제174회(제2차 정례회) 성북구의회
도시건설위원회 회의록
제1호
성북구의회사무국
일 시 : 2008년11월26일(수) 오전10시
장 소 : 도시건설위원회회의실
의사일정1. 서울특별시 성북구 정릉4구역 주택재건축정비구역지정 의견청취안
2. 서울특별시 성북구 석관제2구역 주택재건축정비구역지정 의견청취안
심사된 안건1. 서울특별시 성북구 정릉4구역 주택재건축정비구역지정 의견청취안(성북구청장 제출)2. 서울특별시 성북구 석관제2구역 주택재건축정비구역지정 의견청취안(성북구청장 제출)
(10시07분 개회)
○위원장 이일준 의석을 정돈해 주시기 바랍니다.
존경하는 도시건설위원회 위원님 여러분 그리고 자리를 함께하신 박창식 뉴타운개발국장님을 비롯한 관계 공무원 여러분 안녕하십니까? 도시건설위원회 위원장 이일준입니다.
그동안 우리 위원회가 원만하게 운영될 수 있도록 적극적으로 협조해 주신 위원님께 진심으로 감사드리면서 금년 한 해 동안 박창식 뉴타운개발국장님을 비롯한 공무원 여러분께서도 수고 많이 하셨습니다. 다가오는 2009년에는 50만 구민이 기대하는 깨끗하고 살기 좋은 성북건설에 앞장서 주시기 바라면서 남은 기간도 잘 마무리하시어 유종의 미를 거두어 주시기 바랍니다.
그러면 성원이 되었으므로 제174회 성북구의회 제2차 정례회 제1차 도시건설위원회 회의를 개회하겠습니다.
1. 서울특별시 성북구 정릉4구역 주택재건축정비구역지정 의견청취안(성북구청장 제출)
(10시08분)
○위원장 이일준 의사일정 제1항 서울특별시 성북구 정릉4구역 주택재건축 정비구역지정 의견청취안을 상정합니다.
먼저 본 청취안을 제출한 집행부 측의 제안설명을 듣도록 하겠습니다. 박창식 뉴타운개발국장님 제안설명하여 주시기 바랍니다.
○뉴타운개발국장 박창식 오늘 저희들 의견청취안이 2개입니다.
먼저 정릉4구역 주택재건축 정비구역지정에 따른 의견청취안에 대해서 보고 드리겠습니다.
본 지역 위치는 바로 이게 정릉길입니다. 그리고 여기가 서경대 올라가는 서경로이고요. 그 다음에 그 밑에 숭덕초등학교입니다. 그 밑에 바로 8m 기존도로가 있고 그 밑에는 보국문길 들어가는 보국로입니다. 그래서 보국로와 숭덕초등학교 사이 바로 이 위치에 대한 이 부지가 바로 이번에 의견청취하는 지역이 되겠습니다. 도시계획으로는 현재 2종 일반주거지역으로 되어 있는데 7층 이하로 되어 있습니다. 그리고 이 지역은 재건축기본계획에 들어있는 지역입니다.
그래서 상정사유는 주거환경이 열악하기 때문에 저희들이 이번에 사업결정해서 주거정비사업을 하는 사안이 되겠습니다.
신청위치는 방금 말씀드린 행정상으로 정릉2동에 들어가고 164-1번지 일대입니다. 이 지역의 면적은 33,410㎡, 평수로 얘기하면 약 10,107평 정도 되겠습니다.
저희들이 건립하고자 하는 규모는 9동인데 한 543세대로서 임대 포함입니다. 그리고 이 안에 사는 총 세대수는 현재 단독주택, 다세대 190동에 조합원 수는 약 289세대 정도 됩니다.
저희들이 공람은 10월 22일서 11월 5일까지 했는데 의견은 없었습니다. 그래서 이번에 의견청취하는 사항이 되겠습니다.
추진경위를 말씀드리면 2006년도에 벌써 서울시 기본계획이 고시되어서 재건축이나 이런 것을 하게끔 도시계획 결정이 되어 있는 상태이고요. 저희들이 추진위원회를 2007년에 승인해서 그 사이에 관련 부서와 여러 가지 검토를 거쳐서 2008년 10월 10일 성북구도시계획위원회의 자문을 받고 공람의견을 받아서 오늘 의견청취를 받는 사안입니다. 그래서 이번에 의견청취를 받으면 저희들이 서울시로 구역지정결정 요청을 할 것입니다.
이 지역이 대상지역을 사진으로 본 현황이 되겠습니다. 현재 이런 동네가 되겠고요. 1번, 2번 동영상으로 보여드리겠습니다. 1번은 이 지역 동네라는 것이고요. 이것은 정비구역지정안이 되겠습니다. 아까 말씀드린 2종 7층으로 되어 있는데 서울시 지침이나 규정에 보면 기반시설을 어느 정도 부담하면 인센티브를 줍니다. 용적률이라든가 층수로. 그래서 여기는 기반시설 20% 이상을 확보해서 층수와 용적률 완화를 받고자 하는 지역이 되겠습니다.
이것은 토지이용계획이 되겠습니다. 이것이 기존 8m도로인데 정릉종합발전계획이 수립되어 있는데 여기가 앞으로 뉴타운이 확정될 경우에는 15m를 확보해야 됩니다. 그래서 이 재건축이 먼저 가기 때문에 향후에 뉴타운할 때 혹시 저희들이 15m도로를 내줄 경우에 지장이 없도록 이번 사업계획 짤 적에 15m를 확보하는 것으로 토지이용계획을 세웠습니다. 그래서 여기 보면 건폐율과 용적률, 용적률은 아까 인센티브를 받았지만 215%까지, 여러 가지로 여건상 그것밖에 받지 못하고 다른 부분은 정상적으로 했습니다.
그리고 여기가 공원이고 도로를 확보했고 기반시설은 도로하고 공원입니다. 그래서 여기 보면 약78.9%를 택지로 쓰고 나머지 21%가 기반시설, 아까 20% 이상이 바로 이것입니다. 그래서 20% 이상의 공공용지를 확보한 사항이 되겠습니다. 이 지역을 공공용지 부담해서 아파트 배치를 해 본 사항이 되겠습니다. 이런 타워형이 많이 들어가고 건폐율은 21%이고 용적률은 아까 말씀드린 215% 이하로 했습니다. 그리고 건축연면적은 8만 9,000㎡, 건물규모는 평균 16층 정도 되겠습니다. 최고는 21층이 되겠습니다. 최저는 9층으로 9층에서 21층인데 평균은 16층 정도 되겠습니다. 세대수는 약 543세대로 임대 포함입니다. 일반분양이 아까 말씀드린 대로 150세대 이상 나오는 지역이 되겠습니다.
이것은 조감도입니다.
이것은 멀리서 전경을 봤을 때 아파트의 모양을 시뮬레이션한 상태가 되겠습니다. 이것도 시뮬레이션입니다. 이것은 대상지이고 아파트 지었을 때 이런 모양으로 된다는 것입니다.
다음 이 사항은 저희들이 유관부서, 도로라든가 구역경계라든가 공원이라든가 용적률, 주관부서에서 전반적으로 다 반영을 해서 오늘 의견청취 받는 사안이 되겠습니다.
이것은 바로 아까 설명을 드렸는데요. 정릉종합발전계획이 아까 말씀드린 도로, 원래는 12m로 했는데 발전계획을 15m로 앞으로 뉴타운 지정돼서 가기 때문에 이렇게 15m로 했다는 사항을 보고 드리는 것입니다.
이것은 토지이용계획입니다. 아까 본 사항인데요. 말씀드린 이 부분이 실질적으로 사업주체인 추진위에서 12m로 왔는데 저희들이 뉴타운 관련 부서와 장차 계획을 맞춰서 이 부분을 확보를 15m로 가면서 보고 드리는 사항이 되겠습니다.
이상입니다.
○위원장 이일준 국장님 수고 많으셨습니다.
이어서 전문위원으로부터 검토보고를 듣도록 하겠습니다. 김영웅 전문위원님 검토보고 해 주십시오.
○전문위원 김영웅 안녕하십니까? 전문위원 김영웅입니다.
성북구 정릉제4구역 주택재건축 정비구역지정 의견청취안에 대해 검토보고 드리겠습니다.
(전문위원 검토보고 끝에 실음)
○위원장 이일준 전문위원님 수고하셨습니다.
다음은 질의답변 시간을 갖도록 하겠습니다. 본 청취안에 대하여 질의하실 위원님 질의하여 주시기 바랍니다.
양춘화 위원님.
○양춘화위원 제척하기로 한 면적이 있지요? 거기가 애초에 어디인지 말씀해 주실래요?
○뉴타운개발국장 박창식 하얗게 된 데가 제척된 곳입니다.
○건축과장 백종년 원래는 예정구역 경계선이 이렇게 되어 있습니다. 그런데 이게 불합리하니까 빨간 선으로 약간 조정을 한 것이지요, 제척이 되면서.
○양춘화위원 그러면 제척대상 건물이 한 건물이에요?
○건축과장 백종년 예.
○양춘화위원 한 건물을 갖다가 반으로 해서 처음에 경계를 그었었어요? 처음에?
○건축과장 백종년 예. 그렇게 그어졌었습니다. 이렇게 따라서 제척이 되면서, 일부러 제척하는 게 아니고 어쩔 수 없는 제척이지요.
○양춘화위원 그런데 왜 처음에 그렇게 그어졌지요?
○건축과장 백종년 처음에 예정구역을 개략적으로 선을 긋다보니까 이런 불합리한 선이 나온 것 같습니다. 개략적으로 긋거든요.
○양춘화위원 건물주도 자기가 포함되기를 원치 않는 거예요?
○전문위원 김영웅 당초에는 건물 짓기 전에 계획선을 설정했다고 하더라고요. 건물 짓기 전에 계획선을 그었다가 건물이 신축된 다음에,
○양춘화위원 그게 신축건물이에요?
○전문위원 김영웅 예.
○양춘화위원 알겠습니다.
○위원장 이일준 양춘화위원님 수고하셨습니다.
이감종위원님.
○이감종위원 정비구역이 지정되면 일간지에 공람공고를 하지요? 어느 일간지에다 공고하십니까?
○뉴타운개발국장 박창식 저희들이 공람공고는 협회에다 내요. 그러면 연번으로 돌아가더라고요. 말하자면 일련 순위가 있어서 우리가 내고 싶은 신문에 내지 않고 공보부서에서 연번에 의해서 돌아가기 때문에 저희도 나와야 그때 알아요.
○이감종위원 제가 질문하는 이유는 대개 공람공고를 한다는 것은 주민들한테 이러이러한 곳이 정비구역으로 지정됐습니다, 라고 주민들한테 알려주는 역할을 하는 것이거든요. 사실 주민들이 그 신문을 거의 접하지 못합니다.
○뉴타운개발국장 박창식 이름 없는 신문이라 그렇지요.
○이감종위원 그래서 최소한도 우리 구청에서는 의무적으로 우리 주민들이 주로 볼 수 있는 4대 일간지나 아니면 어떤 경제신문이라든가 전문지에 실어야 주민들이 그 공람공고를 보고 이의를 제기하지요. 꼭 공람공고가 끝났을 때 문제가 되어서 구청으로 민원이 들어가고 의회로 민원이 들어오고 이런 폐단이 있으니까 그 부분을 앞으로 집행부에서는 좀 신경 써야 되지 않느냐는 말씀입니다.
○뉴타운개발국장 박창식 내년에 개선하겠습니다.
신문협회에서 아마 자기들 룰을 짜서 하는데 사실 방금 말씀하신 게 맞아요. 이름 없는 신문에 나다 보니까 주민들이 접할 수 있는 기회가 많이 떨어지긴 하거든요. 저희들이 앞으로 이왕이면 주민들이 많이 볼 수 있는 것으로 공보부서와 협의를 해서 최소한도 그런 신문에 한 개 정도는 날 수 있도록 협조 요청하겠습니다.
○이감종위원 그렇게 협조해 주시기를 부탁드리겠고요.
그 다음에 아까 여기 보니까 12m에서 15m로 3m 확장한 부분은 앞으로 이곳이 뉴타운지역으로 새로 지정될 가능성이 있다고 해서 3m 늘려놓은 것 아닙니까?
○뉴타운개발국장 박창식 그렇지요.
○이감종위원 그럴 가능이 있습니까?
○뉴타운개발국장 박창식 저희들 구 실무진은 장위동 뉴타운 지정할 때 이 지역도 대상에 들어가 있었거든요. 순위 안에 들어갔는데 그때 서울에서 1개 구에 1개씩밖에 못 한다는 방침에 의해서 사실 채택이 안 됐거든요. 그러기 때문에 다음에 지정한다면 1순위에 들어가기 때문에, 저희들은 그때 들어갈 것으로 알고 있습니다. 그래서 그것을 대비한 것입니다.
○이감종위원 한 가지만 더 질문 드리겠습니다.
현재 저 지역에는 세입자들이 굉장히 많이 있을 텐데 세입자 이주대책은 앞으로 어떻게 됩니까?
○뉴타운개발국장 박창식 재건축은 없습니다, 재개발은 있는데.
○이감종위원 이주대책 부분에 임대아파트는,
○뉴타운개발국장 박창식 임대아파트는 여기도 주긴 주는데,
○건축과장 백종년 여기도 임대아파트 세입자분은 없습니다.
○이감종위원 재건축에는 없어요?
○건축과장 백종년 재건축은 일체 없습니다.
○뉴타운개발국장 박창식 제가 답변을 잘못했습니다.
재건축은 뭐냐하면 임대아파트는 지분을 해 주는데 이상 권리는 안 줘요. 앞으로 법에서도 그 부분을 개정할 것 같아요.
○이감종위원 그래서 국장님 제가 질문한 이유는 여기에 벗어난 질문인데 지금 일반 재개발지역에서 보면 조합 측에서 세입자의 이주비 및 이주대책비를 의무적으로 내고 있잖아요.
○뉴타운개발국장 박창식 그렇지요.
○이감종위원 이것은 어떻게 보면 조합원들이 왜 세입자의 그런 이주대책비까지 책임져야 되느냐, 그래서 앞으로 재개발지역에서는 재개발하는 데 굉장히 어렵지 않느냐, 이 부분 개정할 준비는 안 됩니까?
○뉴타운개발국장 박창식 이렇게 되어 있었어요. 이것이 제일 초기에 개정되기 전에는 이주비를 받아가든가 임대아파트 중에 택1토록 조례가 되어 있었어요. 그러다가 서민들에 대한 문제가 있지 않느냐, 내쫓기고 그래서 이주비를 의무적으로 주도록 법으로 개정했습니다. 이게 한 2년밖에 안 됩니다. 그래서 이주비도 주고 임대아파트도 줘야 한다, 임대아파트는 국가에서 지어주니까. 그런데 방금 말씀하신 대로 왜 조합원이 그분들에 대한 이주비를 주느냐 해서 다시 쟁론화 됐어요. 그래서 관련 부서에서, 국회나 이런 데 여러 주택업자나 시민단체, 조합원들이 지금 개정을 건의하고 있어요. 그런데 될지 안 될지는 모르겠습니다. 논란은 되고 있습니다.
○이감종위원 이상입니다.
○위원장 이일준 이감종위원님 수고하셨습니다.
정효연위원님.
○정효연위원 지금 전체 연면적 대비 전용면적 85㎡이하 비율이 68.96%로 나왔는데 사업성에 대해서 좀 설명을 해 주시겠습니까?
○뉴타운개발국장 박창식 사업성은 이렇게 분석을 하고 있어요. 일단 ‘주거의 다양화’해서 4:4:2, 말하자면 60㎡ 이하 40%, 중간이 40%, 큰 평수는 20%, 이게 기본 룰이에요. 룰인데 사업성하면 재건축이나 재개발이나 조합원수가 얼마냐, 일반분양이 얼마냐, 라는 것 가지고 보통 사업성을 따지고 있어요. 그래서 저희들이 생각하기에는 이 지역은 아까 말씀드린 대로 조합원 수에 비해서 일반분양이 많기 때문에 이 지역은 일반상식으로 봐서 사업성이 큰 지역으로 판단하면 됩니다.
○정효연위원 그러니까 조합원분보다 판매가 많아서 사업성이 좋다는 것은 이해를 하겠는데 85㎡ 이상이 사실은 21.9%밖에 안돼요. 전용면적 85㎡ 이상이 조금 더 여유로워야 그분들한테 사업성이 더 좋아지는데 지금 현재 85㎡ 이하가 거의 68.96% 69%인데 그러면 3분의 1도 안 되잖아요.
○뉴타운개발국장 박창식 그런데 여기뿐만 아니고 모든 지역이 실질적으로 전용면적 25평 이상이 그렇게 많지 않아요. 특히 아까 말씀하신 일반 42평짜리는 20%밖에 못 짓거든요. 그런데 앞으로 어떻게 될지 몰라도 저희 생각에는 큰 평수가 많이 안 들어갈 것 같아요.
○정효연위원 구청에서도 그렇게 생각을 하시니까 60~85㎡ 이하를 245세대나 짓는데 245세대를 줄임과 동시에 85㎡를 좀 초과했을 때는 문제가 발생할 수 있습니까?
○뉴타운개발국장 박창식 문제는 발생하지 않고 다만 우리가 하는 것은 비율 때문에 하는 것이거든요. 그런데 말씀하신 대로 그 부분은 서울시 조례가 그렇게 되어 있기 때문에 우리가 조례의 비율을 따를 수밖에 없어요.
○정효연위원 만약에 세대수를 줄임과 동시에 전용면적을 넓혀갔을 때 문제점이 발생할 수 있습니까?
○뉴타운개발국장 박창식 문제는 없지요.
○정효연위원 그러니까 지금 내가 이야기하는 것은 용적률 변화가 없는 평수의 증가와 가감, 이것에 대해서는 문제점이 있습니까?
○뉴타운개발국장 박창식 그것은 할 수 있어요. 다만 비율을 맞춰야 돼요. 말하자면 아까 말씀드린 42평 이상이 20%밖에 못 짓는다는 그 숫자하고 60㎡하고 42평 그 사이는 좀 우리가 가감할 수 있어요.
○정효연위원 85㎡ 초과가 최소한 40% 이상 되어야만 사업성 문제를 보완할 수 있거든요. 제가 보면 그런데,
○뉴타운개발국장 박창식 중형아파트 말씀하시는 것이지요?
○정효연위원 예, 그렇지요.
지금 현재 추세로 봐서, 물론 지금 시대의 흐름이 작은 평수, 85㎡ 이하를 선호하는 경향도 있겠지만 실질적으로 조합을 이끌고 있는 주민들의 피해를 최소화하기 위해서는 사실상 85㎡ 이상이 40%되어야만 수익성이 나올 수가 있는 것입니다.
○뉴타운개발국장 박창식 맞습니다.
이 지역은 전용면적 25평짜리로 거의 다 들어갈 수 있어요, 조합원이 원하면. 아까 말씀하신 대로 큰 평수는 원하는 사람 큰 지분 갖고, 조합원에게 우선권이 있거든요. 자기가 원하면. 그러니까 이 지역은 전용면적 25평 정도는 다 들어갈 수 있습니다.
○정효연위원 그러니까 25평이라는 것은 자기가 갖고 있는 비율에 대해서 말씀하시는 것입니까?
○뉴타운개발국장 박창식 아니, 조합원으로서 ‘나는 재산가치는 적지만 조합원 기득권으로 해서 내가 큰 것을 가질 수 있다. 일반분양 안 주고 나는 들어가고 싶다.’하면 그 사람들 우선권을 받아들입니다.
○정효연위원 물론 조합원이니까 당연히 우선권을 줘야겠지요. 우선권은 주는데 그분들이 앞으로 자기 집을 25평 받았을 때 자기한테 오는 장래성을 계산해 봅니다. 요즘은 하우스라는 개념에서 어떻게 생각하느냐 하면 자기가 거주하고 안주하는 집으로 계산하는 게 아니고 자산가치로 계산하기 때문에 최소한 25평 이상 30평대에는 조합원들이 들어가야 지금은 좀 어렵더라도 차후에 상승효과를 기대한다든가 혹은 값어치를 따져서 자기 자산가치가 지금보다 훨씬 좋아졌다는 느낌을 받을 수 있는데 여기 보니까 85㎡ 이하가 68.96%로 거의 70%되니까 사실상 실질적으로는 30%미만이라는 얘기지요. 그래서 주민들한테 오는 실질적인 이익은 보기에는 많은 것 같은데 현실적으로는 그렇게 많지 않다는 결론이 나오거든요. 이런 것을 구청에서 좀 능동적으로 대처해서 주민들한테, 최소한 열악한 곳에서 오래 살았던 분들이 좀더 희망된 포부를 갖고 재건축에 임하거나 재개발에 임할 수 있는 그런 것을 구청에서 자주 이용해 주셔야 되는데 법이라는 개념 안에서 그냥 하다보니까 주민한테 실질적으로 새집은 지어주면서 주민한테 고통을 안기는 그런 우를 범할 수 있다는 얘기입니다.
이상입니다.
○위원장 이일준 정효연위원님 수고하셨습니다.
신재균위원님.
○신재균위원 신재균위원입니다.
여기 보면 12m에서 15m로 할 때 공원용지 3m가 후퇴된다고 그러는데 거기에 무슨 대책은 있습니까?
○뉴타운개발국장 박창식 대책이 아니고 공원용지 3m 후퇴하면 저희들이 그에 대한 인센티브를 주는 것이거든요. 인센티브 줬기 때문에 조합원으로서 손해는 안 납니다.
○신재균위원 아니, 그것보다도 그 인접대지를 이용하시는 분들의 의견은 충분히 반영됐는지요?
○뉴타운개발국장 박창식 지금 여기 파랗게 되어 있는 데가 공원 할 곳인데,
○신재균위원 공원이 주욱 돌아서 3m 줄어든다면 많은 평수가 줄 것 같은데, 저 위에도 그렇고.
○뉴타운개발국장 박창식 줄죠.
○신재균위원 그랬을 때 공원이 준만큼의 대책이,
○뉴타운개발국장 박창식 그 대책은 있지요. 뭐냐 하면 아까 말씀드린 대로 이 지역은 용도지역을 올려주고 층수를 완화 받고 두 가지 조건을 받기 위해서 20%이상을 공공용지로 부담을 해요. 그런데 아까 말씀드린 이 3m를 더 내놓아도 이분들한테는 그 부분을 찾아먹기 때문에 실질적으로 손해를 안 본다는 것입니다.
○신재균위원 재건축 측에서요?
○뉴타운개발국장 박창식 예. 그러니까 괜찮지요.
○신재균위원 줄어들면 그것만큼을 보충해야 할 것 아니에요?
○뉴타운개발국장 박창식 해 주지요. 층수하고 용적률로 보충해 줍니다.
○신재균위원 거기에 넣어 주고 여기 추진현황에 보면 서울시 4개 부서하고 성북구 2개, 6개 부서와 재협의 의견을 반영했다는 것이 무슨 뜻입니까?
○뉴타운개발국장 박창식 예를 들면 이 구역의 경계가 있지 않습니까? 이런 준주거지역 포함하는 제척검토, 우리는 주거정비예정구역에 걸쳐있는 신축 건물을 이렇게 제척했다는 얘기, 그것을 반영했다는 것입니다. 그래서 의견이 오면 저희들이 과에서 그것을 계획해서 예를 들어서 반영했다는 것이 이 항목별로 나온 사항입니다.
○신재균위원 잘 알았습니다.
○위원장 이일준 예, 수고하셨습니다.
양춘화위원님.
○양춘화위원 여기 보면 기존에 국공유지가 260㎡ 있는데 제가 항상 이 개념을 정리해 주시라고 자꾸 말씀드렸거든요. 그런데 여기에도 보면 전체 기부채납 면적이 7,036㎡, 그리고 순부담 면적은 몇 m, 이런 식으로 되어 있거든요. 이렇게 하시지 말고 260㎡를 아예 빼고 기부채납 면적을 정리해 주시란 얘기예요. 왜 자꾸 이 말씀을 드리냐 하면 그 조합원들이 자꾸 전체를 기부한 것 마냥 그렇게 되어 있어요, 그 사람들의 생각이. 그러니까 우리도 개념을 정리하자는 뜻에서 자꾸 그런 말씀드리는데 계속 이런 식으로 나오거든요. 국공유지는 빼고 기부채납 부분만 여기에 기재하시라는 얘기지요.
○뉴타운개발국장 박창식 그것은 맞아요. 일반 사람들은 그렇게 알기 쉬운데 서울시 산식이 국공유지를 빼고 이렇게 순부담은 정말로 자기가 부담하는 게 얼마냐, 그것을 가지고 인센티브를 주다 보니까, 공식에다 넣다 보니까 그래요.
○양춘화위원 그것을 왜 그렇게 못 고칩니까? 기부채납을 그러니까 국공유지까지 포함해서 했을 때 그 사람들은 전부다 준 줄 알거든요. 도로면적까지도 자기네가 기부채납한 줄 알아요.
○뉴타운개발국장 박창식 사실은 아닌데.
○양춘화위원 아닌데 그러니까 이런 부분은 좀 정리해야 될 필요가 있어요, 제가 볼 때는.
○뉴타운개발국장 박창식 그것은 주민설명회할 때 정리를 해서 하겠습니다. 산식에 넣다보니까 그렇게 됐습니다.
○양춘화위원 그리고 여기가 지금 어린이공원 2개 합쳐서 3,808㎡거든요. 그렇다면 전체면적 중에서 상당부분이에요, 이게. 그리고 공원을 해 놓고 기부채납을 한다면 공원조성 후에 관리는 누가 합니까? 구청에서 합니까?
○뉴타운개발국장 박창식 우리 구에서 하지요.
○양춘화위원 그러면 그 단지 내에는 공원이 전혀 없다는 얘기지요? 기부채납 해버리면 자기네 단지 내에는 공원은 없다는 얘기지요? 그렇잖아요.
○뉴타운개발국장 박창식 예, 공원이라는 용어는 없지요. 녹지만 있지. 공원은 없습니다.
○양춘화위원 그러면 관리는 구청에서 한다는 얘기지요?
○뉴타운개발국장 박창식 예.
○양춘화위원 그리고 또 한 가지만 여쭤볼게요. 구립어린이집 조성을 하라고 했잖아요, 복지과에서. 그래서 조성을 하겠다, 그리고 그 뒤에 조치하겠다, 그랬는데 조성 후에 기부채납 건을 논한다면 다시 용적률이나 그런 것이 더 올라가야 한다거나 그런 부분이 생기지 않을까요? 지금 어린이집을 조성하기 전에 용적률이 결정된 것 아닙니까? 그렇지요?
○뉴타운개발국장 박창식 어린이집 빼고 나머지 가지고 용적률을 해 준 것이지요. 아파트 짓는 대지면적,
○양춘화위원 그러니까 어린이집을 조성하기 전에 해 놓은 용적률이지요?
○뉴타운개발국장 박창식 저희들이 앞으로 사업을 할 때 어린이집은 어린이집대로 용적률 찾아서 집을 짓고, 아파트는 아파트대로 계산에 다 들어가 있는 것이거든요.
○양춘화위원 그러면 어린이집을 조성하라고 해서 그것까지 다 수용을 하고 그 다음에,
○뉴타운개발국장 박창식 예, 그렇게 했다고 보면 되지요.
○이감종위원 예, 알겠습니다.
○위원장 이일준 수고하셨습니다.
이감종위원님.
○이감종위원 아까 질문 드린 게 좀 모자라서요.
예를 들어서 기부채납한 공원이나 녹지 또는 기반시설을 일단 구청에다 기부채납하면 관리는 우리 구청에서 하는 것 아닙니까?
○뉴타운개발국장 박창식 그렇지요.
○이감종위원 그럼 하자보수기간이 대충 얼마나 됩니까?
○뉴타운개발국장 박창식 일단 공원조성하면 공원의 나무, 조경공사는 조경공사로 가거든요. 그래서 나무는 보통 2년을 봐요. 예를 들면 도로 같은 것은 토목구조라 거기 에 대한 하자기간이 별도로 다 달라요. 건물 같은 것, 골조 같은 경우는 10년 이상이거든요. 방수 같은 것은 1년, 그래서 사안마다 세분화 돼서 공정별로 전부다 조금씩 다릅니다.
○이감종위원 그러면 하자보수기간이 끝나기 전에 하자가 있다면?
○뉴타운개발국장 박창식 그러면 시공자가 해야지요.
○이감종위원 하자보수기간이 끝난 후에는 구청에서 합니까?
○뉴타운개발국장 박창식 구청에서 해야지요, 국가재산이니까. 맞습니다. 개인건물은 개인이 해야 하고.
○이감종위원 예, 알겠습니다.
○위원장 이일준 이감종위원님 수고하셨습니다.
윤만환위원님.
○윤만환위원 아까 국장님 답변에 미진한 부분이 있어서 제가 보충하겠습니다.
아까 양춘화위원님 발언했던 데서 21.1% 구성비율이 나온 자체는 도로가 됐던 공원이 됐든 일단 공공용지에 대해서 조합에서 그것을 사는 것 아니에요? 그 땅 안에 있는 모든 것은 재정부 땅이 됐던, 시 땅이던, 구 땅이던 전부 조합에서 매입을 하는 것 아니에요?
○뉴타운개발국장 박창식 맞습니다. 그런 개념이에요.
○윤만환위원 그럼 그런 개념이면 당연히 공원이던 도로던 다 포함해서 그 상태 내에서 용적률이 나온 것이지. 그것을 빼고 용적률이 나온 것은 아니에요.
○뉴타운개발국장 박창식 다시 한 번 제가 정리를 해 드리겠습니다.
우리가 용적률하면 택지, 말하자면 아파트면 아파트 부지 가지고 용적률을 따져요. 그래서 이 안에 놀이터도 있고 노인정도 있고 그러면, 아파트 용적률 하면 우선 놀이터 이런 것 다 뺍니다. 아파트 들어가는 부지면적 가지고 용적률을 따져주거든요.
○윤만환위원 그러니까 개념을 정리해 주셔야 돼요. 전체에 대해서 놀이터든 도로든 공원이든 다 포함해서 1만㎡다, 그러니까 공원 빼고 놀이터 빼니까 8천㎡다, 그러면 용적률을 8천㎡로 용적률을 잡는다는 거예요, 1만으로 잡는다는 거예요?
○뉴타운개발국장 박창식 일단 용적률 하면 구획 경계 안에는 다 택지로 들어가요.
○윤만환위원 택지가 들어가는데 예를 들어서 구역에 공원이던 도로던 조합에서 샀다 이겁니다. 사서 전체적으로 1만이 됐단 말씀이에요. 원 택지만 빼고 보니까, 짓는 것만 해 보니까 8천이더라. 그 용적률을 1만으로 잡느냐, 8천으로 잡느냐 말씀드려보는 거예요.
○뉴타운개발국장 박창식 그게 같은 개념이에요. 왜냐 하면 8,000 가지고 용적률 240, 그것 가지고 따지는 게 1만으로 하나 8,000으로 하나 똑같죠.
○양춘화위원 아니오, 국장님. 윤만환위원님께서 말씀하시는 게 제가 생각할 때는 사유면적만 가지고 용적률을 계산해야 맞다는 얘기지요. 그런데 그밖에 도로나 공원이나 공공용지를 전부 사들여서 했을 때는 그에 따른 용적률이 올라간다는 얘기지요.
○뉴타운개발국장 박창식 올라가지요.
○윤만환위원 그 말씀입니다. 제 말씀은 용적률이 주택만 가지고 하는 게 아니고 아까 1만 8,000을 가지고 했을 때 1만을 가지고 용적률이 정해진 것이고 그 용적률 정해진 데서 기부채납을 하는 것이지. 8,000에서 하는 것은 아니라 이 말씀이지요.
○뉴타운개발국장 박창식 그렇지요.
○윤만환위원 그 말씀을 명확히 해 주셔야지. 아까 8천으로 한다고 말씀하셨거든요. 전체적으로 공공용지를 조합이 사기 때문에 전체적으로 해서 용적률이 나온다 이 말씀을 드린 것입니다.
○정효연위원 제가 보충질문을 한번 하겠습니다.
아까 양춘화위원님이 말씀하신 대로 실질적인 기부채납분이 공공용지니 일반용지 따질 필요가 없습니다, 사실은. 윤만환위원님 말씀하신 대로 도로나 공공기관에서 가지고 있는 땅을 조합에서 전부다 사들이기 때문이지요. 그러면 결국 다 조합원분이에요. 거기서 30%다, 20%다 하는 것은 거기에서 공공용지가 몇 %, 주거지역에 우리가 가지고 있는 조합원분이 몇 % 해서, 예를 들어서 10% 10% 해서 20%가 우리 기부채납분이라면 전체 조합원분의 20%예요. 실질적으로 공공용지라고 써 놓아봐야 그것은 우리가 사서 기부채납하기 때문에 현실적으로는 조합원들이 다 하는 거예요. 그것을 가지고 거기다가 공공용지라고 써놓을 필요조차 없어요.
다만 주민들한테 이해시키는 데 우리가 살고 있는 땅을 주는 것이 아니라 도로나 주민이 가지고 있는 것을 우리 조합에서 사서 준다는 개념일 뿐이지.
○뉴타운개발국장 박창식 그렇지요.
○정효연위원 그래서 실질적으로 그 개념이 전부다 조합원들이 내는 거예요. 공공용지라고 해서 우리가 성북구청에서 땅 사서 도로 냈으니까 이것을 공짜로 조합에다 주는 게 아니니까 결과는 그렇다는 것이지. 우리가 이해상황을, 거기까지 포함해서 우리한테 기부채납분 해서 예를 들어서 상한용적률에서 조금 더 준다 그러는데 그것은 사실상 빼고 원칙에서 주고 그것을 포함시켜야 하면 우리 주민한테는 엄청 손해가 나거든요. 그러니까 용적률은 1만으로 따지나 8천으로 따지나 거의 같은 비율인데 실질적으로 주민은 그것을 이해 못해요. 그래서 주민을 설득하는 데 상당히 어려움이 있다는 얘기입니다. 그러니까 그것을 명확히 해 놓고 설명할 자료를 준비해 줘야 되는데 명확히 안 해 놓으니까 이런 지금 질문사항도 그래서 본질하고 조금 어긋나는 질문이 되는 거예요.
○윤만환위원 전문위원님 검토했던 내용이 총33,410㎡인데 정비기반시설이 7,036㎡, 구성비 21.1%인데 그중에 도로가 9.4, 공원이 17.7%나 들어갔단 말이에요. 또 택지가 그것을 뺀, 실질적으로 택지는 26,374㎡, 그러나 전체적인 것은 33,410㎡에 들어가서 용적률이 나온다는 말씀을 드리는 거예요.
○뉴타운개발국장 박창식 조금 다른데요. 저희들이 용적률 계산할 때는 아까 말씀드린 대로 도로 빼줘야 하고, 왜냐 하면 용적률이라고 하면 자기가 집을 짓는 택지를 가지고 용적률을 계산하거든요.
○윤만환위원 33,410㎡에서 아까 이런 구성비를 빼고 나머지를 가지고 하기 때문에 말은 똑같은데 전체적인 데서 이렇게 기부채납을 하니 33,000에서 7천을 기부채납하니까 그게 상향조정해서 나오는 것 아니겠습니까?
○뉴타운개발국장 박창식 그렇지요.
○윤만환위원 똑같은 말이에요. 서로 이해가 안 돼서 그랬지만 말씀은 똑같습니다.
○신재균위원 제가 보충질문 하겠습니다.
지금 윤만환위원이 얘기한 대로 기부채납을 예를 들어서 아까 12m에서 15m로 확장하잖아요? 그러면 3m 확장을 해서 나가는 도로까지 넣어서 용적률을 준다는 이야기지요?
○뉴타운개발국장 박창식 그것을 인센티브로 준다는 것입니다.
○신재균위원 그것을 인센티브로 주는데 또 한 가지 그 기부채납한 부분의 땅은 어떻게 됩니까? 명의가 성북구로 넘어옵니까?
○뉴타운개발국장 박창식 그렇지요. 국가로 넘어갑니다.
○신재균위원 왜냐 하면 일반주택 부분에 대해서 그것을 물어보려고 하는 거예요. 일반 집을 지어도 도로확장 후퇴면적이 있거든요. 그런데 그럴 경우는 건축주한테 인감을 받고 그것만 해서 건물허가를 내줘, 내 주면 결국은 나중에 시일이 지나면 그것은 우리 명의로 안 오니까 그 부분에 마음대로 도시가스를 한다든지 시에서 함부로 사용을 못해요, 그분의 허락 없이는. 그래서 저것도 기부채납하면 명의가 확실히 넘어오는지.
○뉴타운개발국장 박창식 넘어오지요.
○신재균위원 아까 말씀드린 대로 1차 나가기 전 평수를 봐서 인센티브를 준다?
○뉴타운개발국장 박창식 그렇지요.
○신재균위원 예, 잘 알았습니다.
○정효연위원 사실 현재 구청에서는 장사하고 있는 것입니다. 왜 그러냐 하면 구청 땅이나 이런 것은 조합원한테 돈 다 받고 용적률이라는 말 한 마디로 해서, 용적률 몇 % 더 올려주면서 땅은 그대로 다 가져갑니다, 공짜로. 그렇지요? 돈 들고 용적률 주는 것입니까? 안 주지요? 용적률은 주면서 돈 하나도 안 들이고 그냥 용적률 올려줍니다, 몇 %. 그래 놓고 땅은 전부다 공짜로 가져가요. 그 땅이 1~2만원짜리가 아니고 몇 천만원씩하는 땅을 ‘용적률 몇% 올려줄 테니까 그 땅 내놔.’ 그리고 자기네 구청 땅이 있는 땅은 전부다 조합원한테 팝니다. 그렇지요? 조합원이 다 사야 되니까. 그래서 구청이 주민을 위한 구청이 아니고 구청에서 장사를 하고 있다 그런 얘기예요. 도로, 공원 이런 것을 전부다 조합원한테 사라고 그래요.
○뉴타운개발국장 박창식 왜 그런 수법을 썼느냐 하면 종래 재개발은 어떻게 했느냐 하면 그냥 용적률 도시계획에서 2종이 210%면 210만 가지고 그 안에서 도로만 내고 이렇게 했어요. 그러니까 무슨 폐단이 오는 것이 뭐가 왔느냐하면 결국 조합원이 도로만 내고 용적률은 210% 가니까 도로도 뺏기고 용적률 못 받아서 뭔가 낼 것은 내지만 인센티브라는 제도를 해서 상한과 하한을 해서 재개발 재건축을 올려주자 그런 개념입니다. 일반 개인주택은 그런 게 없어요. 그래서 아까 말씀하신 그것도 맞아요. 뺏는 격은 있는데 그러나 그런 수법을 해서라도 환경을 좋게 하고 조합에 이득을 주자는 하나의 논리개발에서 나오게 된 것이거든요.
○정효연위원 저도 그것은 이해를 해요. 물론 환경 때문에 그렇게 된다는 것은 알아요. 그러나 구청이 가지고 있는 도로라든지 구청이 사서 소규모, 요즘 같으면 성북구에는 쌈지공원도 많이 있습니다. 쌈지공원 같은 것은 구청 땅이잖습니까? 구청 땅인데 그런 것을 조합원에게 무상으로 주고 도로를 넓히고 공원을 더 넓힌 그것은 구청에서 가져간다, 그러면서 그에 대한 인센티브를 예를 들어서 주민의 삶의 질 향상을 위해서 용적률을 몇 % 더 올려준다 하면 훨씬 더 주민들이 받는 선입관도 좋을 텐데 사실상 주민은 모르고 있습니다. 저도 재개발하고 있지만 주민은 도로나 이런 것은 구청에서 무상으로 주는 줄 알아요. 그냥 자동적으로 휩쓸려가니까 주는 줄 알고 용적률은 실질적으로 우리가 낸 토지 내에서 용적률이라는 것은 사실상 우리가 집을 지을 수 있는 건축면적이거든요. 면적비율인데 거기다가 우리가 기부채납한 것을 올려주겠다, 그것뿐입니다.
그리고 결국 도로는 넓히고 공원도 넓어지고 하면서 주거환경이야 좋아지지요. 도로도 넓어지고 공원도 생기고 넓어지고, 단지 내 하천도 흐르고 그러니까 삶의 질은 좋지만 실질적으로 우리 호주머니에서 전부다 나가야만 그게 가능하다는 얘기지요. 그러니까 현실을 모르는 주민들이 그것을 하나하나 계산하고 조합에 이의를 제기했을 때 저희들이 답변하는 데 상당히 궁색하다는 얘기입니다.
구청에서도 이런 문제에 대해서 우리 성북구가 부자 구청이 아니지만 그것을 다 조합원한테 무상으로 대여하고 돈 받을 필요가 없어지면 좋겠지만 열악한 환경에서 어쩔 수 없다 그러지만 그 개념을 확실하게 해서 주민한테 알릴 필요가 있다는 것입니다.
사실 아까 이감종위원님 말씀하셨듯이 공람을 해도 전혀 주민이 모릅니다. 정식적으로 정릉4구역에다 만약에 크게 써서 의견이 있으면 제시하라고 해서 주민들한테 알렸으면 어떤 사람이던 의견이 없을 수가 없거든요. 다 나오거든요. 그런데 사실상 그게 잘 안된다는 얘기지요. 조합에서는 알리려고 하시지 않고 말이지요.
○뉴타운개발국장 박창식 그리고 어차피 기반시설 부분이 나왔는데 또 하나 제도적으로 보충은 되어 있어요. 뭐냐 하면 예를 들어서 정릉4구역에서 기부채납을 해서 도로 개설하는 데 공사비가 100억이 들어갔다, 그러면 살 때 우리 국가 땅 100억을 감해 줘요. 그게 무상양여라는 것입니다. 말하자면 공공시설을 자기가 그만큼 많이 하면 땅을 살 때 그 돈을 감해 줘요. 그런 제도는 뒷받침되어 있거든요. 그런데 무상양여 받는 구역이 많지는 않더라고요.
○정효연위원 구역마다 무상양여하는 것이 조금씩은 있지요?
○뉴타운개발국장 박창식 있습니다. 그런 제도는 있습니다.
○정효연위원 그것은 조합에서 전부다 찾아내면 나중에 다 나올 일이니까 나중에 하겠습니다.
이상입니다.
○위원장 이일준 정효연위원님 수고하셨습니다.
이감종위원님.
○이감종위원 뉴타운과니까 별개의 질문 하나 올릴게요.
재개발 재건축시 보면 현상설계를 하면 기존용적률보다 인센티브를 더 준다는 얘기가 있지요?
○뉴타운개발국장 박창식 그것이 작년부터 도입됐는데 뭐냐 하면 서울시에서 성냥갑아파트를 없애자는 정책으로 가다 보니까 조합에서 설계한 것대로 인가를 해 주면 내내 똑같을 것 아니냐, 그래도 조금이라도 인센티브를 주면 현상설계를 해서 좋은 아파트가 되지 않을까 해서 뉴타운할 때부터 도입이 됐습니다. 그래서 지금 서울시 지침은 용적률은 5%가 되어 있어요. 그 사안이 있습니다. 다양화라든가 디자인, 이렇게 해서 사안을 주는데 5%를. 층수는 20%까지 완화하게 되어 있어요. 사업 결정된 층수의 20%. 그래서 장위동 같은 경우 고시를 그렇게 해 놓았거든요. 현상설계로 갔을 때 전부다 사안을 따져서 용적률을 5%까지 줄 수 있고 층수는 20% 범위 내에 줄 수가 있어요. 그래서 이 부분이 뉴타운 촉진지구는 거의 다 그런 제도로 이행하고 있어요.
○이감종위원 그럼 우리 국장님께서는 그것이 타당한 인센티브라고 생각하십니까?
○뉴타운개발국장 박창식 그것이 조금 부족하지만 그래도 만약에 현상설계를 한다면 도움은 될 거예요. 훨씬 유리합니다. 왜냐 하면 용적률 찾아먹을 수 있고, 층수 찾아먹을 수 있고. 설계비는 거의 비슷할 거예요. 조합에서 주나, 현상설계나 별 차이 안 날 것입니다.
○정효연위원 제가 그것을 전문가한테 의뢰해서 현상설계 했을 때의 인센티브가 과연 주민한테 오는 이익이 얼마인지를 조사했는데 오늘 내가 그 자료를 안 가져와서 정확히 말씀드릴 수가 없습니다만 정확히. 실질적으로 기간, 또 이런 것을 전부다 따져봤을 때는 그렇게 이익 된다고는 볼 수 없습니다. 그러나 전적으로 손해가 난다고는 보지 않습니다. 그러나 여기서 한 가지 중요한 게 있어요. 서울시에서 일단 설계공모를 서울시안대로 제출을 하면 당선작 안에 들어온 것은 전부다 우리가 비용을 대야 됩니다. 예를 들어서 하나를 뽑기 위해서 10개 회사가 들어왔는데 3개 회사가 당선작으로 들어오면 당선작에 대한 것은 조합에서 전부다 책임져야 돼요. 그리고 또 하나, 거기서 해 온 것은, 기본 틀에서 5가지 유형은 전부 다 맞춰줘야 돼요. 서울시에서 요구한 다섯 가지 유형을 다 맞춰주면 거기에서 받아올 수 있는 용적률이 사실 2.5%밖에 안 돼요. 용적률이. 두 가지를 똑같이 주느냐, 아니다 이거지. 한 가지는 20% 감해 주는 층수완화하고 용적률 5% 중에서 하나만, 그러니까 반밖에 못 받는다는 얘기지요. 그러니까 사실은 용적률 2.5%, 층고는 20%가 완화되더라고요. 제가 조사를 해 본 바에 의하면 용적률은 2.5%를 넘지 못해요. 5%로 만들어 놓았지만 2.5를 넘지 못합니다. 그래서 나도 처음부터 이것을 하기 위해서 지금까지 지속적인 노력을 해 왔어요. 그래서 전문가의 힘을 빌려서 과연 우리 주민한테 이익이 돌아올 것인가에 대해서 조사를 해 봤더니 그런 사항에서 서울시에 문의를 했어요. 일단 우리가 하겠다고 서울시에다 일임을 하면 서울시에서 일단 어느 정도의 인센티브를 달라, 몇 %라도 인센티브를 주고 거기에서 합격점이 나오는 대로 더 올려서 5%와 20%를 충족시켜 달라 그랬더니 서울시에서는 일단 거기에 해도 전혀 주는 것은 없다, 일단 당선작이 나와야만 주겠다, 이겁니다. 그럼 만약에 당선작이 안 나온다면 우리는 시간, 거기에 들어가는 제 비용, 이것을 전부다 물고도 제대로 받아들일 수 없다는 결론이 나오지요. 시간도 돈도 다 잃으면서도 실질적으로 못 찾을 경우도 있다, 왜 그러냐 하면 우리가 디자인이라고 그러잖아요. 똑같은 동이 3개 동 이상이면 디자인에서 마이너스됩니다. 그렇게 된다면 만약에 15개나 20개 동을 지어야할 구역에서는 몇 개의 디자인이 나와야 된다는 얘기지요. 그런데 그것이 충족이 안 됐을 경우 우리는 인센티브를 받을 수 없다는 결론이 나옵니다.
○이감종위원 그래서 사실 우리가 협력업체를 선정하는 것은 조합이 구성된 후에, 조합승인을 받은 후에 협력업체를 선정하게 되어 있지 않습니까?
○뉴타운개발국장 박창식 예, 맞지요.
○이감종위원 그럼 조합에 오기까지 그 많은 경비가 소요된다는 말이에요. 그런데 현상설계를 한다는 것은, 그럼 그 전에 누구한테 도움을 받을 것이냐, 사전에 우리가 지구지정을 받고 정비사업체로서 구청이나 서울시에서 협의를 거치기 전까지는 모든 게 사실 설계팀에서 거의 이루어져서 간다는 말이지요. 그런데 현상설계 한다는 것은 새로 설계자를 모집하는 것인데 과연 이게,
○뉴타운개발국장 박창식 그래서 지금 제도가 모든 재개발은 방금 말씀하신 추진위원회에서 해 왔기 때문에 그 업체를 뗄 수 없기 때문에 안 하고 뉴타운, 우리 공공에서 들어가는, 우선 그것을 하는 거예요. 장위뉴타운, 길음확장지구 같은 것은 우리가 돈 들여서 사업결정 하잖아요.
예를 들어서 오늘 심사할 정릉 그린벨트 해제지역은 우리가 10억 들여서 설계를 하거든요, 주민한테 맡기지 않고. 그러니까 지금 현상설계에서 우선 갈 수 있는 것은 공공에서 기본계획 된 데에 해당돼요. 거기는 추진위원회가 손 안 댄 것이니까. 그런데 장위동도 일부 옛날부터 했던 데는 그 업체를 떼지 못하기 때문에 안 갈 거예요. 그런데 손 안 댄 데는 당연히 현상설계 가야지요.
○정효연위원 지금 현재 장위 15구역 중에서 솔직히 말해서 설계를 두지 않는 곳이 저희밖에 없습니다. 전체가 다 설계가 있어요. 저는 임시 설계를 뽑아서 쓰고 있습니다. 임시 설계를 뽑았기 때문에 저밖에 갈 데가 없어요, 사실은, 장위 15개 구역 중에서도. 그런데 나는 처음부터 가기 위해서 설계를 안 뽑은 것은 사실이에요. 그런데 서울시에다 문의를 해 본 바에 의하면 내 의견하고 조금씩 달라져요.
○뉴타운개발국장 박창식 한번 해 보십시오. 저희들이 적극적으로 해서 많이 도움을 주겠습니다. 한번 해 보십시오. 아마 샘플로 해서 적극적으로 줄 거예요. 5%는 다 못 차지해도 엄청난 인센티브를 줄 거예요.
○정효연위원 알겠습니다.
○위원장 이일준 됐습니다.
더 질의하실 위원님?
○양춘화위원 제가 하나만 여쭐게요.
○위원장 이일준 양춘화위원님.
○양춘화위원 동측도로는 15m로 하기로 했잖아요? 그럼 서측은 몇 m로 계획하고 계십니까?
○뉴타운개발국장 박창식 여기를 말씀하시는 거예요?
○양춘화위원 예.
○뉴타운개발국장 박창식 여기는 경계예요. 도로가 없어요.
○양춘화위원 도로가 아예 없는 거예요?
○뉴타운개발국장 박창식 도로가 아니고 경계를 표시한 것입니다. 도로는 아니에요.
○양춘화위원 그러면 현황이 서쪽에는 골목에 도로가 있었을 것 아니에요.
○뉴타운개발국장 박창식 예. 있지요.
○양춘화위원 있었던 게 없어져 버리는 것 아니에요?
○뉴타운개발국장 박창식 없어지는 게 아니고요. 기존 도로에서 샛골목, 샛골목 연결이 되어 있지요. 이쪽에는 원래 도로가 없었거든요. 그래서 경계 따라 가다보니까 톱니같이 된 거예요.
○양춘화위원 그러니까 지금 현재는 도로가 없었다는 얘기예요?
○뉴타운개발국장 박창식 예, 없어요. 그래서 톱니같이 이렇게 된 것입니다. 필지 따라 가다보니까. 그 대신 기존 단지로부터 아파트를 얼마큼 떼라고, 한계선이라고 해서 건물을 한 3m 이상 후퇴시켰지요. 주택가로 못 가게끔.
○양춘화위원 계속 질문할게요.
거기 현황을 보면 세입자가 275세대거든요. 그런데 임대주택은 62세대, 물론 그 지역에 살던 세입자가 거기에 들어간다는 것은 없지만 지금 275세대일 때 임대가 62세대예요. 그런데 임대주택에 들어가는 요건이 자기 재산 1억 이하였을 때 들어가잖아요. 그렇게 본다면 그 중간층은 어디 갈 데가 없는 거예요. 이 문제는 정말 상당히 심각한 문제라고 저는 보거든요. 그러니까 임대로 사시던 분이 어디 갈 데가 없고 쫓겨나고 이런 식으로 되어 있다는 것은 정부에서 어떤 식으로든 대책을 마련해야 된다고 봐요. 그러니까 아예 없거나 있거나 그러면 문제가 없는데 중간층의 1억 정도의 재산을 갖고 있는 사람들이 갈 데가 없다는 것, 그게 참 문제라고 보고요.
○뉴타운개발국장 박창식 재건축은 그래요.
○양춘화위원 그것이 문제라고 보고요. 아파트는 또 공동주택 아니고 일반주택 건물도 다 의무녹지비율이 있잖아요. 그렇다면 여기 500세대 이상을 짓는 아파트인데 하물며, 면적이 1만 평 되지요? 1만 평에 공원은 해 놓고 공원을 갖다 기부채납 해버린다는 말입니다. 그러면 법 따로 가고 현실 따로 가고 그런 식 아니에요? 제가 보기는.
○뉴타운개발국장 박창식 녹지는 거기에다 해요. 조경면적이라고 해서해요. 대지면적의 30%를 조경면적이라고 해서 해놓아요. 기부채납한 자기들 재산.
○양춘화위원 그러면 공원 상관없이 녹지 30%는 해야 된다는 것이지요?
○뉴타운개발국장 박창식 예, 합니다. 조감도 보면 이 파란 게 다 조경이에요. 자기들 단지 내 조경을 한 게 그것입니다.
○양춘화위원 알겠습니다.
○위원장 이일준 양춘화위원님 수고하셨습니다.
또 질의하실 위원님.
신재균위원님.
○신재균위원 공람기간이 여기 보면 13일로 되어 있는데 공람기간이 법적으로 정해져 있습니까?
○뉴타운개발국장 박창식 예, 15일입니다.
○신재균위원 그리고 공람 방법을 한번 이야기해 보세요. 신문에만 내고 다른 방법은 없습니까?
○뉴타운개발국장 박창식 공람 법에 보면 신문에 내게 되어 있어요. 그런데 아까 이감종 위원님께서 말씀하신 것은 좋은 신문, 일명 4대 일간지, 주민들이 많이 보는 데다 내야 되는데 우리 재개발이나 도시계획사업 모든 것이 홍보과로 보내져요. 그런데 일련이 짜져있더라고요. 그래서 일련 순번에 의해서 가다 보니까 어떤 때는 4대 일간지에 나올 때도 있고 어떤 때 보면 이름도 없는 데 나올 때가 있습니다. 왜냐 하면 4대 일간지에만 내면 영세한 신문사가 항의를 해서 그렇게 제도 개선을 한 것 같아요.
○신재균위원 왜냐 하면 그런 신문은 구독도 잘 안 해요. 그러기 때문에 지방 같은 데 보면 그런 신문에 살짝 내고 하는데 이럴 때 구청에서 충분한 주민의 의견을 들을 수 있는 방법은 뭐 없어요?
○뉴타운개발국장 박창식 우리는 구보에도 내고, 그런데 동사무소에 하는 것 별로 안 볼 것 같고, 동사무소 게첨은 해요. 하긴 하는데 동사무소 가는 사람만 보게 되지요. 그런데 제도 개선을 저희도 연구를 하는데 일단은 공람공고하면 추진위원회한테 알려주잖아요. 알려주면 그분들이 주민들한테 알리는 게 제일 좋은 것입니다. 그런데 요새는 또 추진위원회에서 인터넷 개설하게 되어있어요. 그런데 인터넷도 보는 사람은 보고 안 보면 또 못 본단 말이에요. 어차피 못 보는 사람이 있어요. 그래서 다만 이것을 어떻게 많이 알리느냐는 저희들이 연구를 하겠습니다.
○신재균위원 추진위원회에서 동의서 받을 때는 밤낮 가리지 않고 다녀요. 그런데 이럴 경우는 거의 감추려고 해요. 그래서 억울한 조합원이 있는 것보다는 구에서 홍보할 수 있으면 참고로 한번 검토해 보시라는 얘기입니다.
○이감종위원 그것을 의무사항으로 하면 안 될까요, 구청에서? 조합 측에다 의무사항으로. 조합원들한테 의무적으로 공고가 며칠부터 열리니까 참고하라는 뜻으로, 그것을 의무사항에 넣어주면. 그렇게 하면 될 거예요.
○뉴타운개발국장 박창식 그것도 연구하겠습니다. 편지를 보내도록,
○위원장 이일준 맞아요. 지금 공람공고를 하지 않습니까? 하게 되면 공람공고를 하는 기간 동안 주민들이 알아야 되는데 사실 관심이 없는 주민들이 많고요. 또 관심이 있는 사람들은 들어온다고요. 인터넷 봐도 되고 추진위원회에서 통지도 되고 그런데 사실 의견들이 많으면 시간이 또 걸리거든요. 그러니까 추진위원회 측에서는 안 하려고 하는데 사실은 공개하는 게 좋아요. 좋고 그것을 운영규정에 넣어서, 운영규정에 공개통지방법에 이런 것도 통지해야 된다고 하면 될 것 같습니다.
더 이상 질의하실 위원님 안 계십니까?
(「예」하는 위원 있음)
안 계시면 토론을 하도록 하겠습니다.
토론하실 위원님?
(「없습니다」하는 위원 있음)
토론하실 위원님 안 계시면 의결하도록 하겠습니다.
의사일정 제1항 서울특별시 성북구 정릉4구역 주택재건축 정비구역지정 의견청취안은 성북구청장이 제출한 원안대로 의결하여 본회의에 부의하고자 하는데 이의 없으십니까?
(「없습니다」하는 위원 있음)
이의가 없으므로 가결되었음을 선포합니다.
다음 안건을 준비하기 위해서 약 10분간만 정회를 하도록 하겠습니다.
정회를 선포합니다.
(11시11분 회의중지)
(11시26분 계속개회)
[부록]
서울특별시 성북구 정릉4구역 주택재건축 정비구역지정 의견청취안
서울특별시 성북구 정릉4구역 주택재건축 정비구역지정 의견청취안(검토보고)
2. 서울특별시 성북구 석관제2구역 주택재건축정비구역지정 의견청취안(성북구청장 제출)
○위원장 이일준 의석을 정돈해 주시기 바랍니다.
회의를 속개하겠습니다.
다음은 의사일정 제2항 서울특별시 성북구 석관제2구역 주택재건축정비구역지정 의견청취안을 상정합니다.
먼저 본청취안을 제출한 집행부측의 제안설명을 듣도록 하겠습니다. 박창식 국장님 제안설명해 주시기 바랍니다.
○뉴타운개발국장 박창식 이어서 보고를 드리겠습니다.
두 번째 안건은 석관동 73번지 일대 재건축입니다. 의견청취안 보고드리겠습니다.
이게 화랑로입니다. 여기 석관동 일대인데요. 바로 석관동 상진운수가 바로 옆에 접해있는데 이게 한천로입니다. 25m 도로에 접해있는 땅인데 면적은 크지 않습니다. 바로 설명드리겠습니다.
일명 석관2구역이라고 명칭은 그렇게 되어 있습니다. 도시계획으로는 2종 일반주거지역, 12층으로 석관동은 저희들이 도시계획 결정할 때 재개발이나 재건축이 앞으로 활성화된다고 해서 12층까지 기 도시계획으로 결정이 되어 있었습니다. 그래서 그 지역에 재건축을 하는 사항이 되겠습니다. 이 지역은 노후도가 떨어지고 재건축이 필요한 지역이 돼서 저희들이 기본계획결정된 범위 내에서 의견청취를 봤고 앞으로 최종 사업을 결정하는 사항이 되겠습니다. 면적은 삼각형으로 되어 있는데 이 땅이 25m도로고 여기 20m에 접해있습니다. 그래서 면적은 2만 3,563㎡입니다. 여기 실질적으로 앞으로 재건축이 되면 7개동에 367세대 정도가 들어가고요. 임대가 73세대가 포함되어 있습니다. 여기 기존건물은 약 144동이 있습니다. 조합원수는 한 150세대 정도 될 것 같습니다. 구역지정 요건은 면적은 2만 3,568㎡고요. 노후부분은 약 66% 정도 됩니다. 여기도 2006년에 기 기본계획이 결정이 되어 있는 지역이고요. 2007년 10월에 저희들이 추진위원회가 승인되어서 그 사이에 사업결정이 돼서 쭉 관련부서와 협의를 해서 금년도 10월 10일에 성북구 도시계획위원회 자문을 받아서 그것을 가지고 저희들이 공람공고를 했습니다. 10월 25일에서 11월 5일까지 했는데 의견은 없는 것으로 나와있습니다. 그래서 오늘 의견청취를 받는 사항이 되겠습니다.
이 지역입니다. 사진으로 보이는 현재 동네가 이런 상태입니다.
동영상으로 한번 보겠습니다.
토지이용계획입니다. 관리계획입니다. 2종 12층으로 되어 있기 때문에 여기는 용적률 인센티브보다는 아마 층수완화를 받으려고 하는 사항이 되겠습니다. 그래서 서울시 지침에 의하면 용적률보다 층수를 완화할 때는 기반시설 10% 이상을 저희들이 기부채납을 해야 합니다. 그래서 한천로변은 또한 저희들이 앞으로 장위뉴타운과 연계돼서 뉴타운 지정할 때 여기에 올리려고 하거든요. 그래서 저희들이 타당성 검토를 했습니다. 한천로는 장위동이 30m와 연계되는 도로로 저희들이 기본설정을 해 놔서 이 재건축도 감안해서 자기대지니 25m 도로를 셋백을 해서 도로를 확폭했고요.
그 다음 이쪽 20m 도로는 저희들이 교통관계 때문에 3m를 후퇴해서 여기도 도로를 확폭했고 이면도로도 저희들이 8m에서 10m로 확폭을 했습니다. 그래서 도로를 기부채납하는 것이 약 10%가 조금 넘습니다.
바로 여기 토지이용계획입니다. 다만, 저희들이 우리 구청 자문 받을 때 여기에 경상북도에서 기숙사를 지었습니다. 영양군에서 기숙사를 지은 부분하고 상진운수, 이 부분을 제척해야만 버스회사가 존립이 되고 그 다음에 2006년도에 영양기숙사는 2년밖에 안 됐기 때문에 제척하라는 의견을 받아서 이런 식으로 사업결정, 토지이용계획이 되어 있습니다. 이것은 아까 토지이용계획 중 영양기숙사는 여기에 있고 상진운수는 바로 여기입니다. 이곳이 큰 땅이고 이면도로에 접해있기 때문에 이것은 저희들이 확인해보니까 여기는 상진운수 사무실로 쓰고 있는 건물들이 있고 여기는 버스가 정박하는 정류장입니다. 그래서 이 부분은 저희들이 존치하는 것으로, 그래서 재건축에서는 제척하지만 운수 자체는 존치하는 것으로 포함을 안 시켰습니다.
그 다음 이 건물 영양군 기숙사는 2년밖에 안됐기 때문에 건물상태도 좋고 해서 이것은 존치를 해서 재건축에서는 제척시켰습니다.
다만, 여기는 앞으로 여러 가지 디자인 건축심의를 감안해서 타워형태로 건축계획을 했습니다.
그래서 여기 보면 용적률은 213%고 다만 층수를 완화받기 위해서 기부채납을 10% 이상을 했습니다. 그래서 층수도 완화를 받아서 하는 재건축을 사항이 되겠습니다.
이것은 전체 조감도가 되겠습니다.
이것은 그 지역의 현황사진이 되겠습니다.
이것은 관련부서입니다.
이것은 도시계획위원회에서 나온 얘기입니다. 영양군 기숙사를 제척시키라는 것하고 그 다음에 상진운수를 제척시키는 것, 이런 기본사항은 저희들이 다 지켰습니다.
저희들이 다 못한 게 있습니다. 우리 구청 도시계획위원회에서 경로당이 하나 있는데요. 우리 구에서 지은 경로당이 있고 아파트를 지을 때는 아파트 주민을 위한 노인정, 경로당을 또 짓게 되어 있어요. 그래서 이것을 합하는 게 좋지 않겠느냐 했는데 저희들이 검토해봤더니 만약 아파트를 지을 때 구립경로당을 확보했을 때 석관동의 여러 사람들이 단지내로 와서 서로 상충되면 오히려 충돌이 나서 위화감이 가서 차라리 구립경로당은 놔두고 아파트경로당을 자체 내에서 확보하는 게 좋겠다고 해서 분리를 시켰습니다. 그것이 운영상 좋기 때문에.
버스정류장은 이것은 저희들이 제척을 했고 그 다음에 아까 말한 군청에서 한 기숙사도 제척을 했고 그 다음에 여타사항은 건축계획할 때 디자인이라든가 버스차고지의 조경이나 이런 것은 앞으로 계획을 할 것입니다.
이상입니다.
○위원장 이일준 국장님 수고하셨습니다.
이어서 전문위원으로부터 검토보고를 듣도록 하겠습니다.
김영웅 전문위원님 보고하여 주시기 바랍니다.
○전문위원 김영웅 성북구 석관제2구역 주택재건축 정비구역지정 의견청취안에 대해 검토보고드리겠습니다.
(검토보고는 끝에 실음)
○위원장 이일준 전문위원님 수고하셨습니다.
다음은 질의 답변 시간을 갖도록 하겠습니다.
질의하실 위원님 질의하여 주시기 바랍니다.
김용선위원님 질의해 주시기 바랍니다.
○김용선위원 그곳에 층수가 16층으로 되어 있다고 하는데 맞습니까?
○뉴타운개발국장 박창식 예, 17층까지 되어 있습니다.
○김용선위원 그러면 그 주위부근의 고지대에 두산아파트가 세워져서 층수가 높고 또 그 부근에 이것이 16층이라고 보면 너무나도 저하된 의미로 나타나기 때문에 제가 생각하기에 재개발의 목적은 토지의 고도이용과 효율적인 기능을 발휘하고 주민의 주거생활을 향상시키는데 목적이 있다고 강구하는데 현재 그 땅은 자랑은 아닙니다마는 서울시내에서 그야말로 골드랜드라고 일컬어도 과언이 아닐 정도입니다. 이러한 아주 좋은 알짜배기 땅에 16층이라면 너무나도 낮은 감이 들지 않습니까?
○뉴타운개발국장 박창식 이것은 용적률하고 맞물려야 하거든요. 그래서 여기가 원래는 12층까지인데 저희들이 기부채납을 하라는 지침에 의해서 완화해서 그나마 17층으로 했거든요. 그래서 이것은 저희들이 관련규정에서 가장 최대한으로 찾아 먹은 것입니다. 사실은.
○김용선위원 아니, 국장님이 전자에 말씀하시기를 20층 미만은 후리덤으로 할 수 있다고 규정을 말씀하셨기 때문에요.
○뉴타운개발국장 박창식 그게 뭐냐 하면 장위동 같은 경우는 몇 층까지 기본계획이 되어 있어요. 최저 몇 층 그 다음에 주거의 다양화해서 비율이 또 있습니다. 그런데 재건축은 용적률과 층수 기본계획이 아주 설정되어 있어요. 예를 들면 용적률과 층수가. 그래서 아까 말씀하신 대로 기본계획 속에서 재건축할 때 완화 받으려면 인센티브제도를 도입해야 하는데 그래서 도로를 아까 기부채납해서 받은 것이거든요. 그래서 더 이상은 할 수 없는 지역입니다. 그런데 아까 말씀하신대로 그런 기준이 없다면 높이 지어도 되겠지요. 그렇지만 틀 속에서 움직여야하기 때문에 어쩔 수 없는 사항입니다.
○김용선위원 제가 그 지역의 출신의원으로서 이미 세세하게 누구보다도 잘 알고 있기 때문에 이러한 금싸라기 땅은 좀더 층수도 높이고 또 73세대라고 하는 임대주택이 포함되어 있는데 항간에 들은 바에 의하면 임대주택도 주민들에게 부담이 가는 것으로 알고 있습니다. 임대주택을 좀 줄이고 그 모든 실수용자들이 좀 혜택을 볼 수 있는 은혜적인 정책을 강구할 수는 없습니까?
○뉴타운개발국장 박창식 예, 지금 일단은 법에 나와있는 사항이기 때문에 재건축재개발이나 임대주택비율은 꼭 지켜야 합니다.
그 다음에 아까 말씀하신대로 층수도 임의대로 할 수 없는 것이 기본계획이 확정이 되어 있습니다. 왜 그러냐 하면 기본계획이라는 것은 이 지역 전체를 어떤 틀 속에서 개발하도록 제시를 해 준 것이거든요. 그렇기 때문에 이 구역만 단독으로 20층으로 할 수 있는 사항은 아니고 앞으로 재건축을 하면 이러한 틀 속에서 움직입니다. 이것이 촉진지구로 말하자면 뉴타운을 하면 다시 상황이 바뀝니다. 그러나 현재의 재개발과 재건축으로 가면 이 틀 속에서 그렇게 움직일 거예요. 그 지역을 그렇게 움직일 겁니다.
○김용선위원 국장님의 말씀이 그렇다면 시기적으로는 상당히 촉박한 시기에 있습니다. 빨리 이것이 이루어져야 할 문제기 때문에 일단 원안대로 통과시키는 것을 원칙으로 하지만 좀더 선의적인 입장에서 개정할 수 있는 방법이 있으면 빠른 시일내에 원안을 통과하면서 개정의 방법을 택할 수 있는 양자택일의 길을 택해 주시기 바랍니다.
○뉴타운개발국장 박창식 예, 알겠습니다.
○위원장 이일준 김용선위원님 수고하셨습니다.
윤만환위원님 질의해 주시기 바랍니다.
○윤만환위원 노인정을 도시계획위원회에서 단지 내로 포함시켜서 하나로 만든다고 했었는데 그것을 어떻게 하신다는 거예요?
○뉴타운개발국장 박창식 공원이 여기거든요. 이게 여기가 공원입니다. 원래는 여기였는데 유관 관련부서가 공공성 있는 위치로 옮기라고 해서 노인정이 여기에 있습니다. 또 다행히 구립노인정이 여기에요. 그런데 사실 도시계획위원회에서 어차피 아파트단지내 노인정을 다시 키워가지고 통합하면 어떠냐 했더니 재건축이라는 것이 재개발을 하면 한울타리를 쳐서 단지 내의 노인정화 되는 노인정이 되기 때문에 주변사람들이 여기 와서 노인정을 활용하거든요. 그러면 왜 우리단지에 하느냐는 이런 운영상의 논란이 있을 것 같아서 이것은 구립노인정으로 하고 다만 이 재건축은 별도로 노인정을 할 것입니다.
○윤만환위원 그렇다면 단지 내에 노인정이 들어가는데 차라리 저곳을 다른 대체토지로 현재 이쪽 구역으로 주고 그대로 활용해서 더 인센티브를 준다거나 그런 방법은 안 되겠습니까?
○뉴타운개발국장 박창식 인센티브가 되면 그렇게 되는데 이분들이 용적률은 기본계획대로 기 필요 없는 사항이 되어 있어요. 그래서 사업성을 따졌는데 이분들은 층수만 완화받으면 기본계획을 다 찾아먹을 수 있다는 그런 기본사업성 분석이 나온 것 같아요.
그래서 노인정도 아까 말씀하신대로 운영상 우리가 이렇게 따로 하는 게 좋겠다고 우리 나름대로 검토를 한 것이고 주관부서도 그것이 좋다는 것이고 그래서 노인정을 다르게 통합하는 것은 아까 운영과 인센티브를 받아야 하는데 인센티브는 별로 의미가 없고 통합하면 운영에 문제가 있어서 사실 이렇게 한 것이거든요.
○윤만환위원 어차피 단지 내에 노인정을 2개로 본다는 말이에요.
○뉴타운개발국장 박창식 예, 2개지요. 그런데 이것은 구립으로 운영이 될 것입니다.
○윤만환위원 저렇게 놔두면 나중에 노인들도 이쪽으로 가느냐, 이쪽으로 가느냐, 문제가 많아요. 그래서 한다면 말씀대로 대체토지를 따로 해 주고 거기에 대한 것을 할 수 있게끔 아까 층수를 올려준다거나 완화를 해 준다거나 그런 방법이 낫지 않겠느냐는 말씀입니다.
○뉴타운개발국장 박창식 이것은 이렇게 해도 될 것 같습니다.
예상인데요. 이게 공원이거든요. 저희들이 기부채납을 받을 것인데 아마 이쪽으로 아파트 울타리 경계가 쳐진다면 주민들이 이것은 구립, 구에서 이용하는 공공으로 되지 않겠나 생각합니다.
○윤만환위원 그런데 아파트에서 기부채납 한 것인데 그렇다면 저쪽 아파트 내에서 공원으로 출입할 수 있게끔 울타리를 칠 필요가 없다고 봅니다.
○뉴타운개발국장 박창식 출입해야지요.
○윤만환위원 울타리 안 치는데 단지 구립노인정 하나만을 위해서 울타리를 쳐놓으면 그것도 문제가 있지 않느냐는 말씀입니다.
○뉴타운개발국장 박창식 현재는 주관부서에서 통합을 안 하고 하는 이게 좋지 않겠느냐고 일단 가기는 갔어요.
○윤만환위원 만약 대체 토지를 다른 곳에 내고 저곳에 공원 더 만든다거나 다른 것으로 사용했을 경우에 층수완화가 됩니까?
○뉴타운개발국장 박창식 층수완화는 현재는 다 찾아먹었어요.
○윤만환위원 아니, 저것까지도 기부채납을 했을 때 대체 토지를 넣고 저것까지도 기부채납 했을 때요.
○뉴타운개발국장 박창식 그것은 실무진 검토에 의하면 이것은 더 해봐야 다 찾아먹었기 때문에 의미가 없고 오히려 조합이 손해가 나는 것으로 됩니다. 거꾸로.
○윤만환위원 저렇게 놔뒀을 때는 아파트도 노인정이 2개가, 차라리 그렇지 않으면 다시 아파트 내에도 구립노인정으로 할 수 있게끔 자체에는 안하는 것으로 한다거나 하나로 단일화시켜야지. 두.군데로 놔뒀을 때 문제가 있습니다.
○뉴타운개발국장 박창식 저것은 있을 거예요. 구립노인정은 지원이 되잖아요. 그리고 통합됐을 때 아파트 사람들도 지원이 되니까 오히려 우리구로 봐서는 부담이 더 많이 되는 꼴입니다.
○윤만환위원 부담도 되지만 사실 아파트내의 노인정은 크게 쓸모가 없습니다.
○뉴타운개발국장 박창식 사실 저희들의 걱정은 부담은 별거 아닌데 여타사람, 석관동 사람들이 단지 내에서 방해를 할 수가 있어요. 통합했을 때 노인정에서 싸움이 일어나면 그게 걱정입니다. 그래서 주관부서에서는 따로 하겠다는 의견을 많이 내는 것 같습니다.
○윤만환위원 그렇다면 여기에 담을 안 칠 것 아니에요.
○뉴타운개발국장 박창식 담을 안 칩니다. 형식적인 담은 어떻게든 쳐야지요. 울타리를 해야지요.
○윤만환위원 이거 하나 때문에 울타리를 치면 이 아파트가 되겠느냐는 것이지요.
○뉴타운개발국장 박창식 사실 저희들 생각은 울타리 안 치고도 운영은 해야 하는데 울타리를 치면 모양새가 나쁩니다.
○윤만환위원 그러면 이쪽 아파트사람들이 이쪽으로 봤을 때는 어떻게 합니까?
○뉴타운개발국장 박창식 막지를 못하지요.
○윤만환위원 여기에 아파트 노인정이 들어있는데 이쪽으로 안 가면 필요가 없다는 거예요. 지금 내가 아는 어느 곳은 아파트 노인정은 별로 안 가요.
○뉴타운개발국장 박창식 그럴 수도 있겠지요.
○윤만환위원 어차피 이런 아파트를 지었을 때 의무적으로 노인정을 집어넣어라 했으니까 넣었지만 사설유치원도 보세요. 구립유치원은 잘되는데 서로 줄을 서 있잖아요. 사설 같은 경우에는 아무리 아파트에서 지어준다고 해도 힘듭니다.
○뉴타운개발국장 박창식 그것은 이렇게 하겠습니다.
지금 사업결정 말기이기 때문에 한 번 더 주관부서하고 운영의 효율성이 무엇인지가 문제거든요. 그것을 한 번 더 검토를 하겠습니다.
○윤만환위원 제가 정리할게요. 저것을 기부채납 이쪽으로 대체해서 하더라도 어떤 다른 조합에 아무 이득이 없으면 의미가 없는 것이고요.
○뉴타운개발국장 박창식 그렇지요.
○윤만환위원 아파트 자체 내에 노인정을 하나로 통합했을 때의 문제점을 보완해서 정말 지역주민도 좋고 조합도 좋은 방안을 생각해보십시오.
○뉴타운개발국장 박창식 그것은 연구를 하면서 실행하겠습니다.
○윤만환위원 이상입니다.
○위원장 이일준 수고하셨습니다.
양춘화위원님 보충질의하십시오.
○양춘화위원 그곳에 현재 구립노인정을 구역면적 외의 사람도 활용할 것 아닙니까?
그렇지요?
○뉴타운개발국장 박창식 지금은 활용하지요. 당연하지요.
○양춘화위원 저희가 아파트 노인정은 필요합니다.
윤만환위원님은 필요 없다고 하셨는데요.
○윤만환위원 필요 없다는 게 아니에요. 구립노인정하고 있을 때는 구립노인정으로 가지. 아파트 노인정은 안 간다는 말씀입니다.
○양춘화위원 그런데 아파트 노인정은 아파트 사람들이 주로 사용하고 일반주택사람은 거의 올라오지는 않습니다. 그런데 아파트 사람들이 일반 구립노인정은 가세요. 지금 보니까 이런 상황이 되어 있더라고요. 그런 상황인데 제가 볼 때는 필요하고 크게 그것을 꼭 없애야 한다 그럴 것 같지는 않아요. 제가 볼 때는. 거기를 없애버리면 이쪽에 있는 사람은 갈 데가 없을 것 아닙니까? 또 그 옆에 다른 노인정이 있습니까?
○위원장 이일준 대체부지는 없나요?
○윤만환위원 대체부지를 다른 주택가로 내주고 저것을 없앴을 때 인센티브를 줄 수 있느냐는 이거에요. 아무 의미가 없다고 하고 조합에서 손해니까요.
○뉴타운개발국장 박창식 그렇지요. 맞습니다. 다만 통합을 하느냐는 운영의.
○양춘화위원 통합하시면 안 돼요.
○위원장 이일준 국장님, 저것 때문에 인센티브를 받아서 용역하는 것 아닙니까?
○뉴타운개발국장 박창식 도로.
○위원장 이일준 그러니까요.
○뉴타운개발국장 박창식 못받으니까 오히려 손해가 나지요.
○위원장 이일준 그러니까 손해가 나면 안 된다는 얘기지요.
○윤만환위원 사실 아파트 노인정하고 구립노인정을 해서 아파트 노인정을 짓게 되면 구립노인정을 보완해서 더 크게 모든 것을 내실화시켜서 구립노인정 하나로 움직이는 것이 좋지 않겠느냐 생각합니다.
○뉴타운개발국장 박창식 그것은 우리 주관부서가 우선 사업결정을 하고 인가 전에 경미한 변경이니까 검토를 한번 해보겠습니다.
○양춘화위원 아파트는 아파트사람만 가요.
○신재균위원 국장님, 저기에 구립노인정을 해놓으면 길이 있어서 노인네들이 사용하기가 엄청 어렵지 않아요? 아파트 주민이 사용하는 것이 아닌데 저곳에 위치를 놓는다는 것은.
○뉴타운개발국장 박창식 원래 지어져 있어요.
○신재균위원 아니 지금은 있는데 앞으로 저기가 재건축이 된 뒤에 이쪽에 구립노인정을 운영한다는 것이 처음부터 아닌 것 같으면 구에서도 협조를 하시고 아니면 아파트 노인정을 저쪽으로 이용하고 그 노인정 위치를 다른 곳으로 해서 아파트 자체 내에서 이용하고 그래서 윤만환위원님께서 이야기하신 것처럼 위치를 주택가로 돌려주면, 지금 도로상황으로 봐서는 젊은 사람들은 다니기 괜찮겠지만 노인이 이용한다는 게 어려워 보여요. 이런 것은 제가 보기에 충분한 검토가 되어야 할 것 같습니다.
○뉴타운개발국장 박창식 여러 가지가 문제인데 위치는 공원이 있어서 아주 좋을 것 같은데 도로가 넓어서 그런 문제, 예를 들면 큰 도로를 횡단해서 주변사람들이 가는 것은 조금 어려운 면이 있을 것 같은데요.
○신재균위원 그렇지요.
○뉴타운개발국장 박창식 그런데 문제는 주변이 재건축재개발 뉴타운 지정이 언제 될지 모르겠는데 제가 일부러 말씀을 안 드렸는데요. 여기도 사실은 뉴타운이 1순위에 들어가요. 다들 인식을 하고 있어요. 장위동에 뉴타운이지. 이문동에 뉴타운이지. 석관동이 끼어있거든요. 이곳을 놔둬서는 안 되겠다. 그래서 우리가 기본계획을 해서 도로망을 맞춰줬는데 그 사이에도 뉴타운이 빨리 되면 장위동처럼 같이 합류해서 하는 길도 있어요. 시기에 따라서 왔다갔다 합니다.
○신재균위원 그리고 버스정류장 사무실이 있는데 재개발하는데 저런 코너에 다 뺀다는 것은 참 모양새가 안 좋은 것 같아요. 주차차고지는 어쩔 수 없지만 그 사무실로 쓴다는 부분 있잖아요.
○뉴타운개발국장 박창식 그곳도 차고지입니다.
○신재균위원 그러면 아파트가 들어오는데 차고지가 들어오면.
○뉴타운개발국장 박창식 용도가 차고지로 되어 있습니다. 차고지를 없애면 갈 데가 없어서 주민들이 역으로 불편한 점이 많답니다. 차고지는 어차피 도시계획을 해놓은 것을 안 건드리는 게 좋겠는 것이 서울시 정책입니다. 저것을 없애면 갈 데가 없어서 버스가 다 퇴출됩니다. 어차피 해야 할 것 같습니다.
○위원장 이일준 다음 질의하실 위원님 계십니까?
○정효연위원 제가 한 가지만 질의하겠습니다.
국장님, 저기가 뉴타운으로 1순위에 나와 있다고 지금 말씀하시지 않습니까?
○뉴타운개발국장 박창식 제 개인생각으로 1순위로 봐야 하지 않겠느냐는 것입니다.
○정효연위원 만약 뉴타운이 발표가 된다면 재건축하는데도 뉴타운 재개발쪽으로 들어갑니까?
○뉴타운개발국장 박창식 그렇지요. 장위동 재건축이 다 촉진 쪽으로 다 합류된 것입니다.
○정효연위원 촉진쪽으로 합류되면 지금보다 열악한 것이 훨씬 더 좋아질 수 있습니까?
○뉴타운개발국장 박창식 좋아질 수도 있지요. 그런데 모르겠습니다. 주민들은 아까 말씀드렸듯이 150가구에서 350가구로 더블이 되거든요. 조합원수의 배가 일반분양이 나오니까 그것을 가지고 엄청난 수익성이 있다고 해서 빨리 움직이는 것 같습니다.
○정효연위원 사실은 나중에 층고에서 상당한 영향력을 받을 확률이 많이 있습니다. 그렇기 때문에 이 문제를 주민들이 확실히 알 수 있는 방법으로 연구를 해 주셔야 돼요. 나중에 사업시행인가가 나면 뉴타운이 돼도 재건축으로 못 돌아갑니다. 못 돌아가지 않습니까?
○뉴타운개발국장 박창식 안 되지요.
○정효연위원 조합이 설립된 것까지는 우리가 뉴타운쪽으로 빨아들일 수가 있지만 만약 사업시행인가가 나면 저것은 저대로 계속 가야 됩니다. 옆에는 뉴타운을 하더라도. 그렇기 때문에 그런 문제가 있습니다. 만약 지금 뉴타운 재개발을 하다가 재건축으로 하겠다는 의견을 단지 주민들이 제시한다면 어떻게 됩니까?
○뉴타운개발국장 박창식 글쎄요. 지금 일단 주민들 자체는 재건축으로 가겠다고 의견통일이 된 거예요. 이 동네는 보니까.
○정효연위원 나는 그것을 묻는 것이 아니고 장위동처럼 15개 구역이 가다가 어느 한 구역이 재개발이 마음에 안 드니까 재건축으로 가겠다고 하면 어떻게 되는 것입니까?
○뉴타운개발국장 박창식 그것은 안 되는 것입니다.
○정효연위원 그렇지요. 바로 그 점이에요. 나중에 뉴타운이 되면 옆에는 고층화가 될 것입니다. 조금 불합리할지 이익이 어느 정도 수반될지.
○뉴타운개발국장 박창식 제가 보기에는 일명 미아88번지에 현대아파트를 지었잖아요. 그때는 층수로 최고 높이 지은 것입니다.
옆에는 촉진지구로 30층이 올라갔잖아요. 그래서 하면서 도시전문가들의 얘기를 들어보니까 주거형태에 층수가 단지 내에 저층단지도 있어야 한다는 것입니다. 그리고 또 하나는 여기 도로가 사방 도로기 때문에 이 도로에서 다 일정거리를 띄우기 때문에 이 자체가 17층이 돼도 계획쪽으로 봤을 때 불리한 것은 없을 것 같습니다. 그래서 주민들은 빨리 가자고 해서 저희가 행정절차를 해 주는데 수익성은 많습니다.
○위원장 이일준 수익성이 많은 쪽으로 가는 것입니다.
○뉴타운개발국장 박창식 수익성이 있어서 가는 것입니다.
○정효연위원 알겠습니다.
○위원장 이일준 다음 질의하실 위원님, 이감종위원님 먼저 하십시오.
○이감종위원 아까 김용선위원님 질의에 보충질의드리겠습니다.
그 재건축 지역 주변에는 최고층수가 몇 층이 올라가 있습니까?
○뉴타운개발국장 박창식 앞에 삼성아파트가 있는데 재건축이 15층입니다.
○이감종위원 아까 김용선위원님 말씀에 주변에는 그보다 더 층이 올라가있다고 해서요.
여기 보니까 2종 일반주거지역입니다.
○뉴타운개발국장 박창식 여기가 석관동 연탄공장 자리잖아요. 이곳은 재건축이 아니고 모회사에서 땅을 사서 집을 지었기 때문에 층수가 높고 재건축은 다 15층, 아마 17층이 없을 것입니다. 15층으로 많이 해줬을 거예요. 삼성아파트가 15층이고 이것은 별개입니다. 이것은 일반아파트입니다. 땅을 다 매수해서 조합원이 아닌 건설회사여서 높고 나머지 주택단지는 15층 정도 올라갔을 거예요.
○정효연위원 그 옆에 코오롱아파트가 있지 않습니까? 코오롱아파트가 몇 층입니까?
○뉴타운개발국장 박창식 그것도 재건축이에요.
○정효연위원 예, 재건축입니다.
○뉴타운개발국장 박창식 그것도 15층밖에 안 될 것입니다.
○정효연위원 그렇게 밖에 안 됩니까?
○뉴타운개발국장 박창식 예, 얼마 안 돼요.
○이감종위원 본위원이 질의한 뜻은 도시관리계획 결정은 이 지역에 언제쯤 한 것이지요?
○뉴타운개발국장 박창식 2002년도에 확정한 것입니다.
○이감종위원 그러면 도시계획결정을 다시 할 수 있는 방법이 없습니까?
○뉴타운개발국장 박창식 그것은 10년 단위로 하는 것입니다. 그러니까 보통 도시관리계획은 서울시 기본계획 2020에 맞췄기 때문에 2020년 안에는 거의 안 해 줄 것입니다.
○이감종위원 여기가 일반2종주거지역이기 때문에 7층에서 12층까지 해 주기로 되어 있지요?
○뉴타운개발국장 박창식 예.
○이감종위원 10.3%의 기부채납을 함으로 인해서 5층 정도를 상향조정해서 인센티브를 줬다는 말이지요.
○뉴타운개발국장 박창식 그렇죠.
○이감종위원 이 지역은 엄연히 2종 일반주거지역인 12층까지는 못 짓는 것 아닙니까? 법으로 정해져 있는데.
○뉴타운개발국장 박창식 예, 그렇지요.
○이감종위원 그런데 10%의 기부채납을 했다고 해서 5층을 더 지을 수 있느냐 그게 조금 이해가 안 가는 부분입니다.
○뉴타운개발국장 박창식 그것이 재건축이기 때문에 기본계획에서 인센티브를 해 준 것입니다. 일반지구는 안 돼요. 개인이 지을 때는 안 돼요.
○이감종위원 재건축지역만 기부채납할 시 상향조정할 수 있다?
○뉴타운개발국장 박창식 예.
○이감종위원 일반재개발지역에서는 안 되고요?
○뉴타운개발국장 박창식 재개발도 기준이 있는데 일반 땅이 예를 들면 주민이 아파트를 짓는다면 그런 인센티브는 없습니다.
○이감종위원 예, 이해가 갑니다.
○위원장 이일준 양춘화위원님 질의해 주시기 바랍니다.
○양춘화위원 아까 정릉4구역 있지요. 그곳에서는 기반시설부담률이 20%인데 여기는 10%밖에 안 되거든요. 그런데 어떻게 거기에 대해서 부담률이 많으면 그만큼 인센티브를 주는 것입니까?
○뉴타운개발국장 박창식 그게 두 종류가 있습니다. 20% 이상을 낼 때는 용적률도 줍니다.
○양춘화위원 용적률을 올려준다고요?
○뉴타운개발국장 박창식 올라간 용적률에 4분의 1을 더 얹혀줘요.
○양춘화위원 그러면 현재 정릉4구역은 용적률이 올려간 사항입니까?
○뉴타운개발국장 박창식 예. 많이 올라가죠.
○양춘화위원 기반시설이 올라갔다는 얘기지요?
○뉴타운개발국장 박창식 예, 맞습니다. 여기는 용적률이 필요 없고 층수만 받으면 어차피 기본계획에 인센티브를 받기 위해서 10%를 낸 것입니다.
○양춘화위원 아니, 기본기설부담률이 의무비율 아니에요?
○뉴타운개발국장 박창식 아니요. 의무적이 아니고 자기가 내는 만큼 길을 터준 것입니다. 안 내면 그런 것을 안 줘요.
○양춘화위원 안내면 안 주고요.
○뉴타운개발국장 박창식 안 줘요. 그러니까 잘못하면 엄청 손해가 날 수도 있어요.
○양춘화위원 부담한 만큼 인센티브를 준다는 것이지요?
○뉴타운개발국장 박창식 예, 맞습니다.
그렇게 제도를 만들어 놓은 것입니다.
○위원장 이일준 뉴타운에서는 의무비율이 있잖아요.
○뉴타운개발국장 박창식 뉴타운에서 의무비율로 한 것은 도로망을 감안해서 상한용적률을 기본계획에 만들어놓았어요.
○양춘화위원 기반시설부담률이 10%가 될 수 있고 20%도 될 수 있고 30%도 될 수 있네요.
○뉴타운개발국장 박창식 맞습니다.
○양춘화위원 알겠습니다.
○정효연위원 사실 저것이 층고하고 용적률하고 같이 풀어줘야 좀 나은데 층수를 막아놓고 용적률을 많이 줘도 용적률을 못 찾아 먹잖아요. 사실 용적률을 아무리 많이 줘도 땅이 없어서 지을 수가 없어요. 동측간 거리니 따지고 보면 용적률을 많이 주는 것은 큰 의미가 없습니다. 층고를 풀어줘야 용적률을 찾아먹지, 만일 200%를 500%로 지으라면 뭐합니까? 층고를 몇 층까지 막아놓으면 옆으로만 갈 수가 있는데 옆에는 사실 공원이 있어야 하고 사람이 다니 길도 있어야 하기 때문에 사실상 의미가 없다고요. 그러니까 지금 말씀하시는 자체가 우리가 법은 애매하지만 현실적으로 법적으로 막아놓고 있다는 점이에요. 그래서 저기도 땅이 없기 때문에 기부채납을 못할 거예요. 어디에 지을래야 땅이 한도가 있어서 지을 자리가 없다는 것이지요. 그래서 아까 그렇지 않아도 그곳은 최고층이 21층까지 나와있는데 여기는 지금 17층을 최고층으로 잡아놓은 것 아닙니까?
○뉴타운개발국장 박창식 예.
○정효연위원 그러면 17층과 21층은 4층이 3m로 계산해도 12m가 더 올라가는데 그런 것으로 계산해보면 여기는 상당히 불합리합니다. 아까 국장님 말씀대로 실질적으로 주민들한테 이익이 창출되니까 그대로 정리하는 것 같은 느낌을 받았어요. 좀 어려움은 있기는 있네요. 17층이라는 것이 조금 약하고 최소한 20층에 가까운 층수로 올라가야 재건축다운 면모로 할 텐데 모르겠어요. 아까 한천로하고 정리가 된다면, 그쪽이 지금 북쪽이 되나요? 한천로 쪽으로 상진운수 있는 쪽이 북쪽이 되나요?
○뉴타운개발국장 박창식 북쪽이 맞습니다.
○정효연위원 북쪽이 되지요. 북쪽이 되면 실질적으로 큰 의미가 없네요. 그곳이 층수가 낮아야 할 이유가 없잖아요. 동쪽이나 남쪽 같으면 일조권이나 이런 문제로 인해서 그곳이 조금 낮아야 한다는 의미가 나오는데 북쪽인데 다음에 뉴타운이 된다고 해서 그곳에 큰 지장을 초래할 것 같지 않는데 17층은 본 위원이 생각할 때 조금 약하다는 생각이 듭니다. 솔직히 말해서.
○뉴타운개발국장 박창식 기본계획 속에서 움직이다 보니까 그렇습니다.
○위원장 이일준 층수를 올려도 용적률을 못 찾아 먹잖아요.
○양춘화위원 제가 하나만 더 여쭤볼게요.
아까 정릉4구역은 보니까 공동이용시설 설치계획이 나와 있거든요. 그런데 여기 석관동은 그런 것이 전혀 없네요. 그런 것을 앞으로는 자세하게 해 주셨으면 좋겠고요. 여기 정릉4동에서 개념을 말씀해 주세요. 500세대당 휴게소 한 개소를 설치하게 되어 있는데 휴게소를 어떤 식으로 설치하라는 것인지 설명 좀 해 주십시오.
○뉴타운개발국장 박창식 몇 페이지에 나와 있습니까?
○양춘화위원 정릉4구역을 여쭤본 것이거든요. 정릉4구역 자료 4쪽입니다.
○뉴타운개발국장 박창식 뭐냐 하면 공동주택 설치기준에 보면 예를 들면 놀이터, 노인정, 판매근생, 휴게소가 일정규모 이상에 몇 개소가 되어야 한다는 규정이 있거든요. 그래서 여기는 500세대가 넘고 여기는 실질적으로 적기 때문에 그런 규정을 표시를 안 한 것입니다.
○양춘화위원 그러니까 정릉4동 같은데 휴게소라면 어떤 식으로 되어 있느냐고요.
○뉴타운개발국장 박창식 휴게소는 기본계획에 보니까 쌈지공원, 정자공원 이렇게 해놓았습니다.
○양춘화위원 그러니까 휴게소라 하면 작은 공원이나 이런 식으로 설치하라는 거예요?
○뉴타운개발국장 박창식 예.
○양춘화위원 그러면 주민공동시설은 주차장이나 그런 것이 다 들어가는 것입니까?
○뉴타운개발국장 박창식 주민공동시설은 또 다르지요. 주민공동시설은 관리사무실에서 쓰는 용도들,
○양춘화위원 관리사무소는 따로 있잖아요.
○뉴타운개발국장 박창식 아니, 주민공동시설은 건물에 들어가서 주민 전체가 쓰는 시설이 주로 많습니다. 휴게소는 옥외에 하는 것, 말하자면 마당에 어떤 쌈지공원, 이런 휴게소를 얘기하는 것이고 공동시설은 주로 건물, 시설 이런 개념으로 숫자를 말합니다.
○양춘화위원 예, 이상입니다.
○위원장 이일준 수고하셨습니다.
또 질의하실 위원님 계십니까?
안 계시면 국장님, 지금 재건축에서 300% 용적률 완화설이 있지 않습니까? 재건축에서 용적률을 완화시켜 준다는 300%까지 허용 그것은 지금 상황이 어떻게 가고 있습니까? 실제 시설이 가능한 것입니까?
○뉴타운개발국장 박창식 지금 서울시 마포에서 한번 한 게 있는데 지금 발표를 곧 할 것 같아요. 서울시에서 쉬프트 임대아파트를 짓기 위해서 역세권 늘어난 용적률을 4:6제로 해서 일부는 조합이 가져가고 토지주가. 일부는 국가에 내는 제도인데 실효성이 나타나지 않으니까 근본적으로 개선해서 곧 발표를 할 것 같습니다.
○위원장 이일준 그러니까 300%를 준다니까 주민들은 약 300%면 상당히 높은 줄 알거든요. 사실 들어가 보면 지금 주는 용적률도 못 찾아 먹는 판국에 230%도 못 찾아 먹는데 300%를 어떻게 찾아먹느냐는 것이지요. 기존용적률을 올려주든가 대책을 찾아야 하는데 230%가 못 찾아 먹잖아요.
○뉴타운개발국장 박창식 그것은 아까 말씀하신대로 아파트 단지가 빽빽하고 밀도가 높더라도 역세권에서는 아마 혁신적으로 제도를 내놓을 것 같습니다. 아직 발표는 안했는데 저희들이 기대하고 있습니다.
○위원장 이일준 알겠습니다.
더 이상 질의하실 위원님이 안계시면 질의를 마치고 토론하도록 하겠습니다.
토론하실 위원님 토론해 주시기 바랍니다.
(「없습니다」하는 위원 있음）
더 이상 토론이 없으시면 의결을 하도록 하겠습니다.
의사일정 제2항 서울특별시 성북구 석관제2구역 주택재건축정비구역지정 의견청취안은 성북구청장이 제출한 원안대로 본회의에 부의하고자 하는데 이의가 없으십니까?
(「없습니다」하는 위원 있음）
이의가 없으므로 가결되었음을 선포합니다.
다음 회의는 12월 1일 10시부터 뉴타운개발국 소관 2009회계연도 일반·특별회계 세입·세출 예산안을 심사하도록 하겠습니다.
도시건설위원회 위원 여러분 그리고 박창식 뉴타운개발국장님을 비롯한 관계공무원 여러분 수고 많으셨습니다.
오늘의 의사일정이 모두 끝났으므로 산회를 선포합니다.
(12시11분 산회)
[부록]
서울특별시 성북구 석관 제2구역 주택재건축 정비구역지정 의견청취안
서울특별시 성북구 석관 제2구역 주택재건축 정비구역지정 의견청취안(검토보고)
○출석위원(7인) 김용선 신재균 양춘화 윤만환 이감종 이일준 정효연○출석전문위원 전문위원김영웅○출석공무원 뉴타운개발국장박창식 뉴타운사업과장정법권