서는 일부러 길을 끊어줍니다. 왜냐하면 차량통행이 많아지면 저도 남부순환도로 옆에 아파트에 살고 있는데요 상당히 소음이 많습니다. 그러니까 오히려 주거환경을 굉장히 안좋게 만들어 주는 사례가 최근에 많이 있어서 도로변에 가격이 많이 떨어지게 되고 그런데 전체적인 소통이 있는 부분은 통과도로를 만들어 주는 것이 어떤 지역간 연결이 있어서 유리한데, 하나 문제는 요즈음 아마 20년 이상 장기미집행 도시계획시설에 대한 이야기들이 많이 나옵니다. 그러니까 향후에 어떤 도시계획을 집행할 때 있어서는 계획도 상당히 중요하지만 현실 가능성 있는 어떤 도로쪽으로 많이 왜냐하면 서울에 왠만한 도시계획쪽으로 정비되어야 될 부분들은 계획상으로 거의 되어 있습니다. 되어 있고 그것이 현실적으로 산 하나를 뚫고 나가서 터널을 만들어야 된다든지 이런 어려운 부분이 있는 곳은 아직 계획이 안되어 있는데 그것은 5년 단위로 기본계획을 성북구 뿐만 아니고 서울시 기본계획을 전체적으로 다루면서 아마 금방 박위원께서 말씀하신 그런 내용까지도 새로 그 지역 단지의 사람들이 오게 되면 그런쪽으로 재검토가 있을 것입니다.
○김갑제위원 그러면 대한컨설팅에서 본위원이 아까 얘기했던 혹시 사업성분포 자문을 받아 보신 일이 있는지, 또 그것을 답변해 주시고 또하나는 지금 말하자면 재개발 지구지정용역을 맡으셨지 않습니까? 그 비용과 본위원이 아까 듣기에는 사업성 검토분석하고 비용이 어느정도 듭니까? 그리고 지금 얘기하자면 내가 아까 %로 이야기 했습니다만 %가 아니라 하더라도 그 지역의 조합원들이 이것을 재개발을 해야 할 것인가, 안해야 될 것인가 하는 시행여부를 알아볼 수 있는 정도까지가 안되는 것인지. 그렇다면 지금 이 용역비와 그런 것을 하는 것이 어느것이 비용이 더 먹는지 거기에 대해서 답변해 주십시오.
○대한컨설턴트이사 이태경 굉장히 중요하신 질문이면서도 어려운 질문을 주셨는데요 그 사업성 분석 부분은 부동산 쪽으로 전문적으로 하는 기관들이 따로 있습니다.
○김갑제위원 그것이 다릅니까?
○대한컨설턴트이사 이태경 네. 다르고요 그리고 저희도 한지구에 대해서는 한번 나름대로 검토를 해 보았는데 제일 알 수 없는 부분이 직접 이런 사업들을 진행하고 있는 아파트 단지를 건설하는 팀들이 가지고 있는 자료들이 있습니다. 그런데 그것이 지구마다 다 틀려요. 왜냐하면 개략사업비는 하나도 의미가 없습니다. 왜냐하면 그것이 가격이 10만원, 20만원 차이 나는 것에 따라서 어마 어마한 편차가 생기거든요. 그래서 그 지역적인 여건이 공사하는데 있어서 비교적 편리한 평지라든지 또 지반상태가 산지형이라서 조금 파 내려가면 안에 암이 나온다든지 그러니까 공사비 자체 투자되는 비용들고 어차피 건축에 들어가는 비용들은 거의 동일하다고 보는데 어차피 건축에 들어가는 비용들은 거의 동일하다고 보는데 건축형태가 나오면 어느정도 그것이 정리가 되지만 그런 기반적으로 들어가는 부분하고 그 다음에 기반시설 들어오는 부분이 있잖습니까? 그런 부분에 대한 종합적인 검토가 이루어진 상태에서 사업성 검토가 되어야 됩니다. 그런데 우리 같은 경우는 아직 완전한 안이 확정되지않은 상태고 또 그런 부분을 아마 성북구에서 먼저 수행하기는 상당히 위험 부담이 있을 것입니다. 왜냐하면 이것이 서울시로부터 안이 어느정도 확정이 된 상태라면 과감하게 이 사업성 검토해서 어느 지구는 서울시에 올라가서 안되겠다, 좀 낮춰야되겠다, 경사지역이니까 좀 낮춰야된다 이런 이야기가 나오면 여태까지 검토했던 내용들이 전부 무산될 가능성이 있어서 그런 부분에 좀 약간의 문제가 있을 수 있다는 것을 말씀드리고요, 다만, 사업성부분에 대한 비용을 따지면 저도 그것을 전문적으로 한 사람이 아니라서 그것은 아마 별도로 저희도 나름대로 알아봐서 비용을 한번 따져봐가지고 성북구에다 드려보도록 하겠습니다.
○김갑제위원 그러니까 한마디로 얘기해서 컨설턴트 부분은 아니라는 얘기고, 그러면 본위원이 자꾸 우려하는 부분은 앞으로 이렇게 해놓으면 지역 여론이 달라져요. 왜냐하면 내가 당장 무엇을 하는데도 설왕설래하는데 이게 잘 진행되면 좋은데 이게 현재 현 재개발법으로는 도무지 사업성이 없다는 것이 아주 공통된 여론이란 말입니다. 그런데 이것을 만약에 진행하다가 잘못되면 누가 피해자가 되든 피해자가 된다는 얘기입니다. 건설회사가 피해자가 되든지 주민이 피해자가 되든지 또 그 지역의 여론만 더 악화되고 곤란해지니까 나는 자꾸 얘기하고 싶은 것이 주민들이 이정도면 조금 노력하고 양보한다면 사업시행이 가능하겠다든지 못하겠다든지 그것을 결정할 수 있는 것을 보여준다면, 말하자면 앞으로의 문제점은 많이 줄어들 것이다, 그래서 지금 내가 자꾸 강조하는 부분이 그런 부분입니다. 왜냐하면 지금 실지 시행하고 있는 조합장들 얘기를 들어봐도 현시점에서 앞으로의 용적률을 줄이고서는 사업성이 없어서 못한다는 거예요. 다같이 못한다는 거예요. 그런데 이것을 이렇게 검토해놓으면 설왕설래한다니까요. 내 지역에서 당장 설왕설래하는 거예요. 언제 재개발되느냐, 뭐하느냐 이러는데 이게 실제적으로 시행가능성도 없는 것을 가지고 1억6,000씩이나 용역들여가지고 좋게 하려고 하는데 좋게 안됐을때는 더 문제가 있잖아요? 나는 그게 염려돼서 자꾸 하는 얘기입니다. 그런데 사실 이게 굉장히 어렵죠. 어려운 것은 분명해요. 그런데 이것을 하면 지구별로 다 해야되잖아요. 포괄적이 아니기 때문에 지구별로 다 해야되니까 상당히 어렵긴 하겠는데 나는 그런 방법이 있을 것같아서,
○대한컨설턴트이사 이태경 보통 건설회사같은 경우는 그런 것을 따로 따지는 팀들이 있는데 제 생각으로는, 하나의 대안으로 말씀드리면 지구별로 추진이 어느정도 돼있는 사업같은 경우는 어떤 건설팀하고 종합해서 한번 받아보는 방법이 있을 것같습니다.
○위원장 유흥선 네, 또 다른 위원님? 김남효위원님.
○김남효위원 김남효위원입니다. 우리 구가 시범적으로 구단위 주택재개발 구역결정사업을 용역중에 있어서 오신 것같은데요, 대한컨설턴트용역회사가 우리 사업계획에 참여하게 된 동기를 제가 잘 모르고있거든요. 경로가 어떻게 돼있으며, 어떤 회사인가를 다시한번 설명해주시고, 앞으로 우리 구사업에 어느정도 깊이까지 관여하고 어디까지 용역을 맡았는지 다시한번 설명을 해주십시오. 그래야 어느정도까지 일을 하느냐에 따라서 질문도 어느정도 선까지 할 수 있는것이지, 답변할 수 있는 범위가 많이 벗어난 것같습니다. 그리고 우리 구단위 50군데에서 일단 단기로 24군데, 장기가 26군데로 돼있는데 이번 사업계획을 수립하는데 있어서 실지 장기계획의 현장을 다 못보더라도 장기계획 관련된 지역은 어느정도나 파악해보고 이런 계획을 수립했는지, 실제 어디어디를 가봤다는 지역을 제가 한군데도 들어본적이 없습니다. 제가 잘못 파악한 것인지, 무작정 구청에 있는 서류만 가지고 이런 계획을 작성해서 발표를 하는 것인지 다시한번 정확히 설명을 해주십시오. 국장님이 설명을 일단 하시고 부족한 부분은 회사측에서 답변해 주세요.
○도시개발과장 박창식 김남효위원님이 질의하신 것을 도시개발과장이 말씀드리겠습니다. 원래 구단위 용역은 서울시에서 처음으로 저희 구가 했습니다. 그 이유는 서울시에서 98년10월28일날 공고안에는 구역만 나와있고 포괄적인 용적률만 나와있어요. 그래서 이것만 가지고는 실질적으로 주민의 혼선도 오고 사업을 하는데 별 실익이 없지 않느냐 그래가지고 처음으로 저희 구가 서울시 예산을 받아서 저희들이 한 배경이 되겠습니다. 그래서 이 용역비 가지고 논란이 많았죠. 어디까지 용역을 할 것이냐, 이런 부분. 그래서 일단은 우리가 기본계획에서 사업결정하는 안까지는 만들어줘야 되겠다, 그것도 우리 성북같은 경우에는 50개 구역인데 이것도 모든 구역이 주민은 가만히 있는데 우리가 사업결정까지 해가지고 고시를 하고 공고를 할 것이냐 이런 문제가 또 논란이 됐어요. 그래서 일단은 장기와 단기로 나눠서 2001년까지 재개발이 태동이 되고 불가피하게 이루어질 부분을 우리가 선별을 했습니다. 그래서 24개 구역을 선별했고, 나머지 26개는 장기로 나눴고, 그리고 우리가 용역을 발주하면서 용역비 가지고 또 논란이 됐어요. 실질적으로 우리 관내에 50개 구역을 하려면 용역비가 한 9억 내지 10억이 필요하다고 우리가 서울시에 건의를 했습니다. 그런데 서울시에서는 그 돈이 없다고 해서 2억원만 배정을 했습니다. 그래서 입찰을 해봤더니 유찰이 됐어요. 이 돈가지고 못하겠다, 그래서 저희가 공개경쟁 입찰했더니 1차는 유찰이 됐습니다. 그래서 제가 현장설명 할 때에 일단 용역회사한테 용역비는 적지만 처음으로 서울시에서 구단위 사업결정을 하는 용역이기 때문에 여기서 절대 깎지는 말고 2억 범위내에서 할 수 있는 업체는 신중을 기해가지고 한번 입찰에 참여하십시오 그래가지고 대한컨설턴트가 사실 계약이 됐습니다. 그래서 대한컨설턴트에 우리가 당신들이 이 돈 가지고 어떻게 할 수 있느냐? 저희들이 반문을 했죠. 다만 이 회사는 어차피 서울시 구단위 사업결정계획을 앞으로 계속 할 추세인데 자기들이 경험과 실적을 갖기 위해서 회사가 손해나더라도 한번 참여를 해보겠다 하는 의지를 가지고 했답니다. 그래서 이번 9월달에 이 용역을 서울시와 다시 브리핑을 했습니다. 저희들이 구에서 용역팀하고. 그래서 어려운점이 뭐냐? 주무국장이 묻길래 용역팀에서는 실질적으로 해보니까 이 돈가지고는 도저히 할 수가 없다, 앞으로 만약에 구단위 용역계획을 사업결정을 타 구에서 한다면 용역비를 현실화해서 해주십시오, 이렇게 문답을 했습니다. 그래서 그러면 과연 얼마가 필요하냐 그래서 성북구 같은 경우 최하 7억은 가져야 하겠습니다 이렇게 답변한 바가 있습니다. 배경은 이렇게 설명을 드리고,
그다음에 저희들이 단기구역은 24개 구역으로 잡았는데 이것은 주민들이 움직이는 구역이 많습니다. 그리고 불가피하게 빨리 이루어져야할 부분 그것을 단기로 잡았습니다. 그래서 우리가 단기로 용역을 잡은 부분은 사업결정안까지 용역팀에서 만들어놨습니다. 그래서 주민이 현 시점에서 2/3 동의 필해서 우리가 재개발구역지정을 하겠다 하는데는 바로 서울시 심의까지 다 하는 부분이기 때문에 구역결정까지 해주고, 구역결정해주고 우리가 도시계획확인원에도 입안지라고 표시를 분명히 해줄 것이고, 그리고 단기중에서도 사업결정안을 가지고 있는데 주민이 신청이 안오면 우리 구청이 가지고있다가 어느날 주민들이 이게 사업성이 있어가지고 구역지정을 하겠다고 신청이 들어오면 바로 절차를 생략하고 서울시로 구역지정결정 요청을 하는 부분이 단기계획이고,
장기는 어제도 우리가 설명드렸지만 장기는 안을 가지고있는 겁니다. 가이드라인을 가지고있어서 앞으로 2011년까지 구역지정 예정구역을 잡아놨는데 그것은 가이드라인을 가지고있어가지고 그것은 용적률이라든가 방향과 이런 것이 다 제시됐기 때문에 그 부분을 가지고 타당성, 설계자가 주민들이 현장에서 조사할 필요없이 우리가 용역안을 가지고, 그것만 가지고 대략적으로 용적률도 다 나와있으니까 그 배치도하고 기본도면만 작성하면 저희들이 절차를 밟아서 구역결정을 해주는, 말하자면 그런 간소화절차를 거치도록 단계화로 이번에 용역을 하는 부분이 되겠습니다.
그다음에 이것은 대한컨설턴트가 바로 답변해 주셔야 되겠는데요, 아까 김남효위원님께서 과연 우리가 단기계획을 24개 구역을 현장답사를 얼마만큼 해가지고 이것을 작성했느냐, 이 부분은 저희들은 답사를 다 한 것으로 알고있습니다. 이 부분은 바로 용역팀에서 답변해 주시기 바랍니다.
○김남효위원 잠깐만요, 제가 용역비를 가지고 말씀드린 것은 아니고 용역비가 부족하면 더 집행이 되더라도 그 문제가 아니고 지금 우리 성북구 같은 경우는 서울특별시에서 과거 얼마전까지만 해도 변두리라는 소리를 많이 들었지만 지금은 절대 그게 아닙니다. 동북부에서 아마 가장 중심지 역할이 되는 그런 지역이기 때문에 지역발전에 앞으로 엄청난 영향을 미칠 재개발사업이 물론 도시계획이 잘 운영돼야되겠지만 또 개인재산권에 관련된 것이기 때문에 여러 가지 중요한 계획이 잡혀야 된다고 생각합니다. 그래서 이번에 종합적으로 맡게된 용역회사가 앞으로 어느정도까지 일을 하는 것이며 어느정도까지 일을 할 수 있는 범위를 좀 말씀해 주시고, 저희들이 거기에 따라서 요구할 사항이나 앞으로 또 어떻게 우리 지역에 어떤 영향을 미칠 것인지, 또 각 재개발지역마다 나름대로 컨설턴트회사가 있는 것으로 알고있습니다. 그사람들의 어떤 마찰이라든가 그런 문제점, 아니면 그 지역에 출장을 가서 직접 설명할 수 있는 그런 입장도 되지 않느냐, 여러 가지 그런 문제점을 저만 모르고있는지는 모르겠습니다. 그래서 일단 들어보고 제가 질문하겠습니다.
○대한컨설턴트이사 이태경 지금 갖고계신 유인물들이 있을 겁니다. 그 유인물은 우리가 서두에 어제 슬라이드쇼로 추진일정이라든지 쭉 말씀을 드렸는데요, 그 안은 지금 성북구에서 성안이 거의 어느정도 구하고 저희하고 의견일치를 봐서 이런 식으로 끝까지 한번 밀고나가자 주민공람까지 했습니다. 그래서 향후에 우리가 더 추진할 것은 의원님들께서 좋은 의견을 내주시면 그런 것을 반영하는 것하고요, 그다음에 구 도시계획위원회때 아마 전문위원님들이 또 의견을 내주실 겁니다. 그 의견까지 수렴한 것이 최종 성북구 안이 될겁니다. 그 안을 가지고 서울시에 올려서 상정을 해서 거기서 심의를 받게되면 그 심의 나온 결과를 가지고 최종적으로 작업은 마무리가 될 것이고요, 현장을 답사하는 부분에 있어서는 저희도 이번에 62개 구역을 다 현장답사하고 전부 건축물현황이라든지 조사를 다 했습니다. 그리고 그것하고 덧붙여서 성북구 관내에서 62개 말고 더 추가로 조사해야될 부분을 더 조사해달라 해가지고 아마 저희가 15개 구역을 더 조사를 해가지고 그중에 판단해봐서 6개정도는 향후에 장기적으로 이 사업을 넣어주는 것이 유리하겠다 라고 하는 지역을 6개를 더 선정해서 건의를 했던 사항이고요, 그래서 세밀하게 조사정도에 대해서 말씀하시면 저희가 답변을 못할 부분이 있을지 모르겠지만 전반적으로 우리 62개 구역은 세밀하게 조사를 했고요, 기타 성북구 관내에서 필요한 주택지는 전부 조사를 한번 해서 어느정도 저희가 자료를 가지고 이 자료를 만들었다는 것을 말씀드리겠습니다.
○김남효위원 네, 알겠습니다. 수고하셨습니다.
○위원장 유흥선 네, 다음 박순기위원님 질의해 주십시오.
○박순기위원 국장님이 답변하셔도 좋고요, 우리 성북구가 재개발 추진하는 것은 국가적 차원에서도 굉장히 중요하다고 생각합니다. 그리고 재개발하는 자체가 우리 성북구만의 지역적인 문제가 아니고 국가경제문제에도 영향이 크고 또 재개발 자체는 서울시에서도 우리 성북구가 제일 많지만 국가 전체로 봐서도 제일 중요한 의미라고, 성북구가 제일 크고, 그러면 중앙정부 차원에서도 우리 성북구의 구 정책이 미치는 영향이 굉장히 클겁니다. 그리고 단순한 주택문화가 아니라 지금 현재 개개인의 문화에서 공동주택문화로 넘어가는데 지금 현재 발표한 내용대로 본다면 주택문화의 대변혁이라고 할 수 있어요. 그러면 지금 현재 아파트하고 개인주택하고 비율이 어느정도인지 모르겠습니다마는 이 장기계획이 실현될 경우에는 우리 성북구는 거의다 아파트화된다고 봐야합니다.
그러면 이 엄청난 주택문화가 변화되는데 지금 현재 검토된 것을 보면 단순적 차원만 검토돼있어요. 수요예측이 안돼있고 단순히 지금 현재의 구 지도를 놓고 잘라서 개발하는 식의 공급적인 측면만 검토되어 있다는 것입니다. 수요예측이 안되어 있고. 그래서 지금 현재 물론 용역의 한계성이나 시간이라든가 비용에 문제가 있겠지만 지금 국민들이 선호하고 있는 주거문화의 성격이라든지 또 사업성이라든지 또 공급적 측면이라든지 이런 문제는 전혀 검토가 안되어 있어요.
그러면 과연 이것이 지금 현재 연구용역 목적이 어느 선까지 한계를 가질지 모르겠지만 어떻게 보면 우리가 갖고자 하고 알고자하는 그 목적하고는 전혀 빗나가는 실효성이 없는 연구가 될 수 있어요. 그래서 본위원이 한가지 여쭈어 보고 싶은 것은 지금 현재 중앙정부차원에서 재개발정책의 방향이 어떻게 가고 있는지하고 지금 목적에 보면 서울시주택재개발기본계획의 하위범위내에서 계획이라고 했는데 서울시주택재개발기본계획이 무엇인지 그것을 설명해 주셨으면 좋겠어요.
그리고 한가지 더 덧붙여 말씀드리면 지금 현재의 연구내용처럼 개발될 경우에 2,30년후에 찾아올 어떤 재건축, 재재건축 이런 문제, 경제적인 사이클문제, 이런것도 전혀 안들어 있고 해서 아무튼 두가지만 답변해 주세요. 아까 실효성이라든지 공급이라든지 놔 두시고 중앙정부정책방향하고 서울시기본계획 두가지만 답변해 주셨으면 좋겠습니다.
○도시관리국장 조성재 박순기위원님 질의에 대해서 답변드리도록 하겠습니다. 현재 전반적인 주택 정책 부분에 대해서는 제가 알고있는데까지만 말씀드리겠습니다.
현재 주택보급율이 전국적으로 볼때에는 70% 정도가 전국의 주택보급율이 되어 있고요 서울시가 66% 정도가 되는 것으로 알고 있습니다. 그 중에서 우리 구청에는 지금 60% 겨우 상회하는 그런 정도까지 되어 있고요 우리 구청의 입장에서는 현재 전체적인 주택이 한60% 내에서 현재 아파트가 지금 한 18,000세대 정도가 되어 있고 나머지 단독주택이 지금 60,000세대 정도 되어 있고 나머지 기타 공동주택중에서 연립주택과 다세대주택 이렇게 해서 한 85,000세대로 지금 구성되어 있습니다. 현재 재개발이나 재건축 추진하는 것으로 봐서 저희들이 추진하고 있는 것이 있으면서 48,000세대 공급하는 것으로 현재 기 되어 있고 재건축에서 33군데에서 18,000세대, 한 60,000세대 정도를 아파트를 공급하는 것으로 되어 있습니다. 그러면 장래 예측으로 볼 때 현재 우리구 같은 경우 같으면 47만 인구의 세대수가 한 180,000세대 정도 되어서 주택을 공급하는 것으로 봐 가지고요. 그러면 아파트가 한 6만 세대하고 현재 있는 것만 봐서는 7만세대가 아파트가 공급될 것으로 보고 그러면 단독 주택이 이제 현재 있는 것 중에서 한2만 세대정도 그렇게 된다고 보면 한10세대 정도해서 지금 주택 보급이 전체가 한 16만 세대로 보면 한 75%나 76% 될 것 같습니다. 그래서 전체적인 아파트 공급율은 아마 한 50%가 넘을 것으로 저희 구는 육박하고 있습니다.
왜냐하면 현재 서울시에서 송파구청이나 강남구청같은데 이쪽은 아파트가 50% 넘고 있습니다. 그중에서 우리 구청은 현재 단독주택이 상당히 많이 있어서 아파트로 봐서는 비율로 보면 아직은 상당히 떨어지고 있는데요, 재개발 재건축을 해 가지고 우리 구가 지금 현재 계획대로 추진한다고 하면 송파나 강남 구청 보다, 거의 그런 상태 수준에서 아파트 공급이 늘어날 것으로 보고 있습니다.
그리고 지금 현재 재개발 재건축을 하면서 살고 있는 세대수 재개발하면서 세대수가 어느 정도 늘 것으로 보느냐, 현재 살고 있는 원 주택 소유자하고 그 다음에 세입자하고 포함하면 그 사람들 보다 현재 재개발해서 늘어나는 것이 한 20-30%는 증가할 것으로 보고 있습니다. 그런 수준에서 저희들이 이 종합계획을 기본계획을 수립하고 있는데요 지금 정책부분에 대해서는 현재까지는 아직도 우리나라가 수요보다는 공급 측면에서 지금 주택정책이 세워져 있기 때문에 거기에 맞춰서 지금 되어 있고 그 다음에 또 한가지는 특히 우리 구 같은데에는 재개발 구역이 전 서울시 구청에 비교해 보면 우리구가 상당히 많습니다. 지금 62개가 기본적으로 되어 있고 현재 추진하고 있는 구역이 이제 구역지정되어서 이미 재개발 사업을 완료했거나 재개발하고 있는 것이 16개 해서 우리가 78개 구역을 지금 전체가 되어 있는데요 그것으로 보면 서울시 전반적인 부분에 대해서 다른 구청보다 상당히 많습니다. 왜 많으냐, 우리 구역은 특별히 구릉지하고 그 다음에 구릉지 밑에 있는 그런 지역이 주거환경이 상당히 열악한 지역이 많기 때문에 재개발 구역이 많게 되어 있습니다. 그래서 서울시에서 재개발 기본계획 수립하면서 우리 구 관내에 62개를 기본계획에다가 포함시켰기 때문에 그 62개 구역에 대한 곳이 그 당시 재개발 구역지정 기본계획 들어갔을때만 해도 적절히 타당성 있는지 없는지에 대해서는 구체적으로 검토가 덜 되었기 때문에 이번에 구 단위 기본계획 수립하면서 적정성까지 검토하게 된 것입니다.
그래서 이번에 62개 구역 중에서 지금 구역지정 되거나 또 서울시에 신청한 구역 빼고 나머지 50개 구역에 대해서 검토가 된 것인데요, 50 구역중에서 24개 구역 단지계획으로 이번에 포함된 부분은 재개발 조합추진위원회가 구성되어서 추진하는 구역, 주민들이 추진하는 구역과 그리고 그 재개발이 조금 시급하다는 부분들 그러니까 말하자면 노후불량주택이 많아 가지고 재개발이 꼭 필요하다는 지역 포함해서 34개 구역을 지금 한 것이고요, 그 다음에 26개 구역중에서 장기계획에 대해서는 어저께 슬라이드를 통해서 보시다시피 26개 구역중에서는 재개발이 꼭 필요하다라고 제시된 구역도 있지만 그렇지않은 구역, 그 다음에 상업지역이나 준주거지역으로 바꿔야 되는 구역 그 다음에 합동재개발보다는 자력개발로써 해야될 지역, 이렇게 해서 제시를 많이 했습니다.
그래서 지금 현재 되어있는 62개 재개발 기본계획에 나와있는 기본구역중에서도 재개발이 다 된다고는 보는 것이 아니겠습니다. 왜냐하면 물론 그 여건 자체가 2011년 기준으로 장기계획은 되어 있는데 그때 여건에 있어서 재개발이 꼭 필요할지 또는 안할지, 지금 제시된 대로 상업지역이나 또 준주거로 바꿔서 개발이 되어야 될지 이런 부분은 더 검토가 되어야 될 것으로 보고 있습니다.
아까 실효성 부분에 대해서는 그런 형태로 재개발에 대한 가이드 라인부분에 대해서도 말씀 드린 바와 같이 그렇게 되어 있고요, 서울시 기본 계획에 대해서는 현재 지금 각 재개발 필요성에 따라서 개략적인 계획으로 해 가지고 각 구청으로 받아서 하는 계획을 가지고 구역에 표시된 정도가 되겠습니다. 그래서 거기에 나와있는 것은 현재 용적율하고 재개발 구역의 지형 여건에 따라서 용적율 18, 220 나눈정도 그 다음에 구역면적도 정확한 것이라기 보다는 바운다리 정도 정한 그런 정도에서 재개발 기본계획은 수립되어 있습니다.
○위원장 유흥선 우리 회의장 분위기를 한차원 더 높이기 위해서 약10분간 정회를 하고자 하는데 이의가 있으십니까?
(「없습니다」하는 위원 있음)
이의가 없으면 10분간 정회를 선포합니다.
(11시05분 회의중지)
(11시20분 회의계속)
○위원장 유흥선 계속해서 질의하실 위원님 질의해 주시기 바랍니다. 박덕기위원님 질의해 주시기 바랍니다.
○박덕기위원 국장님한테 여쭙겠습니다. 아까 컨설턴트를 볼 적에는 전부 지금 시에서는 200%, 180%까지 내려가는데 전부 220%로 상향을 해서 보니까 우선 재개발하는 쪽으로 포커스를 맞춰가지고 업그레이드 한 것 아니냐 그렇기 때문에 이런 것을 만약에 청사진으로 해서 어떤 주민들에게 줄 적에는 되겠다 하고 했다가 실제 서울시 심의나 구 심의에서는 현재 15층으로 났던 것도 전부 10층 이하로 줄이는 경향이 있기 때문에 이것은 어디까지나 그냥 포괄적으로 참고사항이 되지 않을까 그렇게 되어집니다.
그리고 또하나는 뭐냐면 200% 용적율이나 220% 용적율을 주어도 실제 지어도 180% 용적율도 안돼요. 왜그러냐면 용적율만 하면 층수는 그 위치에 따라서 구릉과 저지대를 따라서 해줘야 자율적으로 해줘야 되는데 층수까지 미리 정해져 있습니다. 그러니까 이 지역은 18층, 그리고 용적율 200% 실제 해보면 일조권빼고 뭐빼면 용적율이 180%로 줄어듭니다. 그러면 조합원들이 막대한 손해를 봐요. 그렇기 때문에 이 두가지를 한꺼번에 정지시켜놓고 벌금내고 그 두가지는 안되고 한가지만 해야될 것 아니냐, 용적율이면 용적율 층수면 층수를 해줘야지 두가지를 다해놓고는 재개발이 힘들다 거기에 대해서 답변해 주시고요.
또 저희 동네같은 경우는 그 지역이 꼭 노후된 동회를 철거해야 길이 나기 때문에 그것을 길 옆이라 많은 돈을 주고 조합에서 샀습니다. 사서 다시 동회를 지어주려면 조합에서 지금 공공시설은 전부 조합에서 책임을 져서 지어야 하기 때문에 그것을 다른 데 좋은 땅을 사서 하니까 너무나 많은 땅값이 비싸고 위치도 그렇고 시간이 많이 걸리고 하루라도 늦어지면 그만큼 손해를 보기 때문에 “좋다, 그러면 우리 재개발하는 옆에 땅 조금 떼서 그냥 동회를 지어줘야겠다” 그렇게 하는 수가 많습니다. 그렇게 할 경우에 여러 가지 그 지역 가령 이 지역이면 이 지역의 동회가 아니거든요. 종암동 전체 동회인데 그 자리에다 해놓으니까 다른 지역에 사는 사람이 위치도 나쁘고 그러니까 불평이 많아요. 누가 이렇게 했느냐 이런 것이 있을 적에 언뜻 듣기로는 앞으로 동회만은 구청장이 어떻게 구비로 해주겠다 하는 소문이 돌고 있는데 그것이 확실한지 거기에 대해서 답변해 주시고요. 또하나 바로 제일 시급한 문제는 앞으로 장기도 좋고 단기도 좋지만 현재 재개발하고 있는데서 제일 문제가 아까도 얘기했지만 이주비 문제입니다.
우리 성북구는 아까 국장님 말씀은 강남에 5 ~ 60% 했으니까 우리는 더 하는 쪽으로 말씀을 하셨는데 세계 어느나라 수도를 봐도, 아까 쉬는 시간에도 얘기했습니다만, 강남, 서초가 아파트를 다 만들었기 때문에 성북구도 아파트를 해야 한다 이것은 않좋다는 것입니다. 더구나 지금 우리가 개발하고자 하는 고지대는 전부 20년 30년 살던 영세민들입니다. 그 영세민들 조건으로 하자면 이주비 500만원도 못타요. 자기 재산 전부 따져봐야 500만원도 안됩니다. 500만원도 안되는데 오히려 세입자들은 이주비도 더 많이 타가지고 가요. 식구들이 많기 때문에 많이 타가지고 가고, 그러면 자기 재산 500만원 가지고 과연 재개발을 해서 2, 30년 살던 자기 그 땅에 아파트로 들어 갈 수 있느냐 할 수 없이 다른 데로 이사가고 다른 지역 사람들이 오기 때문에 여러 가지 역사적인 문제 그 지역의 전통적인 문제, 성북은 고유의 성북의 것을 살릴 수 있는 것도 있어야 되는데 그럴 적에 이 재개발은 그 지역에 따라서 바꿔줘야 되지 않는가 거기에 대해서 답변해 주시기 바랍니다.
○도시관리국장 조성재 박덕기위원님 질의에 답변드리도록 하겠습니다. 첫 번째 재개발 사업 계획 중에서 용적율과 층수에 대한 관계가 되겠습니다.
용적율이라는 부분에 대해서는 원래 규정을 보면 대지 면적 위에다 대지면적에 얼마의 용적을 지을 수 있느냐 그런 부분이기 때문에 총 연면적 나누기 대지면적으로 해서 용적율을 따지고 있습니다.
물론 용적율이라는 부분이 연면적에 관한 총괄이기 때문에 사업성에 가장 관계가 큰 것은 사실입니다. 그래서 가능하면 저희들은 용적율을 높여주기 위해서 이번에 서울시에서 당초 기본계획에 되어 있는 부분은 지역 여건에 따라서 올릴 수 있는 부분에 대해서는 저희들이 올리도록 건의하도록 그렇게 했습니다. 그 부분이 8개 구역이 되어 있는데 8개 구역이 대부분 역세권지역이 되겠습니다. 현재 그 지역이 지역적으로 보면 해발 10m 그러니까 정릉천변에 높이하고, 지역적으로 상당히 낮고 그러면서도 역세권에 가깝고 또 간선도로변에 붙어 있거나 그런 지역에 대해서는 충분히 개발 촉진할 수 있고 지역여건상으로 봐도 용적율을 높여줘도 큰 문제가 없다고 하는 그런 지역을 가지고 이번에 상향조정토록해서 구역지정 절차를 밟도록 이렇게 했습니다.
그러면서 용적율을 정하면서 층수까지도 이번에 같이 정했느냐 그 말씀이신데요. 물론 지역에 따라서 용적율하면 용적율이 대부분 건폐율이 아파트 지구가 한 20% 내외가 되는데 그러면 200%가지고 건폐율 20%하면 10층 정도가 나오거든요. 물론 높은 데가 있고 낮은 데가 있고 하지만 지금 구릉지 같은 부분 어떤 데는 탑상형으로하면서 층수도 5층내지 10층으로 되어 있는 데가 있습니다. 그런데 그런 부분에 대해서 용적율을 다 찾을 수 있게 하는 것은 물론 법적 제약 요건도 있겠지만 단순하게 따지면 건폐율 조금만 늘리면 사실은 용적율을 찾을 수는 있습니다. 그래서 그런 부분들이 우리가 보통 4층내지 5층에 연립주택이나 아파트 그런 정도로 하면서는 건폐율을 늘려가지고 용적율을 찾아서 해결하도록 그렇게는 하고 있습니다. 그래서 그것은 설계하는 기법하고 설계상만 잘하면 용적율 범위내에서 층수도 같이 조화롭게 해결할 수 있는 부분들이 있을 것으로 봅니다.
그런데 실질적으로 저희들 성북구 재개발 구역중에서 성곽주변이라든가 정릉천에 산 높은데 이런 데 부분은 어떤 용적율이나 층수를 같이 규제하지 않으면 자연과의 조화문제라든가 또 가시문제 시각적인 차단 이런 부분 때문에 상당히 논란이 많기 때문에 어쩔 수 없이 층수를 같이 지정하는 것은 어쩔 수 없다고 보겠습니다. 그래야만 도시관리에 유지관리 측면에서도 필요하다고 보기 때문에 층수를 제한하거나 층수를 정하고 거기에 맞춰서 건축을 해야 될 것같습니다.
또한가지 두 번째는 공공시설 부담 중에서 동사무소에 대한 부담인데 현재 저희들 재개발 사업중에서 가장 큰 부분이 사업성 문제가 대두되었습니다. 그래서 사업성중에서 가장 큰 부담이 공공시설 부담이 크게 대두되어 가지고 공공시설 부담중에서도 간선도로변에 대해서는 서울시에서 부담을 하거나 또는 구비에서 부담하도록 많이 해오고 있습니다.
그런데 실질적으로 재정문제가 상당히 압박을 받고 있기 때문에 서울시에서도 재개발 사업하면서 공공시설 부담에 대해서는 한계가 있다고 누차 얘기를 했고, 만일 재개발사업 구역내에 모든 도로가 가타 공공시설을 부담한다고 하면 수조원이 든다고 해서 서울시에서도 상당히 난색을 폈던 부분이 있습니다. 그래서 저희들 나름대로는 서울시에 대고 공공시설 부담에 대해서 특히 20m 이상의 관통 도로라든가 이런 부분들을 부담을 시키도록 해서 아마 차후에는 상당부분이 반영될 것으로 보지만 현재 입장에서는 상당히 어렵다는 말씀을 여러번 듣고 저희 청장님도 시장님이 직접 면담하면서도 그런 부분을 누차 강조했던 부분입니다.
그리고 저희들 나름대로도 그 부분에 대해서는 저희 구에서만 건의한다거나 그래서는 상당히 미약하기 때문에 대정부라든가 대국회라든가 이런 부분도 같이 공동 작업을 하도록 그래서 공공시설 부담에 대해서도 할 수 있도록 저희들 수차례 건의를 했습니다.
그 중에서 특히 저희들 동사무소라든가 지엽적인 공공시설 부담 부분에 대해서는 현재 동사무소 구역내 있는 것은 그것이 동사무소 부분에 대해서는 재개발사업하면서 철거해가지고 하는 부분에 대해서는 조합에서 부담을 하는 것이고 그 부지 자체나 건물 부분에 대해서는 실질적으로 새로이 하는 것은 저희들이 부담하지만 종전에 있던 것들 그것은 왜냐면 그것은 재개발 사업으로 인해서 건물이 철거되거나 하기 때문에 그것은 조합부담으로 현재는 그렇게 하고 있습니다.
그래서 새로 신설하는 부분들 예를 들어서 정릉4구역 같은 데는 새로이 동사무소 부지를 저희들이 확보를 했었던 것이기 때문에 이번 재개발 사업하면서 공공시설 부담을 줄여주기 위해서 저희들이 그 부분에 대해서는 구비로 하는 것으로 이렇게 바꾼 적은 있었습니다.
성북구 관내의 아파트화 문제에 대해서는 아까도 정책적인 부분에 대해서 말씀을 드렸는데 이 부분은 우리 성북구만의 문제는 아닙니다. 이것은 전국적인 문제가 되는데 주택공급 측면에서 당초 1992년부터 주택 2백만호라는 대명제하에서 아파트 공급이 촉진되기 시작했습니다. 그래서 전국적으로 보면 주택문제가 상당히 심각하고 하나의 정권적인 차원 문제까지도 대두되기 때문에 그 당시에 2백만호 건설해서부터 지금까지 쭉 추진해왔던 것이 되겠습니다.
그런 반면에 주택공급 층에서 가장 부족한 부분이 사실 서울시가 가장 열악했거든요. 주택공급 문제가 상당히 심각하고 열악했기 때문에 그 부분에 특히 서울시에서 주택공급을 하려고 하는데 주택공급 차원에서 보면 서울시에는 빈 땅이 없습니다. 택지개발할 땅도 거의 없고 그렇기 때문에 그 방법에 가장 큰 부분이 재개발 재건축하는 것이 가장 쉽고 그러면서도 주택공급이 가장 원활하게 할 수 있는 방법의 한 대안으로 재개발이 되긴 된 겁니다.
실질적으로 가용 택지가 없기 때문에 재개발을 할 수밖에 없었는데 현재 재개발 해야할 지역들은 대부분 용적율이 한 40 ~ 60%정도 밖에 안됩니다. 왜냐면 대지상의 저층 단독주택인데 그것이 아주 적은 면적으로 깔고 앉았으면서도 여러 사람이 옹기종기 살고 있는 달동네같은 그런 지역으로 대부분 이루어져 있거든요. 그렇기 때문에 그런 지역을 개선해가지고 주택도 공급하면서, 또 그런 지역은 또한가지는 도시기반시설이 상당히 미약합니다. 차량도 못들어가는 것이 아니라 니어카도 제대로 못 들어가는 그런 도로로 형성되어 있는 지역이 대부분이기 때문에 어쩔 수 없이 도시기반시설도 다시 정비를 해야되고 노후불량주택도 철거를 해서 다시 집을 지어야 되는 그런 문제가 있기 때문에 그것을 할 수 있는 것이 결국 재개발 사업으로 할 수 있는 가장 근본적인 것이기 때문에 그런 법규정을 다듬어서 재개발 촉진할 수 있도록 했습니다.
물론 재개발하면서 공공시설 부담 부분에 대해서는 원래 동 시설부담이야 원체적으로 보면 세금에서도 도시계획세를 내고 있지만 그런 부분은 도시계획세나 기타 이런 부분을 가지고 공식적으로 부담을 해서 하는 것이 당연하지만 우리 재정이 워낙 열악하다보니까 재개발사업 구역내의 공공시설에 대해서는 재개발 사업자 시행주체가 부담하는 것을 원칙으로 하지만 그 안에 있는 공공시설 중에서도 저희들 구유지라든가 시유지라든가 또 국공유지가 있으면 대체를 해가지고 신설되는 공공시설을 대체해서 삭감해 주는 그렇게 되어 있습니다.
이번에 저희들이 재개발 기본계획을 수립하면서 보면 종전에 재개발 구역에서의 부담보다는 조금은 줄어들었습니다. 왜냐면 예를 들면 정릉4구역 같은 데는 공공시설 부담이 한 26% 해서 돈이 상당히 커가지고 그런 부분에 대해서는 너무나 과중했기 때문에 저희들 이번에 재개발 기본계획에서는 10% 넘는 부분이 별로 없습니다. 구역에 따라서 5%도 되고 많은 데는 16%까지 있기는 있는데, 그래서 공공시설 부담이 이번에는 다른 재개발사업지역보다는 그래도 가능하면 줄여서 재개발 사업이 원활하게 할 수 있도록 그런 계획은 많이 반영토록 노력을 했습니다.
물론 5%내지 10% 정도 된다고 하면 그 안에 있는 국공유지가지고 대처를 하면 공공시설 부담 비용이 따로 크게 더 들어가지 않는 데도 있다고 저도 보고 있습니다. 그래서 그렇게 처리를 하려고 하고 있고요. 그래서 가능하면 재개발 사업이 조금은 주민 부담이 적으면서 어느정도 되고 그러면서 기반시설도 해결을 하고 복합적으로 해결을 하도록 저희들은 노력을 하고 있습니다.
그래서 저희들 나름대로는 재개발사업의 활성화 방안이나 기타 이런 것을 위해서 정부에다 한 5가지를 건의하고 또 재개발사업의 구역지정 절차를 간소화하도록 노력도 하고 있습니다. 그래서 그 중에서 보면 세입자에 대한 이주비대책 문제도 저희들이 따로이 건의를 했습니다.
그런데 세입자 이주대책문제는 사실 저희들 구에서 해결하기 보다는 대정부차원에서 처리할 부분들이기 때문에 국가에서 지원을 해달라고 저희들도 상당히 요구를 하고 있는데 일예로 들면 요새 공공근로사업이라든지 이런 것이 전부 정부에서 나온 돈 가지고 처리하고 있거든요. 이런 차원에서 본다면 세입자 대책문제도 정부에서 지원해줘야 된다는 것이 있고, 대신 서울시에서 그 부분을 가지고 따로이 공공시설 부담으로 전환해서 한다고 하면 상당히 재개발사업이 원활히 되지 않겠나 해서 그 부분은 저희들도 그렇게 건의를 하고 있습니다.
○위원장 유흥선 박순기위원님.
○박순기위원 말씀 잘들었습니다. 본 위원이 보기에는 연구사업이 나름대로 의의가 있다고 봅니다. 용적율이라든가 공공시설도 나오고 구역지정 사항까지 나온 자체가 상당히 진일보하지 않았나 생각이 듭니다. 그런데 이어서 2차적으로 단기계획안에 대한 사업성 검토를 위한 2차적인 용역이 더 필요하지 않나 생각이 듭니다. 그래서 내년 예산으로 구에서 반영하든가 그렇지 않으면 시비로 우리가 시범 구가 된다면 시비로 요청해서 한다든지간에 타당성 연구를 더 할 수 있도록 그렇게 집행부에서 준비했으면 좋을 것 같습니다. 이상입니다.
○도시관리국장 조성재 검토하겠습니다.
○위원장 유흥선 임무원 위원님 질의해 주십시오.
○임무원위원 이번 용역 이 계획안이 수정할 수 있는 부분이 있는지 이것 답변해 주시고요. 왜 그러냐면 월곡3구역 여기에 단기 계획으로 월곡1구역이 있는데 1구역은 월곡3구역은 서울심의위원회에서 이미 안을 거의 확정을 받았단 말입니다. 왜그러냐면 1구역에 산2번지 전체가 공원이기 때문에 이 공원을 어떻게 대안을 서울시에서 할 것이며, 3번 반려되어가지고 거기에다 같은 한단지 개념으로 해가지고 공공용지를 빼고 임대아파트를 빼고 이미 그 설계도 배치도가 서울시에서 도시개발 심의위원들이 결정지은 사항이란 말입니다. 그런데 그것하고 대조해보니까 언제 조사를 하셨는지 여기에 조사한 것을 보면 가옥주가 442로 나와있고 실제 산1번지가 지금 추진단계에 있습니다. 이것이 94년도부터 하다가 결국에 실효를 못거두고 있는 것이 602세대로 알고 있습니다. 우리가 조합에서 조사한 것이 602세대고 또 먼저 서울시에 앞으로 1구역은 이렇게 하겠다는 기본계획이 782세대가 그려져 나왔는데 여기에 보면 512세대라는 것을 용역에 들어 있기 때문에 여기에 대한 답변을 어떻게든지 답변을 해주시고, 그다음에 산1번지 1구역에는 전체가 공원입니다. 그런데 실제 현장에 가보면 공무원이 25%를 먼저 공개해 가지고 안을 잡아줬는데 그외 오동공원 길이 있고 뒤에 아무 공원의 가치가 없습니다. 완전히 절벽이어서 공원 가치가 없는데 왜 공원을 굳이 22.5%를 공제해야 되는지 이것하고 이것이 선불하할 수 없는지, 지금 여기에서 공원 불하를 굳이 20m 15m하는 것을 선불하를 지금 해줄 수 없는지 이 답변만 해주시기 부탁드립니다.
○도시개발과장 박창식 도시개발과장이 답변드리겠습니다. 이 월곡동은 산2번지하고 그 밑에 월곡구역하고 저희들이 수차 통합개발, 말하자면 한단지 개념으로해서 계획을 수차 저희들이 행정지도한 바 있으며, 이 부분은 저희들이 행정지도한 안을 가지고 계획안을 받아들인 겁니다. 받아들여 가지고 아파트 배치도 서울시 올라가 있는 상태대로 나름대로 배치를 했고요. 다만 이 부분이 확정적인 것은 아니다. 저희 구 도시계획 심의에서 다시하고 서울시도 이것만 가지고 다 심의를 할 부분입니다 세부적으로. 그래서 조정 가능한 부분입니다. 확정된 안은 아니고 그래서 어차피 이 부분도 서울시에 가서 심의를 받을 부분이고, 그다음에 구도시심의를 받으니까 조정 가능하다는 말씀을 드린 것이고, 그다음에 공원부분도 서울시 갔을 적에 전체 공원이 있을 경우 다 아파트 지을 수는 없고 조합측에서는 15%만 내놓겠다는 거예요. 그런데 서울시에서는 그것은 너무적다 최소한도 30% 범위대까지는 가야되지 않겠느냐 해서 최대한도로 오동근린공원하고 우리가 연계성 검토해서 계획이 띠로 형성해서 하는 것이 합리적이다 그래서 나름대로 검토해서 저희들 이대로 해가지고 공람하겠습니다.
공람하는 과정에서 추진위원회나 설계에 참여했던 분들이 이의서 낸 것은 없거든요. 그래서 이것가지고 일단 추진하면서 조정도 가능하다는 것 말씀드리겠습니다.
그리고 세입자하고 분양세대 이 세입자 아파트는 저희들이 산2번지 사람들을 위해서 이 지역에다 임대아파트 분양아파트 지으면 실질적으로 수익성이라든가 사업이 이루어지지 않기 때문에 임대아파트는 타당성 조사를 해가지고 타구역 이주 또는 주거대책비로 전환하고 인접구역에다 입주하는 이렇게 저희들이 정책적으로라도 그렇게 협의하면서 추진하려고 합니다.
○임무원위원 조정이 가능하다 이거죠?
○도시개발과장 박창식 예.
○위원장 유흥선 또 다른 위원님 질의해 주십시오.
○류성열위원 간단한 것 하나만 하겠습니다. 지금 재개발구역 지정 결정 계획을 수립을 해서 지금 공람이 끝났죠. 앞으로 결정이 되면 장기적으로는 2010년이요, 단기적으로는 2001년까지 있는데 이것이 결정이 되면 단독 주택을 개인이 단독주택을 그 지역에서 결정이 된 후에 단독 주택을 지으려고 허가를 하면 지을 수 있는지
○도시개발과장 박창식 그부분을 류성열위원님 말씀하신 부분에 대해서 답변드리겠습니다. 저희들이 일단 통제구간은, 통제는 도시계획사업의 일환이기 때문에 입안지라고, 말하자면 공람 공고하고 구의회 청취, 서울시 심의를 거쳐 확정을 하면 입안지라고 도시계획확인원에 찍혀요. 이때는 건축허가가 일체 안됩니다. 사업이 늦어지더라도. 그러니까 위원님 사시는 월곡2구역 같은 경우는 입안지로 찍혔기 때문에 지금 시점에서 개인이 단독주택을 못집니다. 통제에 들어갑니다. 그다음에 우리가 24개 단기계획 결정안을 가지고 있는데 주민이 동의서를 신청 안한 구역은 우리가 입안지라고 보장을 않겠습니다. 왜냐하면 주민이 신청을 안했기 때문에 서로 행정부하고 주민이 마찰이 있기 때문에. 왜 우리 주민이 움직이지도 않는데 구청에서 입안지라고 해서 통제를 하느냐 이런 반발민원, 어려움이 있기 때문에 다만 안으로 가지고 있다가 주민이 동의가 되면 우리가 결정한다는 것을 아까도 말씀드렸는데, 그렇기 때문에 결정안을 가지고있는 부분에 대해서 굳이 개인이 단독주택을 짓겠다고 건축과나 허가부서로 들어오면 우리 과로 협의가 올겁니다. 재개발부서로. 그러면 우리가 주민을, 말하자면 지금 재개발이 결정안을 가지고 있는데 고시만 안되고 도시계획 확인원만 찍히지 않았을뿐이지 현실적으로 재개발이 될 부분에 굳이 집을 짓겠느냐, 그러면 서로가 손해다 이래서 우리가 일단은 되도록 건축허가를 안하는 행정지도는 하겠습니다. 그런데 굳이 하겠다면 어찌할 수는 없어요. 법으로는 통제를 못합니다. 그러나 아마 대다수 24개 구역은 주민의 동의를 받고있거나 움직이기 때문에 그런 부분은 우리가 설득하면 어느정도는 이해가 갈 것으로 알고있습니다.
○류성열위원 그러면 주민공람하는 과정에서 주민들이 반대의견을 표시했을 거예요. 진정서가 아마 들어갔죠?
○도시개발과장 박창식 네, 그런 구역이 있죠.
○류성열위원 들어가면 그 과정은 어떻게, 공람하는 과정에서 반대의견을 제시해서 진정을 냈단 말이에요. 그러면 이랬을때는 결정을 앞으로 이 지역은 결정을 할 것인지, 그런 문제는 어떻게 풀어야 될까요?
○도시개발과장 박창식 그것은 수순은 이렇습니다. 예를 들어서 공람 공고를 하면 이분들이 의견서를 내게 돼있어요. 그러면 위원님 말씀하신대로 나는 재개발 죽어도 안하겠다 이런 의견도 많이 들어와있어요. 그래가지고 그 부분에 대해서는 저희들이 공람심사 절차를 거쳐요. 과연 이분이 재개발 안하겠다고 하는 그 필지라든가 위치라든가 상황으로 봤을 때 그러면 이것을 빼야할 부분이냐, 아니면 설령 민원이 있다 하더라도 재개발할 수밖에 없느냐 이부분을 저희들이 심사를 해가지고 개별민원에 통보를 해드리거든요. 그다음에 그부분을 가지고 통보하기 전에 저희 도시계획위원회에다 현재는 이런 구역을 재개발사업결정하려고 하는데 이러이러한 사람들의 반대민원이 와있습니다. 이 부분을 제척을 하는 것이 좋을지 아니면 존치로 가야 좋을지 아니면 그냥 재개발해야될지 세분야를 저희들이 심사를 합니다. 도시계획심의위원회에서. 그래서 그 결과를 가지고 저희들이 민원낸 분들한테 통보를 최종적으로 해드릴 겁니다.
○류성열위원 알겠습니다.
○김갑제위원 지금 지구지정 후에 사업승인 들어가기 전에 관리처분한다고 했죠?
○도시개발과장 박창식 지구지정 전이 아니라 사업인가를 하고 합니다.
○김갑제위원 인가하기 전에,
○도시개발과장 박창식 인가까지 해놓고 합니다.
○도시관리국장 조성재 인가후에 철거 전에 관리처분을 한다는 말씀입니다.
○김갑제위원 그랬을 때에, 그러면 지구지정해서 사업인가가 났어요. 났는데 관리처분을 해보니까 수익성이 안맞아서 못한다, 그때는 어떻게 됩니까?
○도시개발과장 박창식 이것이 저희들이 도시계획 절차상으로 구역지정을 하면 4년간이 유효가 돼요. 원래 사업결정은 기본계획은 재개발구역 기본계획이 돼있기 때문에, 그것은 서울시 기본계획 틀속에서 움직이기 때문에 5년 단위로 계속 정비를 합니다. 도시계획으로 사업결정을 4년까지는 결정안을 가지고있습니다. 가지고있기 때문에 설령 여기서 예를 들면 모 구역이 금년 10월달에 구역결정이 사업결정까지 돼놓은 상태에서 사업이 계속 지루하게 안하고 한 4~5년 가면 그 부분에 대해서 분명히 저희들이 정비를 또한번 해야합니다. 이것을 재결정을 할 것이냐 아니면 사업결정을 취소할 부분이냐, 결정안만, 구역지정은 5년단위로 정비를 하니까 그것은 안되고요, 그래서 결정안 가지고 4년 단위로 우리가 검증을 합니다.
○김갑제위원 그러면 4년 안에 사업승인이 나가서 예를 들어서 관리처분한 수익성이 안맞아서 주민들이 못하겠다 했을때라도 4년후에는 다시 해야된다, 그안에는 제한받고 다,
○도시개발과장 박창식 네.
○김갑제위원 그러면 어떻게 잘못되면 불이익도 당할 수 있겠네요?
○도시개발과장 박창식 일단 결정을 해놓은 상태에서는, 조금 그런 부분은 있죠. 그런데 사업결정까지 들어왔다는 얘기는 주민의 동의가 들어온 부분이거든요. 그런 부분이기 때문에 여태까지 그런 민원은 없고 다만 어차피 가야하는데 아까 위원님 말씀대로 사업성이 있어서 빨리 가느냐 늦게 가느냐, 앞으로 그런 부분이 나올 겁니다.
○김갑제위원 사업성이 안맞아서 더러는 못할 지역도 생기리라고 봐서 그러한 피해는 있겠지.
○위원장 유흥선 네, 다른 위원님? 윤갑수위원님.
○윤갑수위원 우리 구의 장단기 재개발 기본계획에 보면 저층 저밀도로 개발할 14개 구역이 있었습니다. 제가 봤을 때 이 14개 구역은 첫 번째, 수익성이 없습니다. 수익성이 없다기 보다는 조합원의 입장에서 봤을 때 막대한 손실부담을 부담해야할 그런 지역이라고 생각됩니다. 개략적으로 5,000만원에, 심지어는 1억원 이상 일반분양 받는 것보다 비싸게 비용이 산출될 경우가 많습니다. 이 구역은 제가 봤을 때 대부분 공원지구나 풍치지구등 하나의 사례를 들어보자면 정릉4구역과 흡사한 구역이 대부분이라고 생각됩니다. 정릉4구역 같은 사례를 들어보면, 면적이 4만평입니다. 그런데 시행면적은 공원이다, 도로다, 공공용지다 해가지고 11,000평 정도를 뺏기고 29,000평에 대해서 시행을 하는데 용적률 산출이라면 우리가 상식적으로 지역면적 4만평을 가지고 용적률을 산출해야 되는데 이러한 기부채납등 각종 공공용지로 뺏기는 부분을 제외하고서 29,000평을 가지고 용적률을 산출합니다. 그러다보니까 정릉4구역이 실제 최고높이 18층까지 올라갔는데도 불구하고 조합원 입장에서는 재산을 다 말아먹는 이런 결과입니다. 가장 중요한 것은 재개발이라고 하는 것은 좋게 얘기해서 투자자, 나쁘게 얘기해서 투기꾼들이 하는 것이기 때문에 중간에 들어와서 산 사람들이 손해를 보는 것은 별 문제가 사회적으로 저는 없다고 보는데 그래도 20% 내지 30% 정도 원주민들이 입주를 하게되는데 원주민들은 나중에 그나마 무허가로 다 날리고 이주비 받은 것도 못갚고 입주도 못하고 또 이주비 받으면서 보증선 사람들 문제가 되고 여러 가지 사회문제가 될 이런 상황인데 그 이유중에 하나가 일례를 들자면, 300만원 정도에 불하대금을 낸다 이겁니다. 불하대금을 내면 비례율이 83% 정도 나오면 300만원은 불하대금을 내고서 재산인정 받는 것은 250만원정도밖에 인정못받습니다. 그런데 또하나 더 큰 문제는 250만원이 종전평가로 나오는 것이고 분양가는 550만원, 심지어 큰평수는 650만원까지 분양가 받아보면 자기재산가에 비례율이 말이 83%이지 실제비례율은 40%도 안되는 이런 경우가 나옵니다. 그러면 진짜 원주민들이 2~30%는 입주도 못하고 이주비도 못갚고 사회문제가 되고있는데 이러한 차원에서 봤을 때 저층, 저밀도 개발하는 14개 구역에서는 검토를 충분히 해가지고 아예 이 계획 자체에서 배제를 시키는 게 타당하다고 저는 보고있습니다. 이상입니다.
○위원장 유흥선 거기에 대해서 답변해 주시죠.
○도시개발과장 박창식 윤갑수위원님 말씀하신 부분 도시개발과장이 답변드리겠습니다.
아까 위원님이 말씀하신 정릉4구역의 경우가 최근에 관리처분함으로써 문제점이 많이 난 부분입니다. 그래서 이번에 사업결정안 중에서 저층으로 저희가 경관적인 측면, 이런 측면에서 아마 그런 부분을 저희들이 계획에 반영했는데요, 일단 저희들이 이렇게 하겠습니다. 이 부분은 일단 단지계획 속에는 아까 말씀하신 대로 안을 가지고있고 주민이 원할 경우 사업결정을 해줄 겁니다. 고시까지 해주는데 다만 이 부분은 아까 말씀하신 대로 정릉4구역 같은 게 지금 주민들 하는 말씀이 차라리 이러면 재개발을 안하고 이사를 안 가겠다, 이 얘기거든요. 그래서 이런 부분을 제도적으로 보완하기 위해서 어떻게 하면 그런 억울하다는 부분을 좀 해소할 수 있는 제도적 방법이 있느냐 해서 저희들은 관리처분을 먼저 하자, 그래가지고 부랴부랴 만든 것이 98년12월달 저희들이 조례에 삽입한 부분입니다. 그래서 관리처분을 먼저 하고 이주를 해라, 그래서 제도적으로 보완을 해드렸고요, 그래서 앞으로 이 부분에 대해서는 저희들이 어떻게 건의를, 이 부분을 저층, 저밀도 해결할 부분은 평형비율 자율화해야 됩니다. 지금 국민주택규모율을 80% 짓게돼있는데 저희들이 건의는 해놨습니다. 완전히 평형을 자율화해가지고 사업성이 맞는데를 주민이 집을 짓게끔 아파트단지를 구성해서 분양을 해야 그것을 가지고 주민들이 사업성이 있으면 하고 없으면 안하는데 왜 국민주택을 적은 평수를 그렇게 많이 하면 도저히 계획 자체가 안나옵니다. 그래서 저희들이 예를 들면, 성북동 같은데 심우장같은 데는 경관도 좋거든요. 성곽도 있고, 그래서 거기다가 굳이 12층, 15층 지을 수도 없는 부분이고, 그래서 이런 부분에 대해서는 고급빌라를 짓게끔, 그러려면 평형이 커야되거든요. 그렇기 때문에 이런 부분을 해소하려면 평형의 자율화를 저희들이 강력히 요구하겠습니다. 서울시에도 해놓은 상태거든요. 그런 식으로 해소를 하면서 뭔가 앞으로 저밀도 개발하는 부분에 제도적으로 지원해주는 방법이 계속 법으로 보완이 되지 않으면 위원님 말씀하신 대로 사업이 안됩니다. 그래서 그런 부분을 저희들이 사업이 되도록 할 수 있는 방법이 뭐냐 이런 것을 계속 연구하고 건의도 해놓은 부분도 있지만 연구를 해서 저희들이 그런 식으로 추진을 하겠습니다.
○윤갑수위원 보충질문 잠깐 하겠습니다. 지금 과장님 말씀중에는 재개발제도가 바뀌어가지고 사업승인 이후 철거 이주전에 관리처분을 하기 때문에 수익성이 없으면 그때가서 안해도 되지 않느냐는 그런 뜻으로도 생각할 수가 있는데요, 사업승인을 받아가지고 철거직전 평가전 관리처분정도까지 가다보면 굉장한 비용이 발생됩니다. 거기서 그만두다보면 아마 수십억의 비용이 발생되는데 그것 처리하는 문제가 굉장히 어려운 문제가 대두되리라고 봅니다. 그래서 아예 수익성이 없는데는 처음부터 추진이 안되도록 방향을 잡아주는 것이 옳다고 봅니다.
○도시개발과장 박창식 네, 저희들이 그런 분야를 연구해서 해소를 하면서 추진하겠습니다.
○위원장 유흥선 네, 거의 질문이 다 핵심은 나온 것같고, 한분만 질의를 받겠습니다. 한낙규위원님 질의해 주시기 바랍니다.
○한낙규위원 지금 여러 위원들이 말씀하신 사항인데 재개발을 하면 주민들이 손해본다는 그런 얘기들이 많이 있고 그렇게 생각들을 많이 하고있어요. 그런데 구청측에서는 그런 것 알면서도 컨설팅회사에다 계획을 세우고, 이전에 건의한 사항이 아까 말씀하신 평형자율화라든가 공공시설문제 이런 것들이 다 해결된 다음에 컨설팅회사에 조사를 시킨다든가 해야지 지금 주민들이 전체가 하면 손해본다, 그리고 지금 컨설팅회사에서 조사한 지역주민들이 걱정을 하고있어요. 큰일났다, 또 재개발하면 손해본다는데 어떻게 할 것이냐 하고 걱정들을 하고있는 이 마당에, 건의한 사항이 해결도 안된 마당에 주민들 손해보거나 말거나 구청에서는 가만히 보고있을 것이 아니라 건의한 사항이 해결된 다음에 재개발을 추진한다든가 그래야지 지금 24개 지역주민들이 전부 걱정하고 있어요. 이거 큰일났다, 재개발하면 손해본다는 생각들을 하고있어서 전부 24개 지역 돌아다니면서 조사해보세요. 다들 걱정하고 있어요. 어떤사람들은 우리 상가지역을 빼주시오 그러더라고요. 상가지역은 빼주고 하든지 말든지 이렇게 생각들을 하고있는데, 구청측에서 아주 영세민들이 살고있는 이 지역에 손해보고 나가서는 안된다 이런 생각들을 하고, 손해보지 않도록 하는 방안을, 아까 여러 위원들이 말씀하신 대로 타당성검토를 해서 이 지역은 이정도면 되겠다, 그럴적에 추진할 수 있도록 해야지, 그동안에 손해본 건 어떻게 할거예요? 관리처분할 때까지 해서 주민들이 이거 안되겠다, 그만두자 할 때에 그때까지 간 돈에 대해서는 누가 책임질겁니까? 그런 것들을 잘 생각하셔서 해야지, 지금 컨설팅회사에서 조사하고 이게 문제가 아니고 앞으로 타당성있는지 그것부터 신중하게 검토를 해서 구청측에서 해줬으면 좋겠다, 이런 생각이 듭니다.
○도시관리국장 조성재 한낙규위원님 질의에 제가 개괄적으로 답변을 드리도록 하겠습니다.
이번에 재개발사업계획에 구역결정 지정계획에 대한 사전에 저희들이 하는 용역과 또 추진하는 지역에 대해서는 우선 크게 보면 구역결정계획을 사전에 저희들이 용역을 해서 서울시까지 승인을 받아 놓는다면 가장 이점으로 본다면, 첫 번째는 주민들 특히 조합원들이 되겠죠. 그분들에 대해서 사업시행계획에 대한 어떤 예측가능성, 여기가 진짜 사업성이 있는지 없는지, 우리가 재개발사업을 할것인지 안할것인지에 대한 판단기준들이 미리 개략적이나마 알 수 있어가지고 2/3까지 동의를 해서 재개발사업 추진을 할것인지 말것인지에 대한 예측가능하고 투명성을 제고하는데 잇점이 하나 있을 거고요, 또한가지는 만일 재개발사업을 우리가 동의받아서 추진한다고 그러면 상당한 시간이 걸리는데 그때 소요기간, 행정절차가 상당히 빨라져가지고 재개발사업을 원활히 할 수 있는 이런 어떤 커다란 잇점 두가지가 있다고 보겠습니다. 그래서 위원님께서 질의하신 대로 어떤 재개발사업을 어느정도 진행한 다음에, 말하자면 관리처분계획까지 가서 그다음에 재개발 할것이냐 말것이냐 이런 판단이 되면 그 이전까지 투입된 비용들이 많기 때문에 사실 거기에서 중단할 수 없는 그런 어려운 점이 있습니다. 그렇기 때문에 그것도 이번에 개정을 해 가지고 지금은 이미 철거후에 관리처분하는 그런 부분 때문에 그때는 어차피 진행했기 때문에 재개발 사업을 손해를 보더라도 끝까지 할 수 밖에 없기 때문에 그런 문제가 있기 때문에 그 개선하는 단계가 바로 철거 전에 관리처분 해 가지고 사업성 타당성 해서 할 수 있는 그렇게 해서 이번에 개선이 되었지만 이번에 저희들이 하는 사전에 결정계획을 추진하는 부분에 대해서는 그런 것까지도 전에 이미 조합이 구성되기 전이라도 이미 주민들이 “우리 구역에 대한 계획은 이렇게 되었다”는 것을 미리보고 재개발 사업을 하는 것이 좋은지 않은지를 미리 전부 알 수 있는 그렇게 됨으로 해서 사전에 재개발 사업을 해서 어떤 손해가 된다든가 또는 이익이 남는다든가 이런 것들을 어느 정도는 알 수 있도록 하기 위해서 이런 계획을 한다고 보시면 아주 좋을 것 같습니다.
○위원장 유흥선 네. 류성열위원님,
○류성열위원 우리 박과장님한테 말씀드리겠는데 국민주택규모로 제한을 하고 있는 것을 지금 평형 자율화로 서울시에 건의했다고 했고 또한 이것뿐만 아니라 공공시설이라든지 이주대책비라든지 뭐 이런 것을 서울시에다가 건의했다고 누차에 걸쳐서 들은 바 있습니다.
그러면 서울시에서 우리 성북구청에서 제안을 해서 건의를 하면 내가 이 소리를 들은 지가 오랜 세월이 간 것 같아요. 그러면 서울시에서는 된다든지 안 된다든지 그런 답변을 구체화 해 가지고 줘야 되는데도 불구하고 우리 박과장님 회의 때마다 이것을 건의했다고 그랬는데 그것이 궁금해요. 그래서 빨리 답을 받을 수 있다든지 또 오늘 같은 경우는 평형 자율화 같은 것은 실질적으로 서울시에서 그렇게 구구하게 용적율이 이미 결정이 되어 있다 이 말이에요. 그 범위내에서 집을 크게 짓고 작게 짓고 하는 것은 자유스러운 지을 수 있는 그렇게 어려운 점도 아닌데 서울시에서 답변을 못해 주는 이유는 무엇이고 왜 또 언제 했는데 이거 올린 시기가 언제인지 답답해서 말씀을 드리니까 속시원하게 답변을 해 주시기 바랍니다.
○도시개발과장 박창식 네. 아는 범위내에서만 답변드리겠습니다. 류성열위원님께서 말씀하신 우리가 건의사항을 9월달에 올렸어요. 25개 구청장님 연서로. 우리 성북구만 일은 아니다, 이것이. 서울시 전반적인 사항아니냐 해 가지고 구청장 협의회에서 저희 구청장님이 건의해 가지고 다 이것은 연서로 해서 올리자 해 가지고 연서로 올렸습니다. 저희들이 올렸고, 다만 서울시에서는 이 부분에 대해서 이제 부담이 되겠죠.
그러나 서울시에서 가만히 있는 것은 아닙니다. 그래서 저희들이 알아본 바로는 어차피 이 재개발이 이대로는 할 수가 없지 않느냐 해 가지고 서울시립대학교라든가 이런데에 용역을 주고 있습니다. 이 재개발 문제점을 어떻게 하면 해결할 수 있느냐 그 다음에 국토개발연구원에서도 자체적으로 건설교통부에서도 그쪽에서 이 부분을 연구를 하고 있습니다. 그래서 이 재개발은 아마 저희들이 추세를 보면 앞으로 여타 이 관련 부서에서 집중적으로 이것을 개선하려고 하는 이런 추세로 나가고 있는 것으로 말씀을 드리겠습니다.
그래서 아직 답변은 안왔습니다. 그래서 아마 우리 건교부로 보낸 부분, 말하자면 임대아파트를 국가에서 지원하고 우리는 서울시는 공공시설만 투자를 하겠다 이런 부분에서 답변을 온 부분은 일주일 되었습니다. 온 부분은 우선 건교부 답변은 그 부분은 재정지원이 실질적으로 어렵다 일단 부정적인 답변이 왔습니다.
그래서 이 부분은 한 항목만 가지고 왔기 때문에 서울시에 이런 부분을 집중적으로 연구를해서 그 부분이 건교부나 중앙정부에 건의가 되면 한꺼번에 이루어질 부분입니다. 쉬운 것은 물론 되겠지만, 그래서 이 부분은 각 부서에서 집중적으로 재개발 문제는 다뤄지고 있다는 것을 보고드리겠습니다.
○위원장 유흥선 더 이상 질의하실 위원님 안계십니까?
(「없습니다」하는 위원 있음)
더 이상 질의가 없으시면 질의를 종결하고 토론 및 의결은 10월 23일 제6차 도시건설위원회회의시 의결하도록 하겠습니다.
의사일정 논의가 끝났으므로 오늘 회의를 마치겠습니다. 산회를 선포합니다.
(12시02분 산회)
○출석위원(11인) 김갑제 김남효 박덕기 박순기 박연수 류성열 유흥선 윤갑수 임무원 임태근 한낙규○출석전문위원 전문위원임낙길○출석공무원 도시관리국장조성재 도시개발과장박창식